# Калькулятор ROI аренды в Марбелье

Введите цену недвижимости + зону + стратегию аренды → мгновенный расчёт:

- **Валовая доходность %** (специфичная для зоны, на основе AirDNA + Tinsa)
- **Годовой валовой арендный доход**
- **Все расходы вычтены**: комиссия управления + обслуживание + IBI + коммунальные взносы + IRNR (налог на доход нерезидентов)
- **Годовой ЧИСТЫЙ доход** после всего
- **Срок окупаемости** (лет до выхода в ноль по чистому доходу)







## Диапазоны доходности по зонам (данные 2026)

### Долгосрочная аренда (12-месячный контракт)

| Зона | Валовая доходность | Чистая доходность |
|---|---:|---:|
| La Zagaleta | 1,4% | 0,9% |
| Cascada de Camoján | 2,1% | 1,5% |
| Sierra Blanca | 2,4% | 1,7% |
| Золотая Миля (Golden Mile) | 3,1% | 1,8% |
| Sotogrande | 3,6% | 2,4% |
| Puerto Banús | 3,8% | 2,2% |
| Benahavís | 3,9% | 2,5% |
| Nueva Andalucía | 4,2% | 2,6% |
| Marbella Centro | 4,4% | 2,7% |
| San Pedro | 4,5% | 2,8% |
| Восточная Марбелья | 4,6% | 2,9% |
| Estepona | 4,8% | 3,1% |

### Туристическая аренда (требуется лицензия VFT)

Примерно **на 70-100% выше валовая доходность**, чем у долгосрочной, но:
- 35-50% простой (vs 10-20% у долгосрочной)
- 20-30% комиссия управления (vs 8-15%)
- Лицензия VFT (Vivienda con Fines Turísticos — туристическое жильё) обязательна в Андалусии с 2023 года
- Урбанизация может запретить (некоторые урбанизации Марбельи уже это сделали)

## Критические нюансы, которые этот калькулятор не моделирует

- **Прирост капитала**: Marbella prime подорожала на 4-8%/год в 2020-2025. Реальная доходность = чистая аренда + удорожание, поэтому недвижимость с 2% чистой доходности может всё равно дать 8-10% общей доходности.
- **Простой**: особенно для туристической аренды — реальность 35-50% простоя
- **Лицензия VFT**: туристическая аренда без неё нелегальна в большинстве муниципалитетов Андалусии с 2023 года
- **Вариация по конкретной недвижимости**: объекты в одной зоне могут отличаться ±30% по фактической доходности в зависимости от вида / этажа / близости к пляжу

## Связанное чтение

- [Инвестиционный отчёт — кривая доходности Марбельи по зонам 2026](/investor-report-marbella-yield-curve-2026-ru) — полный разбор
- [Процесс получения лицензии на аренду в Марбелье — заявка VFT](/article-marbella-property-rental-license-process-ru)
- [Синдикат соинвестирования — как LP объединяют покупки вилл за 5-15 млн €](/article-marbella-property-co-investment-syndicate-ru)