Podatki od nieruchomości w Hiszpanii 2026 — przewodnik dla polskich kupujących

Wprowadzenie: dlaczego polski kupujący w Marbelli musi zrozumieć podatki od nieruchomości w Hiszpanii

Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup willi, apartamentu lub domu w Marbelli. Costa del Sol oferuje 320 słonecznych dni w roku, stabilny rynek nieruchomości i bezpośrednie połączenia lotnicze z Warszawy, Krakowa i Katowic. Jednak zanim podpiszesz umowę u notariusza, musisz zrozumieć, jak działają podatki od nieruchomości w Hiszpanii — zarówno te jednorazowe przy zakupie, jak i te roczne, które zapłacisz jako właściciel.

Ten przewodnik wyjaśnia w prostym języku wszystkie podatki od nieruchomości w Marbelli i Hiszpanii obowiązujące polskich kupujących w 2026 roku: IVA, ITP, AJD, opłaty notarialne, IBI, podatek majątkowy z 99% bonifikacją w Andaluzji, IRNR dla nierezydentów, umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania PL-ES z 1979 roku, prawo Beckhama oraz podatek od spadku. Wiedza ta pozwoli Ci dokładnie oszacować całkowity koszt inwestycji — zwykle dolicz 10–14% do ceny zakupu na podatki w Hiszpanii i opłaty.

Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii: IVA, ITP, AJD, notariusz i hipoteka

To najważniejsza grupa podatków od nieruchomości w Hiszpanii, które trzeba zapłacić jednorazowo w momencie podpisania aktu notarialnego (escritura). Wysokość zależy od tego, czy kupujesz nieruchomość nową od dewelopera, czy z rynku wtórnego.

IVA (VAT) 10% — nieruchomości nowe od dewelopera

Jeśli kupujesz mieszkanie lub willę z pierwszej ręki, czyli bezpośrednio od dewelopera, zapłacisz IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) w wysokości 10% od ceny zakupu mieszkania lub domu. Dla działek budowlanych oraz lokali komercyjnych stawka IVA wynosi 21%. IVA jest podatkiem federalnym i nie zależy od regionu — w Marbelli, Madrycie czy Walencji obowiązuje ta sama stawka.

Przykład: willa w Sierra Blanca za 2 500 000 EUR od dewelopera = 250 000 EUR IVA.

ITP 7% — nieruchomości z rynku wtórnego w Andaluzji

Jeśli kupujesz nieruchomość z drugiej ręki (od osoby prywatnej lub firmy nie będącej deweloperem), nie zapłacisz IVA, lecz ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). To podatek regionalny — w Andaluzji od 2022 roku obowiązuje stała stawka 7%, niezależnie od ceny nieruchomości. To jeden z najniższych poziomów ITP w Hiszpanii (Katalonia ma 10%, Walencja również 10%).

Przykład: apartament w Puerto Banús za 1 200 000 EUR z rynku wtórnego = 84 000 EUR ITP.

AJD 1.2% — podatek od aktów prawnych (tylko dla nieruchomości nowych)

AJD (Actos Jurídicos Documentados) to podatek od dokumentów prawnych, który płacisz wraz z IVA przy zakupie nieruchomości nowej. W Andaluzji stawka AJD wynosi 1.2% od ceny zakupu. Nie płaci się go przy transakcjach z ITP. AJD pojawia się również przy ustanowieniu hipoteki — w wysokości 1.2% od kwoty odpowiedzialności hipotecznej, choć od 2018 roku ten koszt ponosi bank, nie kupujący.

Notariusz, rejestr i kancelaria prawna

Oprócz podatków w Hiszpanii musisz uwzględnić koszty operacyjne:

• Notariusz — 600–1 200 EUR w zależności od ceny nieruchomości
• Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad) — 400–800 EUR
• Kancelaria prawna (abogado) — 1% ceny zakupu (zwykle 1 000–10 000 EUR), wysoce zalecana dla polskich kupujących nieznających hiszpańskiego prawa
• Gestoria — 300–500 EUR za załatwienie formalności podatkowych

Hipoteka dla nierezydentów

Polscy kupujący jako nierezydenci mogą uzyskać hipotekę w hiszpańskim banku do 70% wartości nieruchomości (LTV). Stawki w 2026 wynoszą 3.5–4.5% w przypadku stałego oprocentowania na 20–25 lat. Dodatkowe koszty: ocena rzeczoznawcy (tasación) 400–600 EUR, prowizja bankowa 0.5–1%.

Podsumowanie kosztów zakupu

Dla nieruchomości z rynku wtórnego w Marbelli za 1 000 000 EUR całkowite podatki od nieruchomości w Hiszpanii i opłaty wyniosą około 10–11%, czyli 100 000–110 000 EUR. Dla nowej nieruchomości od dewelopera (IVA + AJD) około 12–13%, czyli 120 000–130 000 EUR.

Podatki roczne od nieruchomości w Marbelli: IBI, podatek majątkowy, IRNR

Po zakupie zaczynasz płacić podatki od nieruchomości w Hiszpanii każdego roku. Są trzy kluczowe pozycje, które polski właściciel musi znać.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — Marbella 0.46%

IBI to hiszpański odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości — coroczny podatek miejski liczony od wartości katastralnej (valor catastral), która zwykle stanowi 50–70% wartości rynkowej. W Marbelli stawka IBI wynosi 0.46% wartości katastralnej.

Przykład: willa o wartości rynkowej 2 000 000 EUR ma wartość katastralną około 1 000 000 EUR — IBI = 4 600 EUR rocznie. Płatne raz w roku, zwykle we wrześniu lub październiku, najlepiej skonfigurować polecenie zapłaty (domiciliación bancaria).

Dodatkowo płaci się tasa de basura (opłata za wywóz śmieci) — w Marbelli około 200–400 EUR rocznie.

Podatek majątkowy w Andaluzji — 99% bonifikacja

Impuesto sobre el Patrimonio to coroczny podatek od nieruchomości w Hiszpanii od majątku przekraczającego 700 000 EUR netto na osobę (1 400 000 EUR dla małżeństwa). Dobra wiadomość dla polskich kupujących w Marbelli: Andaluzja od 2022 roku oferuje 99% bonifikację podatku majątkowego, co praktycznie eliminuje go dla rezydentów regionu.

Dla nierezydentów istnieje federalny zamiennik — Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas — od majątku powyżej 3 000 000 EUR. Większość polskich kupujących nawet z luksusową willą za 4–5 mln EUR pozostaje poniżej tego progu lub korzysta z odliczeń.

IRNR 19% — podatek dochodowy nierezydentów

Jeśli mieszkasz w Polsce i jesteś hiszpańskim nierezydentem podatkowym, ale posiadasz nieruchomość w Hiszpanii, musisz płacić IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) w wysokości 19% (jako rezydent UE).

Są dwa scenariusze:

1. Nieruchomość na własny użytek — IRNR liczony od dochodu fikcyjnego w wysokości 1.1% wartości katastralnej (jeśli wartość była zaktualizowana w ciągu ostatnich 10 lat) lub 2% w przeciwnym wypadku. Przykład: wartość katastralna 1 000 000 EUR × 1.1% = 11 000 EUR fikcyjnego dochodu × 19% = 2 090 EUR rocznie IRNR.
2. Nieruchomość wynajmowana — 19% od rzeczywistego dochodu z najmu, po odliczeniu kosztów (odsetki kredytu, IBI, ubezpieczenie, remonty, amortyzacja). Deklaracja kwartalna (Modelo 210).

Umowa PL-ES o unikaniu podwójnego opodatkowania (1979 + protokół)

Polska i Hiszpania podpisały umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania w dniu 15 listopada 1979 roku (tzw. konwencja madrycka) oraz protokół zmieniający, który modyfikuje zasady opodatkowania dochodu z nieruchomości. Dla polskich właścicieli podatków od nieruchomości w Hiszpanii kluczowe są dwie zasady:

Zasada miejsca położenia (artykuł 6). Dochód z nieruchomości — najem, dzierżawa, sprzedaż — jest opodatkowany w państwie, w którym położona jest nieruchomość. Polski rezydent posiadający willę w Marbelli zapłaci IRNR w Hiszpanii, niezależnie od tego, że jest podatnikiem polskim.

Metoda eliminacji podwójnego opodatkowania. Polska stosuje metodę proporcjonalnego zaliczenia (credit method) dla dochodów z hiszpańskich nieruchomości. Oznacza to, że w polskim PIT (PIT-36 z załącznikiem PIT-ZG) deklarujesz dochód z hiszpańskiej nieruchomości i wykazujesz podatek IRNR zapłacony w Hiszpanii — Urząd Skarbowy w Polsce zaliczy go na poczet polskiego podatku.

W praktyce: jeśli IRNR w Hiszpanii wyniósł 2 090 EUR, a polski PIT od tego samego dochodu wyniósłby 1 500 EUR — w Polsce dopłacisz 0 EUR (zaliczenie pełne). Jeśli polski PIT byłby wyższy (np. 3 000 EUR), dopłacisz różnicę 910 EUR. Konsultacja z polskim doradcą podatkowym jest kluczowa.

Prawo Beckhama — opcja dla polskich rezydentów Hiszpanii

Régimen especial de impatriados (potocznie Prawo Beckhama) to specjalny reżim podatkowy dla obcokrajowców (w tym Polaków), którzy przenoszą rezydencję podatkową do Hiszpanii w związku z pracą lub działalnością gospodarczą. Pozwala on przez 6 lat podatkowych opodatkować dochód osobisty wyłącznie ze źródeł hiszpańskich według liniowej stawki 24% (do 600 000 EUR rocznie) zamiast progresywnej skali do 47%.

Warunki kluczowe: - nie byłeś rezydentem Hiszpanii przez ostatnie 5 lat, - przenosisz się w związku z umową o pracę, nominacją na członka zarządu lub digital nomad visa (od 2023 roku), - składasz wniosek (Modelo 149) w ciągu 6 miesięcy od rozpoczęcia pracy.

W kontekście podatków od nieruchomości w Hiszpanii Prawo Beckhama oznacza, że dochód z najmu hiszpańskiej willi opodatkujesz korzystnie 24%, a zagraniczny majątek (np. polskie nieruchomości) jest zwolniony z hiszpańskiego podatku majątkowego. Idealne dla polskiego managera, programisty IT lub przedsiębiorcy przenoszącego siedzibę do Marbelli.

Podatek od spadku w Andaluzji — 99% bonifikacja dla rodziny

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) — hiszpański podatek od spadków i darowizn — w wielu regionach Hiszpanii bywa dotkliwy (do 34% stawki bazowej + mnożniki rodzinne i majątkowe). Andaluzja jednak od 2019 roku oferuje 99% bonifikację dla spadków i darowizn między najbliższą rodziną (małżonek, dzieci, rodzice, wnuki).

Co to oznacza w praktyce dla polskich rodzin: jeśli polski właściciel willi w Marbelli o wartości 3 000 000 EUR zostawia ją synowi, hiszpański podatek od spadku — który w Madrycie wyniósłby 0% (Madryt też ma 99% bonifikację), a w Walencji znacznie więcej — w Andaluzji wyniesie zaledwie 1% standardowej kwoty. Dla willi za 3 mln EUR efektywny podatek to często mniej niż 5 000–10 000 EUR.

Dodatkowo polsko-hiszpańska umowa z 1979 roku oraz polskie zwolnienia rodzinne (grupa zerowa) sprawiają, że spadek nieruchomości w Marbelli między rodzicami a dziećmi jest jednym z najtańszych podatkowo w Europie. Konieczne jest jednak prawidłowe sporządzenie testamentu hiszpańskiego (testamento ológrafo lub abierto) — tu warto skorzystać z usług hiszpańskiego notariusza wraz z polskim adwokatem.

FAQ — najczęstsze pytania polskich kupujących o podatki od nieruchomości w Hiszpanii

1. Czy jako Polak muszę mieć NIE, żeby kupić nieruchomość w Marbelli? Tak. NIE (Número de Identidad de Extranjero) jest obowiązkowy do podpisania aktu notarialnego, otwarcia konta bankowego i zapłaty wszelkich podatków w Hiszpanii. Można go uzyskać w hiszpańskim konsulacie w Warszawie (4–6 tygodni) lub bezpośrednio w Marbelli (1–2 tygodnie z asystą prawnika).

2. Czy płacę polski PIT od dochodu z najmu willi w Marbelli? Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, deklarujesz dochód globalnie. Najem hiszpańskiej nieruchomości wykazujesz w PIT-36 z załącznikiem PIT-ZG, ale dzięki umowie PL-ES podatek IRNR zapłacony w Hiszpanii jest zaliczany na poczet polskiego podatku (metoda proporcjonalnego zaliczenia).

3. Ile kosztują łącznie podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla willi za 1 mln EUR? Przy zakupie z rynku wtórnego: ~7% ITP + 2% notariusz, rejestr, prawnik = ~90 000–100 000 EUR jednorazowo. Co roku: ~2 300 EUR IBI + ~2 100 EUR IRNR (jeśli nie wynajmujesz) = ~4 400 EUR rocznie.

4. Czy mogę odliczyć VAT z zakupu willi od dewelopera? Nie, IVA przy zakupie mieszkania na własny użytek nie podlega odliczeniu. Wyjątek: jeśli kupujesz przez spółkę celową prowadzącą działalność opodatkowaną VAT (np. krótkoterminowy najem zarejestrowany jako działalność gospodarcza).

5. Czy podatek majątkowy w Andaluzji rzeczywiście mnie nie dotyczy? Dla rezydentów Andaluzji obowiązuje 99% bonifikacja regionalna. Dla nierezydentów (polski rezydent z willą w Marbelli) obowiązuje federalny minimalny próg 700 000 EUR + minimalna stawka, ale powstał też federalny "podatek od wielkich fortun" (powyżej 3 mln EUR netto).

6. Czy mogę uniknąć płacenia IRNR, jeśli nie wynajmuję? Nie. IRNR od dochodu fikcyjnego (1.1% wartości katastralnej × 19%) płaci każdy nierezydent posiadający nieruchomość w Hiszpanii, nawet jeśli mieszka tam tylko w wakacje lub w ogóle nie przyjeżdża. Deklaracja Modelo 210 składana raz w roku do 31 grudnia za rok poprzedni.

CTA — skontaktuj się z Muse Marbella

Nasz polskojęzyczny zespół w Marbelli pomoże Ci wybrać nieruchomość, zaplanować strukturę podatkową oraz skoordynować zakup z hiszpańskim adwokatem i polskim doradcą. Sprawdź oferty nieruchomości w Marbelli, nasz przewodnik po Golden Visa 2026 i pełny przewodnik podatkowy. Napisz: hello@musemarbella.es.