Skatter på fastighet i Spanien 2026 — guide för svenska köpare

Introduktion

Att köpa en fastighet i Marbella eller någon annanstans i Spanien är en dröm för många svenskar — solen, livsstilen och de förmånliga reglerna i Andalusien lockar fler nordiska köpare än någonsin. Men innan du skriver under hos notarius måste du förstå vilka skatter som gäller för fastighet i Spanien, både vid själva köpet och under ägandetiden. Skattereglerna skiljer sig markant från det svenska systemet, och Marbella ligger dessutom i Andalusien — en region som under de senaste åren genomfört en av Europas mest köparvänliga skattereformer.

Denna guide förklarar samtliga relevanta skatter på fastighet i Spanien 2026 för svenska köpare: köpskatter (IVA, ITP, AJD), årliga skatter (IBI, förmögenhetsskatt, IRNR), dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien, Beckham-lagen samt arvsskatten i Andalusien. Vi avslutar med en konkret FAQ för svenskar som planerar att köpa eller äger en fastighet i Marbella. Information är aktuell per 2026 och baserad på spansk skattelagstiftning samt avtalet mellan Sverige och Spanien.

Köpskatter på fastighet i Spanien — vad du betalar vid förvärvet

När du köper en fastighet i Spanien är det helt avgörande att skilja mellan nyproduktion och andrahandsmarknad, eftersom skatterna skiljer sig åt fundamentalt. Detta är något många svenska köpare missar och som kan göra skillnad på tiotusentals euro.

Nyproduktion: IVA + AJD

Vid köp av en helt ny fastighet i Spanien (direkt från byggherre, första överlåtelsen) betalar du:

• IVA (moms): 10 % av köpeskillingen för bostäder. För mark och kommersiella fastigheter är IVA 21 %.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados, stämpelskatt): I Andalusien är AJD 1,2 % av köpeskillingen.

Total skattebörda för en ny villa i Marbella på 1 500 000 EUR: cirka 168 000 EUR (10 % IVA + 1,2 % AJD).

Andrahandsmarknad: ITP

Vid köp av en begagnad fastighet (inte första överlåtelsen) betalar du istället ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, fastighetsöverlåtelseskatt). I Andalusien är ITP 7 % av köpeskillingen — en av Spaniens mest konkurrenskraftiga nivåer efter regionens skattereform 2021. Notera att Andalusiens 7 % gäller hela köpeskillingen, även för dyrare objekt över 400 000 EUR, vilket gör Marbella särskilt attraktivt jämfört med många andra regioner.

För en fastighet på 1 500 000 EUR betalar du alltså 105 000 EUR i ITP.

Notarius- och lagfartskostnader

Utöver ovanstående skatter på fastighet tillkommer:

• Notariusavgift (Notario): 0,1–0,5 % av köpeskillingen, vanligtvis 1 200–3 000 EUR i Marbella.
• Lagfart (Registro de la Propiedad): Cirka 0,1–0,25 % av köpeskillingen, ofta 500–2 000 EUR.
• Advokatarvode (Abogado): 1 % + IVA är branschstandard. Detta är inte lagstadgat men starkt rekommenderat för utländska köpare.
• Gestoría och övriga kostnader: 300–800 EUR.

Tumregel för svenska köpare: räkna med att lägga 8–12 % ovanpå köpeskillingen för totala köpkostnader inklusive samtliga skatter och avgifter. För nyproduktion ligger du närmare 12–14 % på grund av högre IVA + AJD-kombinationen. Läs mer i vår guide till köp av hus i Marbella.

Årliga skatter på fastighet i Spanien för icke-residenter

Som ägare av en fastighet i Spanien har du tre huvudsakliga årliga skatter att hålla koll på, oavsett om du är resident eller inte.

IBI — kommunal fastighetsskatt

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är den spanska motsvarigheten till svensk fastighetsavgift. Den betalas årligen till kommunen och beräknas på fastighetens "valor catastral" (taxeringsvärde), som vanligtvis är 30–50 % av marknadsvärdet.

I Marbella är IBI-satsen 0,46 % av valor catastral för 2026. För en villa med marknadsvärde 2 000 000 EUR och valor catastral cirka 800 000 EUR blir IBI:n alltså omkring 3 680 EUR per år. IBI förfaller normalt mellan september och november och kan automatiseras via spansk bankgiro (domiciliación).

Förmögenhetsskatt — Patrimonio

Spanien har en förmögenhetsskatt som även gäller icke-residenter på de tillgångar som finns i Spanien (inklusive fastighet). I Andalusien gäller dock sedan reformen 2022 en bonifikation på 99,9 % — i praktiken är förmögenhetsskatten i Andalusien näst intill avskaffad för både residenter och icke-residenter.

Det finns dock en statlig "Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas" som kan slå in för fastighetsförmögenheter över 3 000 000 EUR med en effektiv skattesats på 1,7–3,5 %. Konsultera alltid en spansk skatterådgivare för objekt i denna prisklass.

IRNR — inkomstskatt för icke-residenter

Som svensk icke-resident med fastighet i Spanien betalar du IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) med en skattesats på 19 % (EU/EES-medborgare). Detta gäller två scenarier:

1. Imputerad inkomst om du inte hyr ut fastigheten: 1,1 % eller 2 % av valor catastral betraktas som fiktiv inkomst, beskattad med 19 %. För en fastighet med valor catastral 800 000 EUR blir den årliga IRNR cirka 1 670 EUR.
2. Faktiska hyresintäkter om du hyr ut: 19 % på nettointäkten efter avdrag för avskrivningar, ränta, försäkring, IBI, etc.

Dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien

Sverige och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal som skyddar dig från att betala skatt två gånger på samma inkomst. Avtalet är centralt för alla svenska ägare av fastighet i Spanien och styr hur både löpande inkomster (hyra, fiktiv ränta) och kapitalvinster vid försäljning beskattas.

Huvudprinciper för fastighet:

• Inkomst från fastighet (hyra) och kapitalvinster vid försäljning beskattas i källstaten (Spanien). Du deklarerar och betalar IRNR där.
• Sverige har sedan rätt att beskatta samma inkomst om du är svensk skattskyldig (resident i Sverige), men avräknar den spanska skatt du redan betalat enligt avräkningsmetoden.
• För kapitalvinst vid försäljning av fastighet i Spanien tar Spanien ut 19 % på vinsten för EU/EES-medborgare. Vid försäljning hålls dessutom 3 % av köpeskillingen inne av köparen som förskottsskatt (retención) och betalas direkt till spanska Hacienda.

Praktiskt innebär det att du som svensk ägare av en lägenhet i Marbella deklarerar i båda länderna men aldrig betalar mer än den högsta av de två skattesatserna totalt. Var noga med att spara samtliga spanska kvitton och betalningsbevis (modelo 210, modelo 211) — Skatteverket kräver dessa för avräkning.

Beckham-lagen — för dig som flyttar till Spanien

Beckham-lagen (Régimen Especial para Trabajadores Desplazados, Ley Beckham) är en specialregim för utländska personer som flyttar till Spanien för arbete. Namngiven efter David Beckham som var bland de första att utnyttja den, ger den en platt skattesats på 24 % på spansk arbetsinkomst upp till 600 000 EUR (47 % över denna gräns) i sex år, istället för progressiva satser upp till 47 %.

För svenska köpare som överväger att bli skatteresidenter i Spanien — exempelvis pensionärer eller distansarbetare som flyttar permanent till Marbella — är Beckham-lagen särskilt intressant eftersom den även undantar utländska tillgångar från spansk förmögenhetsskatt och du behöver inte deklarera utländska tillgångar (Modelo 720) under regimen.

Krav: du får inte ha varit skatteresident i Spanien de senaste fem åren, och flytten måste vara arbetsrelaterad. Sedan 2023 års reform inkluderar regimen även digitala nomader med spanskt nomadvisum. Ansök inom sex månader efter att du blivit resident. Kombineras gärna med Spanish Golden Visa 2026 update för köpare över 500 000 EUR.

Arvsskatt i Andalusien — 99 % bonifikation

Arvsskatten (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD) har historiskt skrämt utländska köpare i Spanien. I Andalusien gäller dock sedan 2019 en bonifikation på 99 % för arv mellan nära släktingar (grupp I och II: makar, barn, föräldrar, barnbarn). I praktiken är arvsskatten i Andalusien nästan helt avskaffad för kärnfamilj.

För en villa i Marbella värd 3 000 000 EUR som ärvs av en make eller barn blir den effektiva arvsskatten i Andalusien typiskt under 1 % av tillgången — jämfört med det generella spanska systemet där samma arv kunde generera flera hundratusen euro i skatt. Detta gör Andalusien till en av Europas mest fördelaktiga jurisdiktioner för förmögenhetsöverföring av fastighet.

För svenska medborgare gäller den andalusiska bonifikationen även för icke-residenter tack vare EU-domstolens rättspraxis (mål C-127/12). Sverige har avskaffat sin egen arvsskatt sedan 2005, så det blir ingen dubbelbeskattning. Kombinera arvsplanering med ett spanskt testamente (testamento) som upprättas hos notarius — kostnad cirka 60–90 EUR — för att undvika utdragna processer för arvingar.

FAQ — Skatter på fastighet i Spanien för svenska köpare

1. Hur mycket skatt betalar jag totalt vid köp av en fastighet i Marbella på 1 000 000 EUR? För en begagnad villa: 7 % ITP (70 000 EUR) + notarius/lagfart/advokat (cirka 12 000 EUR) = totalt cirka 82 000 EUR. För nyproduktion: 10 % IVA + 1,2 % AJD = 112 000 EUR + övriga kostnader.

2. Måste jag betala spansk skatt om jag inte hyr ut min lägenhet i Marbella? Ja. Som icke-resident betalar du årligen IRNR baserad på en imputerad inkomst (1,1 % eller 2 % av valor catastral), beskattad med 19 %. Detta gäller även om fastigheten står tom.

3. Kan jag undvika dubbelbeskattning Sverige-Spanien? Ja. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien tillämpar avräkningsmetoden — den spanska skatten avräknas från den svenska. Spara alltid Modelo 210 och betalningsbevis från Hacienda.

4. Är förmögenhetsskatten verkligen nästan noll i Andalusien? Ja, regional bonifikation är 99,9 %. Men den statliga "Impuesto de Solidaridad" kan slå in för förmögenheter över 3 MEUR i fastighet — kontrollera årligen.

5. Vad händer skattemässigt när jag säljer min fastighet i Marbella? Spanien tar 19 % kapitalvinstskatt på vinsten och köparen håller inne 3 % av köpeskillingen som förskott (retención). Är du över 65 och har bott permanent i fastigheten i minst tre år är vinsten skattefri.

6. Bör jag bilda ett spanskt bolag (SL) för att äga fastigheten? För rena bostadsfastigheter sällan fördelaktigt — bolagsskatt, deklarationskrav och utdelningsskatt blir oftast dyrare än individuellt ägande. För kommersiella objekt eller hyresportföljer kan det löna sig. Mer detaljer i vår guide om fastighetsskatter i Marbella och Spanien.

Nästa steg — Boka konsultation hos Muse Marbella

Skatter på fastighet i Spanien är komplexa men hanterbara med rätt rådgivning. Muse Marbella har över 15 års erfarenhet av att vägleda svenska köpare genom hela skatte- och juridikprocessen — från första analys till tillträde och löpande deklarationer. Kontakta vårt team i Marbella för en kostnadsfri konsultation om din specifika situation.