# Due diligence недвижимости в Марбелье: чек-лист из 14 пунктов до подписания arras

Контракт arras (10% задатка) — юридическая точка невозврата. Если Вы выйдете после подписания arras, Вы теряете задаток; если Вы вынудите продавца выйти, он платит Вам двойной размер. Всё, что Вас защищает, должно быть подтверждено до подписания, а не после. Большинство сорванных сделок упирается в одну-две проверки, пропущенные из списка ниже.

## Прямой ответ

До подписания arras на объект в Марбелье любой покупатель-нерезидент должен убедиться, что юрист по сделке закрыл **14 отдельных проверок**, охватывающих право собственности, долги, urbanismo (градостроительное соответствие), фискальный статус и физическое соответствие. Гонорар юриста (1,0—1,5% от цены сделки по нашему [разбору расходов на покупку](/article-marbella-property-buying-fees-breakdown-en)) включает все 14. Если юрист не может показать Вам документы по каждой проверке — это не тот юрист.

## Чек-лист из 14 пунктов

| # | Проверка | Источник | Риск, если пропущено |
|---|---|---|---|
| 1 | Nota simple — текущая собственность и обременения | Registro de la Propiedad | Не тот владелец, скрытые ипотеки (hipotecas), аресты (embargos) |
| 2 | Действующая ипотека на объекте | Registro + банк | Несписанное обременение всплывёт у нотариуса |
| 3 | Статус IBI (налог на недвижимость) — 5 лет | Ayuntamiento de Marbella | Долги переходят на объект |
| 4 | Статус basura (сбор мусора) | Ayuntamiento | То же — долг следует за объектом |
| 5 | Статус взносов сообщества + запланированные derramas | Администратор сообщества | Спецвзносы переходят при сделке |
| 6 | Embargos / залоги / преимущественные права | Registro + Hacienda | Невозможна передача с активным арестом |
| 7 | Urbanismo / градостроительное соответствие (фактическая площадь vs зарегистрированная) | Urbanismo Ayuntamiento de Marbella | Нелегальные пристройки, предписания о сносе |
| 8 | Cédula de habitabilidad / лицензия первого заселения | Junta de Andalucía / Ayuntamiento | Нельзя подключить коммуналку; в ряде случаев сделка недействительна |
| 9 | ITE для зданий старше 50 лет | Ayuntamiento | Обязательна; за нарушение — штрафы |
| 10 | Энергетический сертификат (CEE) | Лицензированный оценщик | Обязателен для продажи; штраф €300—600 |
| 11 | Сервитуты (servidumbres) — право прохода, виды, дренаж | Registro + осмотр на месте | Скрытые обременения снижают стоимость или возможность пользования |
| 12 | Преимущественные права сообщества / Junta | Registro + администратор | Сделку можно оспорить |
| 13 | Резидентский статус продавца (3% удержание IRNR) | Certificado de residencia fiscal | Покупатель лично отвечает за удержание |
| 14 | Сверка Catastro и Registro | Catastro | Расхождение по площади = нелегальные работы |

## 14 проверок, простыми словами

### 1—2. Nota simple и ипотека

Закажите nota simple, как только сделка согласована (€9—25, в тот же день), и свежую — менее чем за 7 дней до подписания. Подтверждает зарегистрированного владельца и каждое зарегистрированное обременение. Если ипотека (hipoteca) зарегистрирована, банк продавца должен выдать «certificado de cancelación económica» — обязательство снять обременение при сделке.

### 3—6. Долги: IBI, basura, сообщество, embargos

Мэрия Марбельи (Ayuntamiento) выдаёт «certificado de no deudas» по запросу (€0—60). Долги по налогу на недвижимость следуют за объектом по ст. 64 LGT — покупатель становится обязанным после сделки. Администратор сообщества выдаёт справку о статусе взносов; ещё важнее запросить протоколы 3 последних общих собраний (AGM) на предмет планируемых derramas (взнос €40 000 на ремонт бассейна, утверждённый за месяц до Вашей покупки, становится Вашим обязательством). Активные embargos в nota simple должны быть сняты до сделки.

### 7. Urbanismo и фактическая площадь

Крупнейший скрытый риск в Марбелье. Виллы, расширявшиеся десятилетиями — pool houses, гостевые аннексы, спортзалы — без надлежащей лицензии встречаются повсеместно. Catastro и Registro часто показывают разную площадь. Ayuntamiento обладает дискреционным правом потребовать сноса или наложить штраф за легализацию. Стоимость легализации через DAFO или AFO: €5 000—80 000.

### 8—10. Cédula, ITE, CEE

Cédula de habitabilidad: нужна для коммуналки и аренды. Объекты до 1980 года без действующей cédula можно сертифицировать заново (€60—200, 4—8 недель). ITE: обязательна для зданий старше 50 лет (Andalucía Ley 7/2002). CEE — энергосертификат: обязателен для продажи; предоставляет продавец.

### 11—12. Сервитуты и преимущественные права

Дренажные сервитуты, право прохода, ограничения по виду — фиксируются в nota simple и видны на месте. У некоторых сообществ и Junta de Andalucía есть преимущественное право выкупа; уведомление через юриста обязательно — иначе сделку можно аннулировать.

### 13. Резидентский статус продавца

Продавцы-нерезиденты запускают 3% удержание IRNR. Покупатель юридически отвечает за удержание и уплату в течение 30 дней. Подтвердите апостилированным certificado fiscal за 30 дней до подписания.

### 14. Catastro vs Registro

Расхождение в 30+ м² — стандартный порог тревоги. Либо продавец легализует до сделки, либо Вы выходите.

## Где покупатели обычно ошибаются

**Доверие словам агента.** Агенты по недвижимости юридически не обязаны проверять ни один из 14 пунктов. Только юрист обязан. Даже добросовестные агенты пропускают embargos, derramas и расхождения Catastro — им за это не платят.

**Пропуск протоколов общего собрания сообщества.** Чистая справка о взносах может соседствовать с протоколами, в которых утверждена derrama €60 000 на следующий квартал. Протоколы ловят то, что справка не покажет.

**Размытые оговорки arras.** Конкретные оговорки (cláusula de financiación, cláusula de inspección, cláusula de cancelación de cargas) со сроками и средствами защиты защищают Вас. Общая «при условии проверки» — нет.

**Пропуск осмотра на месте.** Сервитуты, заходы за границы, нелегальные пристройки и проблемы с бассейном редко видны на бумаге. 2-часовой осмотр с инженером-архитектором (arquitecto técnico) ловит то, что прячут документы. См. наш [гид по типам обследований](/article-marbella-property-survey-types-ru).

**Спешка с arras.** Давление с 7-дневным arras — красный флаг. Реальная due diligence (юридическая проверка) занимает 14—30 дней.

## Когда обращаться в Muse

В день, когда Вы подписываете контракт резервирования (compromiso de reserva) — обычно с задатком €6 000—30 000. Отсчёт 14 дней до arras стартует немедленно, и юристу нужен каждый из них. Muse работает с двумя предпочитаемыми юридическими фирмами, которые проводят весь список из 14 пунктов как стандартный пред-arras-протокол.

## FAQ

**Что, если долг обнаружится после подписания arras?**
У Вас есть основания для пересмотра или расторжения — в зависимости от оговорок контракта. Грамотно составленный arras включает заверения продавца «free of charges and debts», с правом расторжения при нарушении.

**Может ли продавец отказаться предоставить справки?**
Может, но сам отказ — красный флаг. Уходите. Затраты на устранение проблем с враждебным продавцом редко себя оправдывают.

**Сколько стоит полная due diligence?**
Включена в гонорар юриста 1,0—1,5% по нашему [разбору расходов на покупку](/article-marbella-property-buying-fees-breakdown-en). Внешние справки обычно €100—500 суммарно.

**Меняет ли покупка через испанскую компанию состав due diligence?**
Да. Покупка актива (compra del activo) требует тех же 14 пунктов. Покупка доли в компании (compra de la sociedad) требует дополнительной корпоративной проверки SL — налоговых деклараций, трудовых обязательств, условных обязательств. Добавьте €3 000—8 000 к гонорарам юристов. См. наш [чек-лист дня закрытия](/article-marbella-property-closing-checklist-ru) для пост-arras-процесса.

---

**Проводите due diligence по сделке в Марбелье?** Muse Marbella запускает чек-лист из 14 пунктов с предпочитаемыми юридическими фирмами до подписания Вами arras — бесплатно для покупателей, представленных нами. Основатель Макс Быков лично рассматривает каждый бриф. Просмотрите [объекты в Марбелье](/properties), чтобы открыть досье.



## Связанные материалы

- [Испанская доверенность на покупку недвижимости — стоимость и процесс 2026 | Muse Marbella](/marbella-property-power-of-attorney-ru)
- [Налоговый календарь Марбельи 2026 — все сроки | Muse Marbella](/article-marbella-property-tax-deadlines-2026-ru)
- [Техническое обследование недвижимости в Марбелье 2026 | Muse Marbella](/marbella-property-survey-types-ru)
- [Чек-лист дня закрытия сделки с недвижимостью в Марбелье 2026 | Muse Marbella](/marbella-property-closing-checklist-ru)
- [NIE для покупателей недвижимости в Марбелье — процесс и стоимость 2026 | Muse Marbella](/marbella-nie-application-process-ru)