# Глоссарий недвижимости Марбельи: 50 терминов, которые встретит каждый покупатель

Испанская терминология в сфере недвижимости — самое недооценённое препятствие для русскоязычных покупателей в Марбелье. Здесь собраны пятьдесят терминов, которые вы встретите в каждой escritura, в каждой nota simple и в каждом разговоре с нотариусом на Коста-дель-Соль. Определения, где это возможно, опираются на официальные источники: Налоговая служба Испании (AEAT), Официальный государственный бюллетень (BOE), Электронный портал Кадастра и Генеральный совет нотариата.

Глоссарий рассчитан на быстрый просмотр и сохранение в закладки. Если какого-то термина не хватает — напишите на info@musemarbella.es, мы добавим. Для подробных процедурных статей смотрите [Гид покупателя 2026](/buyer-guide-2026.html) и страницу [записи в наши офисы](/offices).

## 1. Идентичность и Статус

### NIE — Número de Identificación de Extranjero

Идентификационный номер иностранца, выдаётся Министерством внутренних дел Испании. Используется AEAT и любым нотариусом для привязки иностранца к любым налоговым и юридическим действиям. NIE необходим каждому, кто фигурирует в escritura, включая супругов на совместных титулах и несовершеннолетних в наследственных структурах. Государственная пошлина — 9,84 € с заявителя (Tasa 790, Código 012).

Реальность для покупателя: никогда не назначайте дату подписания, пока все NIE не на руках. Услуги посредника по записи стоят 150-600 €, сроки — от двух до четырнадцати недель в зависимости от консульского или внутреннего пути. Подробный процесс: [/marbella-nie-application-process](/article-marbella-nie-application-process-ru).

### NIF — Número de Identificación Fiscal

Налоговый идентификационный номер для испанских граждан и юридических лиц. У резидентов-физлиц совпадает с DNI; у иностранцев — с NIE. Компании получают NIF, начинающийся с буквы (A для акционерных обществ, B для ООО испанского типа SL).

Реальность для покупателя: если покупаете через испанскую SL, в escritura фигурирует NIF компании, а не ваш личный NIE — но личный NIE всё равно нужен, чтобы подписать как администратор.

### Налоговое резидентство (Residencia fiscal)

Вы налоговый резидент Испании, если проводите более 183 дней в календарном году на территории страны, или если ваш центр экономических интересов находится в Испании, или если ваш супруг и несовершеннолетние дети постоянно живут в Испании. Резидентство активирует налогообложение мирового дохода (IRPF) и обязанность подавать Modelo 720.

Реальность для покупателя: многие хотят проводить много времени в Марбелье, оставаясь нерезидентами. Нужен строгий учёт — считайте ночёвки и документируйте отъезды. AEAT проверяет именно это.

### Виза «No Lucrativa» (без права на работу)

Долгосрочная виза для граждан стран вне ЕС с пассивным доходом, не намеревающихся работать в Испании. Требуется подтверждение около 30 000 € годового дохода (на одного заявителя, привязка к IPREM) и частная медицинская страховка. Продлевается; через пять лет открывается путь к ПМЖ.

Реальность для покупателя: типичный путь британских пенсионеров после Brexit, покупающих в Марбелье. Подаётся в испанском консульстве страны проживания до переезда — не въезжайте по туристическому штампу с расчётом конвертировать.

### Закон Бекхэма (Régimen de impatriados)

Специальный налоговый режим по статье 93 LIRPF для иностранных профессионалов, переезжающих в Испанию: фиксированная ставка 24% на испанский доход до 600 000 € в течение шести лет вместо прогрессивной шкалы резидента. Большая часть пассивного зарубежного дохода исключается из мирового налогообложения.

Реальность для покупателя: режим работает только при наличии настоящего трудового договора или назначения директором в Испании. Чисто рантье-доход из-за рубежа не подходит. Подробнее: [/article-ley-beckham-marbella-es](/article-ley-beckham-marbella-es).

### Golden Visa (Visado de inversor)

Резидентство за инвестиции (Закон 14/2013) для граждан вне ЕС, инвестирующих 500 000 € и более в испанскую недвижимость. Программа официально завершается в 2025 году; действующие держатели сохраняют статус.

Реальность для покупателя: если дело открыто до отмены — вы внутри. Новым покупателям вне ЕС теперь стоит планировать через визу No Lucrativa или режим Бекхэма. Мы отслеживаем законодательную ситуацию ежемесячно.

### Autónomo — Индивидуальный предприниматель

Испанский эквивалент самозанятого, регистрируется в Специальном режиме для самозанятых (RETA). Ежемесячный взнос плюс ежеквартальные декларации по НДС и подоходному.

Реальность для покупателя: важно, если планируете выставлять счета за консалтинг из Испании после переезда; некоторые банки требуют двенадцать месяцев деклараций autónomo, чтобы учесть доход самозанятого при ипотеке.

## 2. Документы на Недвижимость

### Escritura — Публичная купчая

Нотариально заверенный публичный акт купли-продажи (escritura pública de compraventa), единственный документ, юридически передающий собственность. Подписывается у нотариуса покупателем и продавцом, затем передаётся для внесения в Реестр собственности (Registro de la Propiedad). Регулируется Гражданским кодексом и Законом о нотариате.

Реальность для покупателя: номер протокола и дата escritura — главная отсылка для всего последующего: IBI, plusvalía, отмены ипотеки, будущей перепродажи. Оригинал — в огнеупорный сейф, нотариальная копия — наготове.

### Nota simple — Выписка из реестра

Информационная выписка из Реестра собственности с текущим владельцем, обременениями (ипотеки, аресты, сервитуты) и реестровым описанием объекта. Стоит около 9 € через registradores.org.

Реальность для покупателя: получите nota simple до того, как что-либо подпишете, и затем повторно за 48 часов до подписания arras. Любое обременение, появившееся за последнюю неделю — новый арест, свежая ипотека — это сигнал тревоги. Подробнее: [/article-marbella-property-due-diligence-checklist-en](/article-marbella-property-due-diligence-checklist-en).

### Certificado catastral — Кадастровый сертификат

Сертификат с электронного портала Кадастра, содержащий кадастровую ссылку, площадь, данные о строении и кадастровую стоимость. Кадастр — административный реестр; реестр собственности — юридический.

Реальность для покупателя: площадь по Кадастру и площадь по Реестру часто различаются на 5-15%. Ваш юрист обязан их сверить до подписания — IBI считается по кадастровым данным, а plusvalía — по кадастровой стоимости земли.

### Cédula de habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación

В Андалусии используется LPO вместо каталонской cédula. Это муниципальный сертификат, подтверждающий, что новостройка соответствует требованиям пригодности для проживания и может быть заселена или сдана в краткосрочную аренду.

Реальность для покупателя: объект без LPO не может легально сдаваться в туристическую аренду и для любого банка это красный флаг. На вторичном рынке требуйте документ — многие старые виллы Марбельи построены до введения требования и нуждаются в замещающем сертификате.

### ITE / IEE — Техническая инспекция зданий

Обязательная техническая инспекция зданий определённого возраста (как правило старше 50 лет) для подтверждения конструктивной прочности, доступности и энергоэффективности. Требуется большинством муниципалитетов Коста-дель-Соль для многоквартирных домов.

Реальность для покупателя: в старых апартаментах Casco Antiguo и прибрежных корпусах 70-х статус ITE хранится в архиве сообщества. Если просрочена — ждите derrama (целевой сбор) в ближайшие двенадцать месяцев.

### Deslinde — Установление границ

Административная процедура определения юридических границ участка, особенно по отношению к публичной береговой полосе (Закон о побережье) или к сельским соседям. Береговые deslinde ведёт Министерство экологического перехода.

Реальность для покупателя: объекты первой линии в Марбелье, Эстепоне и Манильве хотя бы раз пере-deslindovany после Закона о побережье 1988 года. Покупаете в пределах первых 100 метров от высокой воды — юрист обязан проверить актуальный deslinde.

## 3. Документы Сделки

### Arras — Задаток

Испанский задаток, обычно 10% от цены, регулируется статьёй 1454 Гражданского кодекса. Возвращается в двойном размере, если продавец отказался; теряется покупателем при его отказе.

Реальность для покупателя: никогда не подписывайте arras, пока юрист не проверил nota simple, сертификат об урбанистическом статусе и не провёл аудит долгов сообщества. После подписания продавец не может принять более высокое предложение — но и вы не можете отступить, не потеряв задаток.

### Reserva — Резервационный договор

Предварительный договор перед arras с депозитом обычно 3 000-10 000 €, снимающий объект с рынка на 14-30 дней, пока юрист завершает due diligence. Менее жёсткий, чем arras, но имеет юридическую силу.

Реальность для покупателя: удобно, чтобы зафиксировать объект во время визита. Внимательно читайте пункт об отмене — некоторые reserva, написанные агентствами, не возвращают депозит даже при выходе по уважительной причине.

### Contrato privado de compraventa — Частный договор купли-продажи

Двусторонний договор между покупателем и продавцом, используется как этап arras или как продлённое промежуточное соглашение перед escritura. Имеет полную силу между сторонами, но без escritura не передаёт право собственности.

Реальность для покупателя: в новостройках contrato privado может действовать 12-24 месяца во время строительства; следите за банковской гарантией по Закону 38/1999, защищающей ваши взносы.

### Pacto de compraventa — Условия купли-продажи

Содержательная часть contrato privado или escritura: цена, график платежей, отлагательные условия, перечень включённого имущества (мебель, парковка, кладовая). Типичный источник споров.

Реальность для покупателя: настаивайте на инвентаризации каждого предмета — оборудования бассейна, уличной кухни, дизайнерских светильников. «Меблированная» без описи — основная причина споров после закрытия по виллам Марбельи.

### Expensas / Gastos — Расходы по сделке

Совокупность сборов и налогов, которые платит покупатель при закрытии: нотариус, реестр, ITP или НДС + AJD, gestoría и юридические услуги. Эмпирическое правило для вторички в Марбелье: 11-13% от цены.

Реальность для покупателя: закладывайте верхнюю границу. Многие покупатели смотрят на «11%» в заголовках и забывают про юридические услуги, банковскую gestoría при ипотеке и переоформление коммуналки. Подробно: [/article-marbella-property-buying-fees-breakdown-en](/article-marbella-property-buying-fees-breakdown-en).

### Inventario — Опись имущества

Подписанное приложение к договору со списком мебели, бытовой техники и встроенного оборудования, входящих в продажу. Лучшая практика — приложение с фотографиями.

Реальность для покупателя: накануне подписания пройдите по дому с описью в руках. Между показом и закрытием вещи пропадают чаще, чем ожидают покупатели, особенно дорогостоящее уличное и бассейновое оборудование.

## 4. Налоги и Сборы

### IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Ежегодный муниципальный налог на имущество, взимается мэрией на основе кадастровой стоимости. В Марбелье ставка 0,5-0,7% от кадастровой стоимости в год. Обычно платится двумя списаниями.

Реальность для покупателя: попросите у продавца последнюю квитанцию IBI до подписания — она подтверждает кадастровую стоимость и доказывает отсутствие долга. Неуплаченный IBI следует за объектом, а не за продавцом, по статье 64 Закона о местных финансах — долг наследуется.

### IVA — НДС

Испанский НДС: 10% на новостройки жилого назначения и 21% на коммерческие новостройки. Заменяет ITP при первой продаже от застройщика.

Реальность для покупателя: покупаете виллу-новостройку в La Reserva de Sotogrande или Aloha за 5 миллионов? Заплатите 500 000 € НДС, а не более низкий ITP. В сочетании с AJD это крупнейшая налоговая статья при закрытии новостройки.

### ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Налог на передачу при перепродаже в Андалусии, сейчас 7% с большего из заявленной цены и эталонной стоимости AEAT. Декларируется через Modelo 600 в течение 30 рабочих дней с даты escritura.

Реальность для покупателя: AEAT публикует «valor de referencia» для каждого объекта. Декларируете ниже — платите ITP всё равно с эталонной стоимости и рискуете доначислением (complementaria). Юрист обязан проверить эталонную стоимость до согласования цены.

### AJD — Actos Jurídicos Documentados

Гербовый сбор на нотариальные документы, применяется к новостройкам и к ипотечным актам. В Андалусии ставка 1,2% от суммы акта.

Реальность для покупателя: при ипотечной новостройке вы платите AJD дважды — на купчую и на ипотеку. На вторичке AJD на купчую нет (только на ипотеку, если она есть). После решения Верховного суда 2018 года ипотечный AJD оплачивает банк.

### IRNR — Impuesto sobre la Renta de no Residentes

Подоходный налог нерезидентов, действует для всех нерезидентов-собственников. Две разновидности: IRNR по вменённому доходу с недвижимости (1,1-2% от кадастровой стоимости, ставка 19% для ЕС/ЕЭЗ, 24% для прочих) на вторые жилища; и IRNR с фактического дохода от аренды.

Реальность для покупателя: каждый собственник-нерезидент подаёт Modelo 210 ежегодно, даже если объект пуст и не сдаётся. AEAT сверяет данные с Кадастром и взыскивает задолженности через Минюст. Заложите 200-400 € в год на гестора.

### Plusvalía municipal — Муниципальный налог на прирост стоимости земли

Муниципальный налог на прирост стоимости городской земли за период владения продавца, считается по кадастровой стоимости земли и годам владения. Реформирован в 2021 году (Королевский декрет-закон 26/2021) после решения Конституционного суда.

Реальность для покупателя: юридически платит продавец — но если продавец нерезидент, мэрия может взыскать с покупателя как с подменного налогоплательщика. Всегда удерживайте сумму из цены и платите напрямую в мэрию. Подробно: [/article-marbella-property-buying-fees-breakdown-en](/article-marbella-property-buying-fees-breakdown-en).

### Modelo 210 — Декларация IRNR

Форма AEAT для декларирования IRNR — как вменённого дохода, так и фактической арендной платы. Квартально для аренды, ежегодно для вменённого дохода.

Реальность для покупателя: одна сдаваемая вилла в Марбелье даёт один Modelo 210 на собственника за квартал во время аренды плюс один годовой Modelo 210 на собственника за месяцы простоя. У совладельцев арифметика усложняется — большинство пользуется услугами гестора.

### Modelo 720 — Декларация зарубежных активов

Информативная ежегодная декларация для налоговых резидентов о зарубежных активах свыше 50 000 € в любой из трёх категорий: банковские счета, ценные бумаги, недвижимость. Срок подачи — 31 марта следующего года.

Реальность для покупателя: актуально только при получении налогового резидентства Испании. Санкции смягчены после решения Суда ЕС 2022 года, но штрафы за просрочку остаются. Планируйте по статусу резидентства, а не по покупке.

### Patrimonio — Налог на состояние

Ежегодный налог на чистые активы свыше регионального порога (в Андалусии в настоящий момент практически полностью subvencionado, пока продолжается дискуссия по налогу солидарности на крупные состояния). Государственный минимум — 700 000 € плюс 300 000 € по основному жилью.

Реальность для покупателя: бонификация Андалусии делает регион привлекательным для крупных капиталов по сравнению с Мадридом или Каталонией, но государственная надбавка солидарности может «отыграть» её свыше 3 миллионов. Проверьте за год до получения налогового резидентства.

### Hacienda — Налоговая

Разговорное название налоговой администрации в целом — и AEAT (государственная), и автономных и муниципальных налоговых управлений.

Реальность для покупателя: когда юрист говорит «Hacienda quiere ver…» — это запрос документов от налоговой. Отвечайте в срок, указанный в уведомлении: просроченные ответы превращают дружелюбный запрос в формальное доначисление.

### AEAT — Государственное налоговое агентство

Центральная налоговая администрация Испании, отвечает за IRPF, IRNR, IVA, IS и большинство Modelo. Электронный портал (agenciatributaria.gob.es) — место подачи почти всего.

Реальность для покупателя: для прямой работы с AEAT нужен цифровой сертификат или Cl@ve PIN. Большинство нерезидентов делегируют это гестору через Modelo 030.

## 5. Правовые Аспекты и Процедуры

### Notario — Нотариус

Государственный должностной служащий, заверяющий escritura и другие публичные акты. Тарифы установлены Королевским декретом 1426/1989 — не торгуются. Нотариус представляет публичный интерес, а не одну из сторон.

Реальность для покупателя: нотариуса выбирает покупатель (статья 126 Регламента нотариата). Берите того, с кем регулярно работает ваш юрист — закрытия идут быстрее.

### Gestoría — Гестория

Частная фирма, ведущая бумажную работу с государственными органами: Modelo 600, plusvalía, подача в реестр, продление резидентства. Часто прикреплена к нотариальной или адвокатской конторе.

Реальность для покупателя: гонорары гестории — 350-1 200 € в зависимости от сложности. Гестория, рекомендованная банком при ипотеке, редко самая дешёвая — ваш юрист обычно подбирает дешевле.

### Abogado — Адвокат

Юрист, состоящий в Коллегии адвокатов. Сделки в Марбелье ведут преимущественно члены Коллегии Малаги (ICA Málaga). Стандартный гонорар за сопровождение покупателя: 1% от цены плюс НДС, типичный нижний порог 2 000-3 500 €.

Реальность для покупателя: никогда не используйте юриста продавца или штатного юриста агентства. Конфликт интересов структурный. Наймите своего abogado до выставления оферты.

### Poder notarial — Нотариальная доверенность

Нотариальная доверенность, позволяющая третьему лицу подписывать от вашего имени. Оформляется у испанского нотариуса либо у нотариуса в стране проживания с апостилем и присяжным переводом. Конкретные полномочия (купля-продажа, ипотека, получение NIE) должны быть перечислены.

Реальность для покупателя: многие покупатели прилетают на оферту и просмотр, а на подписание escritura оформляют доверенность на адвоката. Стоимость в Испании: 60-150 €. Стоимость за рубежом: 300-1 200 € плюс перевод. Подробно: [/article-marbella-property-power-of-attorney-en](/article-marbella-property-power-of-attorney-en).

### Denuncia — Заявление в полицию

Формальное заявление в полицейский участок или через электронный портал полиции, используется как документальное доказательство кражи, ущерба или подозрения в мошенничестве. Требуется для многих страховых требований.

Реальность для покупателя: если что-то пропало между офертой и закрытием — мастер-ключ, инвентаризованный предмет, чек задатка — подайте denuncia в течение 48 часов. Это сохраняет ваши права.

### Procurador — Судебный представитель

Отдельная категория юриста, отличная от abogado, представляющая стороны перед судами и ведущая судебную бумажную работу. Требуется в большинстве гражданских споров.

Реальность для покупателя: важно, только если спор по объекту дойдёт до суда — например, спор о возврате arras. Procurador назначит ваш abogado.

### Juzgado — Суд первой инстанции

Суд первой инстанции по гражданским и торговым делам. У Марбельи свой судебный комплекс. Споры по недвижимости начинаются здесь.

Реальность для покупателя: важно знать, потому что скорость выселения «окупас» зависит от загрузки конкретного juzgado. Гражданская инстанция Марбельи быстрее мадридской, но медленнее михасской.

## 6. Типы и Характеристики Объектов

### Urbanización — Закрытое сообщество

Спланированное жилое поселение, обычно охраняемое и закрытое, с общей инфраструктурой (бассейн, сады, охрана). В Марбелье: La Zagaleta, Sierra Blanca, Aloha, анклавы Nueva Andalucía.

Реальность для покупателя: у каждой urbanización свой устав (estatutos) о внешних работах, краткосрочной аренде и животных. Прочитайте до подписания arras.

### Comunidad de propietarios — Сообщество собственников

Юридическая ассоциация совладельцев в многоквартирном или комплексном объекте, регулируется Законом о горизонтальной собственности. Ежегодное общее собрание, выборный президент, ежеквартальные взносы.

Реальность для покупателя: запросите три последних протокола (actas) и текущую бухгалтерию до подписания. Запланированные derramas, текущие споры и долги по взносам передаются вместе с объектом.

### Derrama — Целевой сбор

Внеочередной взнос, утверждаемый сообществом для крупных работ (замена лифта, кровли, соответствие ITE). Голосуется большинством на собрании.

Реальность для покупателя: в старых urbanizaciones derrama случается раз в несколько лет. Протоколы покажут, обсуждается ли она. Купили после голосования, но до оплаты — обычно наследуете обязательство.

### Parcela — Участок

Земельный участок как таковой, отдельно от строения. Карточки вилл в Марбелье всегда указывают parcela (м² земли) и construido (м² застройки).

Реальность для покупателя: в зонах вроде El Madroñal и La Zagaleta размер parcela — главный драйвер стоимости. Parcela 2 500 м² в La Zagaleta — это другая категория, чем 4 000 м².

### Finca rústica — Сельская земля

Земля, классифицированная как сельская, с жёсткими ограничениями на застройку. Не подлежит застройке без переклассификации или без специальных аграрных исключений.

Реальность для покупателя: дешёвые «фincas с видом на море» во внутренних районах Марбельи — обычно rústica с правом застройки 1-2% площади только под хозпостройки. Романтическая вилла, которую вы себе представляете, как правило, нелегальна.

### Finca urbana — Городская земля

Земля, классифицированная как городская, полностью застраиваемая в рамках planeamiento и при наличии licencia. Это статус, на котором должна стоять любая ваша вилла или квартира.

Реальность для покупателя: подтвердите городской статус сертификатом из урбанистического отдела мэрии, а не только карточкой агентства. Ошибка классификации редка в центре Марбельи, но часта во внутренних районах.

### Vivienda — Жильё

Юридическая категория любой жилой единицы — дом, квартира, таунхаус. Отличается от local (коммерческое) и trastero (кладовая).

Реальность для покупателя: важно, потому что ставка IBI разная для vivienda и local, а ипотечные продукты для жилья доступны только под vivienda.

### Local — Коммерческое помещение

Коммерческая единица, обычно на уровне улицы. Отдельная ставка IBI, разный НДС при первой передаче (21% против 10% для vivienda), отдельные ипотечные продукты.

Реальность для покупателя: перевод local в vivienda требует licencia de cambio de uso от мэрии — возможно во многих частях старого центра Марбельи, но медленно.

### Casa, chalet, ático, dúplex, planta baja

Casa — родовое слово «дом». Chalet — отдельно стоящий дом. Ático — верхний этаж с собственной террасой; ático dúplex — пентхаус в двух уровнях. Planta baja — единица первого этажа, обычно с патио или садом.

Реальность для покупателя: испанские карточки используют эти слова точно. «Ático» без «dúplex» подразумевает один уровень; недобросовестные агенты иногда называют ático просто высокий этаж без верхней террасы — проверяйте план.

## 7. Строительство и Разрешения

### Licencia de obra — Разрешение на строительство

Муниципальное разрешение на строительство или существенный ремонт. Два основных типа: licencia de obra menor (мелкие работы) и licencia de obra mayor (структурные). Выдаёт мэрия.

Реальность для покупателя: любые работы, видимые с улицы, требуют licencia. Купить виллу с несанкционированными пристройками — значит унаследовать проблему легализации: в лучшем случае штраф, в худшем — приказ о сносе.

### Primera ocupación — Лицензия на первое заселение

Муниципальный сертификат, выдаваемый после строительства и подтверждающий, что объект соответствует условиям проекта и пригоден для проживания. Аналог каталонской cédula. Необходим для подключения коммуналки и регистрации в качестве туристического жилья.

Реальность для покупателя: при закрытии новостройки должны быть выданы LPO и Certificado Final de Obra (CFO) за подписью архитектора. Нет LPO — нет закрытия. Настаивайте.

### Calificación urbanística — Урбанистическая классификация

Юридическая классификация земли в муниципальном плане: urbano, urbanizable, no urbanizable. Определяет, что и с какой интенсивностью можно строить.

Реальность для покупателя: запросите calificación в урбанистическом отделе до покупки любого участка. Один и тот же надел может оцениваться под виллу или под оливы — в зависимости от классификации.

### Planeamiento — Градостроительный план

Совокупность Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) и подчинённых частных и специальных планов. Судебная история PGOU Марбельи сложная; рабочая отсылка — план 1986 года с последующими изменениями.

Реальность для покупателя: PGOU 1986 года — то, что управляет большинством текущих решений. Любая оферта, основанная на «PGOU 2010», требует осторожности — этот план был отменён Верховным судом. Юрист должен подтвердить.

### Suelo urbanizable — Под градостроительное освоение

Земля, предназначенная для будущего градостроительного освоения по плану, с условиями и сроками, зависящими от частных планов.

Реальность для покупателя: спекулятивная покупка. Доходность может быть высокой, но сроки политические — многие участки Марбельи числятся «urbanizable» уже двадцать лет без освоения.

### Suelo no urbanizable — Не подлежит освоению

Земля, защищённая от градостроительного освоения (rústica, аграрная, особо охраняемая). Застройка ограничена малыми вспомогательными постройками.

Реальность для покупателя: если оферта пишет «с разрешением на виллу», но calificación — no urbanizable, оферта неверна. Требуйте номер лицензии и проверяйте на портале мэрии.

## 8. Финансы и Банки

### Hipoteca — Ипотека

Кредит, обеспеченный залогом недвижимости, регулируется Законом 5/2019 о договорах ипотечного кредитования. Для нерезидентов типичный LTV — 60-70%, маржа над Euribor — 0,5-1,0%.

Реальность для покупателя: закладывайте 8-12 недель на получение ипотечного предложения для нерезидента, дольше — если покупаете через зарубежную компанию. Запускайте досье до подписания arras. Подробно: [/article-marbella-mortgage-non-resident-process-en](/article-marbella-mortgage-non-resident-process-en).

### Tasación — Оценка

Обязательная банковская оценка авторизованной оценочной компанией (зарегистрированной в Банке Испании). Устанавливает «valor de tasación», от которого считается LTV. Стоимость 350-700 €, оплачивает покупатель.

Реальность для покупателя: tasación редко превышает согласованную цену; если ниже — банк выдаёт заём от меньшей суммы, разницу финансируете сами. В трофейных зонах вроде Golden Mile закажите независимую оценку до переговоров.

### Escritura de hipoteca — Ипотечный акт

Отдельный нотариальный акт, регистрирующий банковский залог на объекте, подписывается на том же закрытии, что и escritura de compraventa. Имеет собственный AJD.

Реальность для покупателя: gestoría банка занимается регистрацией, но проверьте, что акт отражает срок, ставку и тип, на которые вы соглашались. Ошибки исправимы, но дороги.

### Cancelación registral — Снятие ипотеки в реестре

Юридическая процедура исключения погашенной ипотеки из реестра, требует нотариального акта снятия и реестровой записи. Стоимость — 600-1 200 € суммарно.

Реальность для покупателя: если покупаете объект, по которому продавец погасил ипотеку годы назад, но не снял её в реестре, обременение по-прежнему появляется в nota simple. Закрытие не пройдёт, пока не запущена cancelación; закладывайте задержку.

### Crédito puente — Бридж-кредит

Краткосрочный кредит под залог имеющегося жилья для финансирования взноса по новому до продажи старого. В Испании встречается реже, чем в Великобритании.

Реальность для покупателя: большинство испанских банков не предлагают полноценный бридж-кредит нерезидентам. Планируйте финансировать задаток собственной ликвидностью, а не испанским бриджем.

### Cuenta no residente — Счёт нерезидента

Банковский счёт, открываемый иностранцами-нерезидентами в Испании. Требует NIE, certificado de no residencia (продлевается каждые два года) и базового соблюдения правил Банка Испании.

Реальность для покупателя: откройте до закрытия — списания IBI, взносов сообщества, коммунальных и Modelo 210 требуют испанский IBAN. Срок — 2-4 недели.

---

## Как пользоваться глоссарием при закрытии

Если вы читаете это за неделю до подписания escritura, относитесь к документу как к чек-листу. Пройдите по каждому разделу с юристом, отметьте, какие термины касаются именно вашей сделки, и попросите письменное подтверждение, что соответствующие документы лежат в досье. Сделки срываются там, где обе стороны полагают, что ответственность лежит на другой.

Для пошаговой процедуры вместо глоссария см. [гид покупателя в Марбелье](/buyer-guide-2026.html). Для углубления по самым обсуждаемым терминам — NIE, plusvalía, ипотека, due diligence, расходы — следуйте ссылкам в карточках. Для очной встречи и просмотра off-market binder до старта процесса — запись в [наши офисы](/offices).

Глоссарий ведёт Max Bykov, основатель Muse Marbella. Последнее обновление: 15 мая 2026 года. Поправки и предложения: info@musemarbella.es.