Marbella Immobilien-Betriebskostenrechner
Der Kauf einer Marbella-Villa ist die Schlagzeile. Der laufende Besitz kostet mehr, als die meisten Käufer realisieren.
Das Jahresbudget umfasst: IBI (Grundsteuer) (jährliche Grundsteuer), Hausgeld (urbanisationsabhängig), basura (Müllabgabe), Gebäudeversicherung, Poolwartung, Gartenpflege, Nebenkosten (Ganzjahres- vs. Sommernutzung variiert enorm), Wartung Klima-/Heizungsanlage, Reparaturrücklage und Patrimonio (Vermögensteuer) (null für Andalucía-Ansässige, sonst anwendbar).
Realistische jährliche Betriebskosten für eine Marbella-Villa für 2 Mio. € mit Pool + mittelgroßem Garten, ganzjähriger Nutzung: etwa 42.000-55.000 €/Jahr (= 2,1-2,8 % des Immobilienwerts).
Geben Sie Ihre Zahlen ein:
Typische jährliche Betriebskostenbereiche (Marbella)
| Immobilientyp | Jährliche Kosten % vom Wert | Monatlich |
|---|---|---|
| 500.000 € Apartment (Standard) | 1,2-1,8 % | 500-750 € |
| 1 Mio. € Apartment (Concierge) | 1,5-2,2 % | 1.250-1.800 € |
| 2 Mio. € Villa (einfache Urbanisation) | 1,8-2,5 % | 3.000-4.200 € |
| 4 Mio. € Villa (geschlossene Urbanisation) | 2,0-2,8 % | 6.700-9.300 € |
| 10 Mio. € Villa (La Zagaleta / La Reserva) | 1,8-2,5 % | 15.000-21.000 € |
| 25 Mio. € Ultra-Prime-Anwesen | 1,5-2,2 % | 31.000-46.000 € |
Hinweis: % nimmt am oberen Ende üblicherweise AB (Fixkosten amortisieren sich über einen größeren Wert).
Patrimonio (Vermögensteuer) — Vorteil Andalucía
Andalucía hat 100 % Patrimonio-bonificación (Steuervergünstigung) für Ansässige (Decreto-Ley 1/2019). Für HNW-Käufer, die Spanien mit Frankreich (IFI ab 1,3 Mio. €) oder Italien vergleichen, ist dies ein struktureller Schlüsselvorteil.
Patrimonio für Nichtansässige nur auf spanische Vermögenswerte: - 0-700.000 €: 0 € (Freibetrag) - 700.000-1,7 Mio. €: 0,2-0,5 % des Übersteigens - 1,7-10 Mio. €: 0,7-1,8 % des Übersteigens - Ab 10 Mio. €: 2,5-3,5 %
Plus Solidaridad-Zuschlag ab 3 Mio. € globalen Nettovermögens (1,7 %-3,5 %).
Vergleich mit Deutschland
Anders als die deutsche Grundsteuer (geringfügig, typischerweise unter 0,3 % p.a.) ist IBI in Marbella mit 0,7 % des Kaufpreises in einer ähnlichen Größenordnung wie kombinierte deutsche Grundsteuer + Vermögensteuer (Deutschland hat keine Vermögensteuer). Über das DBA Deutschland-Spanien (2012) ist eine doppelte Erhebung von Patrimonio + deutscher Vermögensteuer ausgeschlossen — aber Deutschland hat ohnehin keine. Andalucías 100-%-bonificación für Ansässige ist ein erheblicher Vorteil gegenüber dem regulären spanischen Patrimonio (Madrid, Valencia, Katalonien erheben es).
Weiterführende Lektüre
- Spanischer Immobiliensteuer- & Rechtsleitfaden 2026
- Investor Report — Steuerarbitrage 2026 Sechs-Regime-Vergleich
- Marbella Immobilienversicherung Deep-Dive