Руководство по процессу продажи в Марбелье и Испании
Руководство по процессу продажи недвижимости в Марбелье и Испании
Продажа недвижимости в Испании требует понимания всех юридических и налоговых аспектов, чтобы сделка прошла гладко и без лишних затрат. Рассмотрим ключевые этапы процесса, начиная от подготовки объекта и заканчивая окончательным расчетом с покупателем.
1. Подготовка недвижимости к продаже
Перед тем как выставить объект на рынок, стоит провести предварительный анализ и предпринять несколько важных шагов:
- Оценка стоимости. Желательно привлечь профессионального оценщика или риелтора, чтобы установить конкурентную цену.
- Документы. Убедитесь, что у вас есть вся необходимая документация:
- Escritura Pública (нотариальный акт о собственности)
- Nota Simple (выписка из Реестра собственности)
- Сертификат энергоэффективности (обязателен для всех сделок)
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
- Привлекательность объекта. Желательно провести косметический ремонт, убрать личные вещи и сделать качественные фото для объявлений.
2. Поиск покупателя и заключение предварительного соглашения
После выставления недвижимости на продажу начинается этап переговоров:
- Риелтор или самостоятельная продажа. В Испании большинство сделок проходит через агентства, их комиссия обычно составляет 3–6% от стоимости объекта.
- Резервирование недвижимости. После достижения соглашения с покупателем оформляется предварительное соглашение и вносится залог (обычно 10% от стоимости).
Важно: Если покупатель откажется от сделки, залог остается у продавца. Если сделку расторгнет продавец, он обязан вернуть залог в двойном размере.
3. Нотариальная сделка и передача права собственности
Когда все проверки завершены, стороны назначают дату подписания основного договора у нотариуса.
- Продавец предоставляет все документы, подтверждающие отсутствие задолженностей.
- Покупатель вносит оставшуюся сумму либо через банковский перевод, либо через чек.
- У нотариуса подписывается Escritura de Compraventa (договор купли-продажи), после чего покупатель становится новым владельцем.
4. Налоги и расходы при продаже
1. Налог на прирост капитала (Impuesto sobre la Renta de No Residentes / IRPF)
- Резиденты Испании платят налог от 19% до 26% на прибыль от продажи.
- Нерезиденты уплачивают 19% от разницы между покупной и продажной ценой.
- Можно снизить налог, вычтя расходы на нотариуса, регистрацию, риелторские услуги и ремонт.
2. Муниципальный налог Plusvalía
- Рассчитывается по росту кадастровой стоимости земли за период владения.
- Чем дольше недвижимость была в собственности, тем выше налог.
- В некоторых случаях (если нет прибыли) можно избежать уплаты этого налога.
3. Удержание 3% для нерезидентов
Если продавец не является резидентом Испании, покупатель обязан удержать 3% от стоимости недвижимости и перевести их в налоговую. Эти деньги можно вернуть, если доказать отсутствие налогооблагаемой прибыли.
5. Завершение сделки и передача недвижимости
После подписания нотариального акта продавец передает ключи, оплачиваются финальные расходы, а покупатель регистрирует недвижимость в Реестре собственности.
Что еще важно учесть?
- Коммунальные платежи: Продавец должен передать новые реквизиты поставщикам услуг.
- Банковский счет: Если у продавца нет других активов в Испании, стоит закрыть счет после завершения сделки.
- Юридическая помощь: Особенно важна для нерезидентов, чтобы избежать ошибок и переплат.
Заключение
Продажа недвижимости в Марбелье и Испании требует внимания к юридическим и налоговым деталям. Грамотное планирование, помощь профессионалов и знание законодательства помогут вам успешно продать объект без лишних сложностей.
