# Calculadora de ROI de Alquiler en Marbella

Introduzca el precio de su propiedad + zona + estrategia de alquiler → cálculo instantáneo de:

- **Rentabilidad bruta %** (específica por zona, datos AirDNA + Tinsa)
- **Ingresos anuales brutos por alquiler**
- **Todos los costes deducidos**: honorarios de gestión + mantenimiento + IBI + comunidad + IRNR (impuesto sobre rentas de no residentes)
- **Ingresos NETOS anuales** después de todo
- **Período de recuperación** (años para llegar al equilibrio sobre el neto)







## Rangos de rentabilidad por zona (datos 2026)

### Alquiler larga estancia (contrato de 12 meses)

| Zona | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta |
|---|---:|---:|
| La Zagaleta | 1,4% | 0,9% |
| Cascada de Camoján | 2,1% | 1,5% |
| Sierra Blanca | 2,4% | 1,7% |
| Milla de Oro | 3,1% | 1,8% |
| Sotogrande | 3,6% | 2,4% |
| Puerto Banús | 3,8% | 2,2% |
| Benahavís | 3,9% | 2,5% |
| Nueva Andalucía | 4,2% | 2,6% |
| Marbella Centro | 4,4% | 2,7% |
| San Pedro | 4,5% | 2,8% |
| Marbella Este | 4,6% | 2,9% |
| Estepona | 4,8% | 3,1% |

### Alquiler vacacional (requiere licencia VFT)

Aproximadamente **70-100% más rentabilidad bruta** que la larga estancia, pero:
- 35-50% de vacancia (frente al 10-20% en larga estancia)
- 20-30% de honorarios de gestión (frente al 8-15%)
- Licencia VFT (Vivienda con Fines Turísticos) andaluza obligatoria desde 2023
- La comunidad puede prohibirlo (algunas urbanizaciones de Marbella lo han hecho)

## Cuestiones críticas que esta calculadora no modela

- **Apreciación de capital**: Marbella prime se apreció 4-8%/año en 2020-2025. Retorno real = rentabilidad neta + apreciación, por lo que una propiedad con 2% de rentabilidad neta puede aún entregar un retorno total del 8-10%.
- **Vacancia**: especialmente en alquiler vacacional, la realidad del 35-50% de vacancia
- **Licencia VFT**: el alquiler vacacional sin ella es ilegal en la mayoría de municipios andaluces desde 2023
- **Variación entre propiedades**: propiedades en la misma zona pueden diferir ±30% en rentabilidad real según vistas / planta / proximidad a la playa

## Lecturas relacionadas

- [Informe Inversor — Curva de Rentabilidad de Marbella por Zona 2026](/investor-report-marbella-yield-curve-2026-es) — desglose forense completo
- [Proceso de Licencia de Alquiler Vacacional Marbella — Solicitud VFT](/article-marbella-property-rental-license-process-es)
- [Sindicación de Co-Inversión — Cómo los LP agrupan adquisiciones de 5-15 M €](/article-marbella-property-co-investment-syndicate-es)