Due Diligence Inmobiliaria en Marbella: Checklist de 14 Puntos Antes de Firmar Arras
El contrato de arras (10% de depósito) es el punto legal de no retorno. Si desiste tras firmar las arras, pierde el depósito; si obliga al vendedor a desistir, este le paga el doble. Todo lo que le protege debe quedar confirmado antes de esa firma, no después. La mayoría de las compras frustradas se deben a una o dos comprobaciones omitidas en la lista de 14 puntos siguiente.
Respuesta directa
Antes de que cualquier comprador no residente firme arras sobre un inmueble en Marbella, el abogado de la compraventa debe completar 14 verificaciones independientes que abarcan titularidad legal, deudas, urbanismo, situación fiscal y cumplimiento físico. Los honorarios del abogado (1,0-1,5% del precio de compra según nuestro desglose de gastos de compra) cubren las 14. Si su abogado no le puede mostrar la documentación detrás de cada comprobación, ha elegido al abogado equivocado.
Checklist de 14 puntos
| # | Comprobación | Fuente | Riesgo si se omite |
|---|---|---|---|
| 1 | Nota simple — titularidad y cargas actuales | Registro de la Propiedad | Titular incorrecto, hipotecas ocultas, embargos |
| 2 | Hipoteca pendiente sobre el inmueble | Registro + banco | Carga sin cancelar aparece en notaría |
| 3 | Estado del IBI — últimos 5 años | Ayuntamiento de Marbella | Las deudas se vinculan al inmueble |
| 4 | Estado de la basura | Ayuntamiento | Igual: las deudas siguen al inmueble |
| 5 | Estado de cuotas comunitarias + derramas pendientes | Administrador de la comunidad | Las cuotas extraordinarias se vinculan en la firma |
| 6 | Embargos / cargas / derechos de adquisición preferente | Registro + Hacienda | No se puede transmitir con embargo activo |
| 7 | Urbanismo / cumplimiento (superficie construida frente a registrada) | Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella | Ampliaciones ilegales, órdenes de demolición |
| 8 | Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación | Junta de Andalucía / Ayuntamiento | No se pueden conectar suministros; venta inválida en algunos casos |
| 9 | ITE para edificios de más de 50 años | Ayuntamiento | Obligatoria; el incumplimiento conlleva multas |
| 10 | Certificado de eficiencia energética (CEE) | Técnico habilitado | Obligatorio para la venta; multa de 300-600 € |
| 11 | Servidumbres — derechos de paso, vistas, drenaje | Registro + inspección in situ | Cargas ocultas reducen valor o uso |
| 12 | Derechos de adquisición preferente de comunidad / Junta | Registro + administrador | La venta puede ser impugnada |
| 13 | Situación de residencia del vendedor (retención IRNR del 3%) | Certificado de residencia fiscal | El comprador responde personalmente de la retención |
| 14 | Conciliación entre Catastro y Registro | Catastro | Discrepancia de superficie = obras sin licencia |
Las 14 comprobaciones, en lenguaje claro
1-2. Nota simple e hipoteca
Solicite una nota simple cuando se cierre el acuerdo (9-25 €, mismo día) y otra actualizada en los 7 días previos a la firma. Confirma el titular registrado y todas las cargas registradas. Si hay una hipoteca registrada, el banco del vendedor debe emitir un "certificado de cancelación económica" comprometiéndose a liberar la carga en la firma.
3-6. Deudas: IBI, basura, comunidad, embargos
El Ayuntamiento de Marbella emite el "certificado de no deudas" a petición (0-60 €). Las deudas de IBI se vinculan al inmueble en virtud del art. 64 LGT: el comprador queda obligado en la firma. El administrador de la comunidad emite un certificado de estado de cuotas; aún más importante, solicite las actas de las últimas 3 juntas para detectar derramas pendientes (una rehabilitación de piscina de 40.000 € votada un mes antes de su compra se convierte en su responsabilidad). Los embargos activos que aparezcan en la nota simple deben cancelarse antes de la firma.
7. Urbanismo y superficie construida
El mayor riesgo oculto en Marbella. Son habituales las villas ampliadas a lo largo de décadas (casetas de piscina, anexos para invitados, gimnasios) sin licencia adecuada. El Catastro y el Registro suelen mostrar superficies distintas. El Ayuntamiento tiene la facultad discrecional de exigir la demolición o imponer una multa de regularización. Coste de regularización vía DAFO o AFO: 5.000-80.000 €.
8-10. Cédula, ITE, CEE
Cédula de habitabilidad: necesaria para suministros y alquiler. Las viviendas anteriores a 1980 sin cédula vigente pueden volver a certificarse (60-200 €, 4-8 semanas). ITE: obligatoria para edificios de más de 50 años (Andalucía Ley 7/2002). Certificado CEE de eficiencia energética: obligatorio para la venta; lo aporta el vendedor.
11-12. Servidumbres y derechos de adquisición preferente
Servidumbres de drenaje, derechos de paso, restricciones de vistas: registradas en la nota simple y visibles in situ. Algunas comunidades y la Junta de Andalucía tienen derechos de tanteo y retracto; la notificación a través del abogado es obligatoria o la venta puede ser anulada.
13. Residencia del vendedor
Los vendedores no residentes activan la retención del 3% de IRNR. El comprador es legalmente responsable de retener e ingresar en 30 días. Confirme con un certificado fiscal apostillado 30 días antes de la firma.
14. Catastro frente a Registro
Una discrepancia de más de 30 m² es el umbral estándar de preocupación. O el vendedor regulariza antes de la firma, o usted desiste.
Dónde tropiezan habitualmente los compradores
Fiarse de la palabra del agente. Las inmobiliarias no están legalmente obligadas a verificar ninguno de los 14 puntos. Sólo el abogado lo está. Incluso los agentes de buena reputación pasan por alto embargos, derramas y discrepancias catastrales: no les pagan por encontrarlas.
Omitir las actas de juntas comunitarias. Un certificado limpio de cuotas puede coexistir con actas que muestren una derrama de 60.000 € prevista para el próximo trimestre. Las actas detectan lo que el certificado no.
Cláusulas de arras vagas. Las cláusulas específicas (cláusula de financiación, cláusula de inspección, cláusula de cancelación de cargas) con plazos y remedios le protegen. Un genérico "condicionado a verificación" no.
Saltarse la inspección in situ. Las servidumbres, las invasiones, las ampliaciones ilegales y los problemas de piscina rara vez son visibles sobre el papel. Una visita de 2 horas con el arquitecto técnico detecta lo que los documentos esconden. Vea nuestra guía de tipos de inspección de vivienda.
Plazo de arras presionado. Una presión de 7 días para arras es una señal de alarma. La due diligence real lleva 14-30 días.
Cuándo llamar a Muse
El día que firme el contrato de reserva (compromiso de reserva), normalmente con un depósito de reserva de 6.000-30.000 €. El reloj de 14 días hasta las arras empieza inmediatamente, y el abogado necesita cada uno de esos días. Muse coordina con dos despachos de compraventa preferentes que ejecutan la lista completa de 14 puntos como protocolo estándar previo a las arras.
FAQ
¿Qué pasa si se descubre una deuda después de firmar las arras? Tiene base para renegociar o rescindir, según las cláusulas del contrato. Un acuerdo de arras bien redactado incluye declaraciones del vendedor de "libre de cargas y deudas", con derecho a rescindir si se incumplen.
¿Puede el vendedor negarse a aportar certificados? Sí, pero su negativa es ya en sí misma una señal de alarma. Desista. El coste de subsanar antes de la firma con un vendedor hostil rara vez compensa.
¿Cuánto cuesta la due diligence completa? Está incluida en los honorarios legales del 1,0-1,5% según nuestro desglose de gastos de compra. Los certificados externos suelen sumar entre 100-500 € en total.
¿Comprar a través de una sociedad española cambia la due diligence? Sí. La compra del activo requiere los mismos 14 puntos. La compra de la sociedad requiere due diligence corporativa adicional sobre la SL: declaraciones fiscales pasadas, contingencias laborales, contingencias diversas. Añada 3.000-8.000 € en honorarios legales. Vea nuestro checklist del día de la firma para el flujo posterior a las arras.
¿Va a hacer due diligence sobre una operación en Marbella? Muse Marbella ejecuta el checklist de 14 puntos con nuestros despachos de compraventa preferentes antes de que firme arras: gratis para los compradores que representamos. El fundador Max Bykov revisa personalmente cada encargo. Explore las propiedades en Marbella para abrir el expediente.
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