Due diligence недвижимости в Марбелье: чек-лист из 14 пунктов до подписания arras
Контракт arras (10% задатка) — юридическая точка невозврата. Если Вы выйдете после подписания arras, Вы теряете задаток; если Вы вынудите продавца выйти, он платит Вам двойной размер. Всё, что Вас защищает, должно быть подтверждено до подписания, а не после. Большинство сорванных сделок упирается в одну-две проверки, пропущенные из списка ниже.
Прямой ответ
До подписания arras на объект в Марбелье любой покупатель-нерезидент должен убедиться, что юрист по сделке закрыл 14 отдельных проверок, охватывающих право собственности, долги, urbanismo (градостроительное соответствие), фискальный статус и физическое соответствие. Гонорар юриста (1,0—1,5% от цены сделки по нашему разбору расходов на покупку) включает все 14. Если юрист не может показать Вам документы по каждой проверке — это не тот юрист.
Чек-лист из 14 пунктов
| # | Проверка | Источник | Риск, если пропущено |
|---|---|---|---|
| 1 | Nota simple — текущая собственность и обременения | Registro de la Propiedad | Не тот владелец, скрытые ипотеки (hipotecas), аресты (embargos) |
| 2 | Действующая ипотека на объекте | Registro + банк | Несписанное обременение всплывёт у нотариуса |
| 3 | Статус IBI (налог на недвижимость) — 5 лет | Ayuntamiento de Marbella | Долги переходят на объект |
| 4 | Статус basura (сбор мусора) | Ayuntamiento | То же — долг следует за объектом |
| 5 | Статус взносов сообщества + запланированные derramas | Администратор сообщества | Спецвзносы переходят при сделке |
| 6 | Embargos / залоги / преимущественные права | Registro + Hacienda | Невозможна передача с активным арестом |
| 7 | Urbanismo / градостроительное соответствие (фактическая площадь vs зарегистрированная) | Urbanismo Ayuntamiento de Marbella | Нелегальные пристройки, предписания о сносе |
| 8 | Cédula de habitabilidad / лицензия первого заселения | Junta de Andalucía / Ayuntamiento | Нельзя подключить коммуналку; в ряде случаев сделка недействительна |
| 9 | ITE для зданий старше 50 лет | Ayuntamiento | Обязательна; за нарушение — штрафы |
| 10 | Энергетический сертификат (CEE) | Лицензированный оценщик | Обязателен для продажи; штраф €300—600 |
| 11 | Сервитуты (servidumbres) — право прохода, виды, дренаж | Registro + осмотр на месте | Скрытые обременения снижают стоимость или возможность пользования |
| 12 | Преимущественные права сообщества / Junta | Registro + администратор | Сделку можно оспорить |
| 13 | Резидентский статус продавца (3% удержание IRNR) | Certificado de residencia fiscal | Покупатель лично отвечает за удержание |
| 14 | Сверка Catastro и Registro | Catastro | Расхождение по площади = нелегальные работы |
14 проверок, простыми словами
1—2. Nota simple и ипотека
Закажите nota simple, как только сделка согласована (€9—25, в тот же день), и свежую — менее чем за 7 дней до подписания. Подтверждает зарегистрированного владельца и каждое зарегистрированное обременение. Если ипотека (hipoteca) зарегистрирована, банк продавца должен выдать «certificado de cancelación económica» — обязательство снять обременение при сделке.
3—6. Долги: IBI, basura, сообщество, embargos
Мэрия Марбельи (Ayuntamiento) выдаёт «certificado de no deudas» по запросу (€0—60). Долги по налогу на недвижимость следуют за объектом по ст. 64 LGT — покупатель становится обязанным после сделки. Администратор сообщества выдаёт справку о статусе взносов; ещё важнее запросить протоколы 3 последних общих собраний (AGM) на предмет планируемых derramas (взнос €40 000 на ремонт бассейна, утверждённый за месяц до Вашей покупки, становится Вашим обязательством). Активные embargos в nota simple должны быть сняты до сделки.
7. Urbanismo и фактическая площадь
Крупнейший скрытый риск в Марбелье. Виллы, расширявшиеся десятилетиями — pool houses, гостевые аннексы, спортзалы — без надлежащей лицензии встречаются повсеместно. Catastro и Registro часто показывают разную площадь. Ayuntamiento обладает дискреционным правом потребовать сноса или наложить штраф за легализацию. Стоимость легализации через DAFO или AFO: €5 000—80 000.
8—10. Cédula, ITE, CEE
Cédula de habitabilidad: нужна для коммуналки и аренды. Объекты до 1980 года без действующей cédula можно сертифицировать заново (€60—200, 4—8 недель). ITE: обязательна для зданий старше 50 лет (Andalucía Ley 7/2002). CEE — энергосертификат: обязателен для продажи; предоставляет продавец.
11—12. Сервитуты и преимущественные права
Дренажные сервитуты, право прохода, ограничения по виду — фиксируются в nota simple и видны на месте. У некоторых сообществ и Junta de Andalucía есть преимущественное право выкупа; уведомление через юриста обязательно — иначе сделку можно аннулировать.
13. Резидентский статус продавца
Продавцы-нерезиденты запускают 3% удержание IRNR. Покупатель юридически отвечает за удержание и уплату в течение 30 дней. Подтвердите апостилированным certificado fiscal за 30 дней до подписания.
14. Catastro vs Registro
Расхождение в 30+ м² — стандартный порог тревоги. Либо продавец легализует до сделки, либо Вы выходите.
Где покупатели обычно ошибаются
Доверие словам агента. Агенты по недвижимости юридически не обязаны проверять ни один из 14 пунктов. Только юрист обязан. Даже добросовестные агенты пропускают embargos, derramas и расхождения Catastro — им за это не платят.
Пропуск протоколов общего собрания сообщества. Чистая справка о взносах может соседствовать с протоколами, в которых утверждена derrama €60 000 на следующий квартал. Протоколы ловят то, что справка не покажет.
Размытые оговорки arras. Конкретные оговорки (cláusula de financiación, cláusula de inspección, cláusula de cancelación de cargas) со сроками и средствами защиты защищают Вас. Общая «при условии проверки» — нет.
Пропуск осмотра на месте. Сервитуты, заходы за границы, нелегальные пристройки и проблемы с бассейном редко видны на бумаге. 2-часовой осмотр с инженером-архитектором (arquitecto técnico) ловит то, что прячут документы. См. наш гид по типам обследований.
Спешка с arras. Давление с 7-дневным arras — красный флаг. Реальная due diligence (юридическая проверка) занимает 14—30 дней.
Когда обращаться в Muse
В день, когда Вы подписываете контракт резервирования (compromiso de reserva) — обычно с задатком €6 000—30 000. Отсчёт 14 дней до arras стартует немедленно, и юристу нужен каждый из них. Muse работает с двумя предпочитаемыми юридическими фирмами, которые проводят весь список из 14 пунктов как стандартный пред-arras-протокол.
FAQ
Что, если долг обнаружится после подписания arras? У Вас есть основания для пересмотра или расторжения — в зависимости от оговорок контракта. Грамотно составленный arras включает заверения продавца «free of charges and debts», с правом расторжения при нарушении.
Может ли продавец отказаться предоставить справки? Может, но сам отказ — красный флаг. Уходите. Затраты на устранение проблем с враждебным продавцом редко себя оправдывают.
Сколько стоит полная due diligence? Включена в гонорар юриста 1,0—1,5% по нашему разбору расходов на покупку. Внешние справки обычно €100—500 суммарно.
Меняет ли покупка через испанскую компанию состав due diligence? Да. Покупка актива (compra del activo) требует тех же 14 пунктов. Покупка доли в компании (compra de la sociedad) требует дополнительной корпоративной проверки SL — налоговых деклараций, трудовых обязательств, условных обязательств. Добавьте €3 000—8 000 к гонорарам юристов. См. наш чек-лист дня закрытия для пост-arras-процесса.
Проводите due diligence по сделке в Марбелье? Muse Marbella запускает чек-лист из 14 пунктов с предпочитаемыми юридическими фирмами до подписания Вами arras — бесплатно для покупателей, представленных нами. Основатель Макс Быков лично рассматривает каждый бриф. Просмотрите объекты в Марбелье, чтобы открыть досье.
Связанные материалы
- Испанская доверенность на покупку недвижимости — стоимость и процесс 2026 | Muse Marbella
- Налоговый календарь Марбельи 2026 — все сроки | Muse Marbella
- Техническое обследование недвижимости в Марбелье 2026 | Muse Marbella
- Чек-лист дня закрытия сделки с недвижимостью в Марбелье 2026 | Muse Marbella
- NIE для покупателей недвижимости в Марбелье — процесс и стоимость 2026 | Muse Marbella