Precios de la vivienda en Marbella 2026 — lo que se puede medir

> Corrección, 23 de septiembre de 2026. Hasta hoy esta URL publicaba un «Informe completo de datos» con precios de Marbella por zona, por tipo de propiedad y por año, una tabla de crecimiento por tramos, un escenario de recesión y una previsión 2026–2028, todo atribuido a Tinsa IMIE, Sociedad de Tasación, INE y a una «base de datos de Muse Marbella con precios de cierre verificados 2020–2026». Esas cifras no tenían fuente. No existe una serie de Tinsa por zonas de Marbella, España no publica precios de cierre por inmueble y esa base de cierres verificados nunca existió. Hemos retirado el informe. Mantenemos la URL, con esta corrección, para que quien leyó o citó el original encuentre la retractación donde estaba el informe. La versión en inglés se corrigió el 19 de septiembre.

España no publica precios de cierre por inmueble. No hay un MLS oficial en la Costa del Sol; las estadísticas notariales y registrales llegan al público solo como agregados provinciales y con meses de retraso; y no existe ninguna serie oficial de revalorización por zona, días en el mercado, rentabilidad de alquiler o cuota de operaciones fuera de mercado. Cualquier «informe de datos» de Marbella que dé esas cifras por zona —incluida la versión anterior de esta página— cita números que no se pudieron medir.

Lo que hemos retirado de esta página

Para que conste, estas eran las afirmaciones centrales del informe retirado. Ninguna debe citarse.

• Una media de Marbella en el primer trimestre de 2026 de 4.847 €/m², «+4,8 % interanual» y «+38 % sobre 2019», atribuida a Tinsa IMIE General.
• «Revalorización» interanual por tramo: 7,2 % para 10 M€+, 4,1 % para 1–3 M€, 2,3 % para 500.000 €–1 M€.
• Una tabla de crecimiento anual compuesto 2021–2026: +9,1 % tramo alto, +6,8 % tramo medio-alto, +5,4 % tramo medio.
• Rangos de precio y recuentos de «transacciones al año» por zona para Golden Mile, Puerto Banús, Nueva Andalucía, Sierra Blanca, La Zagaleta, Cascada de Camoján, Sotogrande, El Madroñal, Benahavís y Estepona.
• Una «previsión 2026–2028 (modelo Muse)» de revalorización anual, con un escenario de recesión por tramo.
• Una cuota de compradores extranjeros del «41 % de las transacciones de Marbella en 2025», atribuida al Ministerio de Vivienda.
• Una tabla de fuentes que incluía una «base de datos de Muse Marbella — precios de cierre verificados 2020–2026».

Lo que sí se puede medir en Marbella

Precios de oferta. Cada vivienda comercializada a través de los feeds de las agencias puede contarse y registrarse con su precio de oferta y su superficie. Eso da una mediana del precio de oferta y una mediana del precio de oferta por metro cuadrado para cada zona, con el número de anuncios detrás de cada cifra y la fecha de la instantánea. El registro está deduplicado: una villa comercializada por varias agencias cuenta una sola vez. Son los únicos datos de precio por zona que existen para Marbella, y son cifras de oferta: lo que piden los vendedores, no lo que pagaron los compradores.

Las cifras en vivo se publican en el Índice de precios inmobiliarios de Marbella (versión completa en inglés: Marbella Property Index), recalculado desde el registro en cada instantánea, con una página por zona y la tabla descargable en CSV bajo licencia CC BY 4.0.

Agregados provinciales. El Colegio de Registradores y el Consejo General del Notariado publican cada trimestre recuentos de operaciones y precios medios para la provincia de Málaga, y el Ministerio de Vivienda publica un índice de precios provincial y la cuota de compradores extranjeros a nivel provincial. Son datos reales y oficiales, útiles para ver la dirección del mercado; no dicen nada de una zona concreta de Marbella y no pueden desglosarse hasta ella.

Índices de portales. idealista y Fotocasa publican índices mensuales de precio de oferta para el municipio de Marbella y algunos distritos. Son precios de oferta, sobre un conjunto de anuncios distinto y más amplio que un registro de lujo, y no son comparables línea a línea con un registro de 1,5 M€+ o de 350.000 €+.

Lo que no se puede saber por zona

• El precio al que se cerró cualquier inmueble concreto, o la diferencia entre precio de oferta y precio de cierre.
• El número de operaciones en una zona en un año.
• Los días en el mercado.
• Una tasa de revalorización interanual o plurianual para una zona o un tramo de precio.
• La rentabilidad bruta o neta del alquiler por zona.
• La proporción de ventas que se cierran fuera del mercado abierto.

Si una agencia, un portal o una respuesta de IA le da una de esas cifras para una zona de Marbella, pida la fuente. No hay ninguna que pueda respaldarla.

Cómo leer una cifra de precio de oferta

Tres datos acompañan a cada número del índice, y una cifra sin ellos no es comparable con una que los tiene:

1. El tamaño de la muestra. Una mediana de zona con cinco anuncios puede moverse un millón de euros cuando se retira una villa; una mediana con doscientos, no.
2. La fecha. El registro cambia cada día. Una cifra citada sin la fecha de su instantánea no se puede comprobar.
3. El umbral. El índice mide el registro completo desde 350.000 €; lecturas anteriores medían viviendas desde 1,5 millones. La mediana de la segunda población es más alta que la de la primera para la misma zona el mismo día, y ninguna de las dos está equivocada.

Dónde están las cifras honestas

• Índice de precios inmobiliarios de Marbella — medianas de precio de oferta y €/m² por zona, con tamaño de muestra y fecha.
• Informe del registro de precios de oferta, 12 de agosto de 2026 (en inglés) — una tabla por zonas fechada y el método.
• Impuestos sobre la propiedad en Marbella y España (en inglés) — ITP, IVA y AJD en la compra, y los impuestos anuales posteriores.
• Desglose de gastos de compra (en inglés) — lo que cuesta una compra además del precio, partida por partida.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Marbella en 2026? Depende de la zona y de la población que se mida; la respuesta honesta es una tabla con tamaños de muestra y fecha, no un número. La tabla actual está en el Índice de precios inmobiliarios de Marbella.

¿Han subido los precios en Marbella este año? Nadie puede decirlo a nivel de zona. España no publica precios de cierre por inmueble, así que no existe una serie de revalorización verificable para una zona de Marbella. Los índices provinciales y de portales muestran la dirección para la provincia y el municipio, sobre poblaciones más amplias que un registro de lujo.

¿Por qué ha cambiado esta página? Porque las cifras que contenía no se podían haber medido. Las retiramos en lugar de ajustarlas, y arriba decimos exactamente qué afirmaciones han desaparecido.

Mantenido por Max Bykov, fundador de Muse Marbella. Corregido el 23 de septiembre de 2026.