الضرائب العقارية والشؤون القانونية في إسبانيا — الدليل الشامل 2026
TL;DR — النسخة المؤلفة من 200 كلمة
الضرائب العقارية الإسبانية ليست معقّدة؛ بل مُجزّأة. المالك غير المقيم من فئة HNW لفيلا واحدة في ماربيا (Marbella) يتفاعل مع أربع جهات ضريبية منفصلة (إدارة الضرائب الإسبانية AEAT على المستوى الوطني، Junta de Andalucía إقليميًا، Ayuntamiento بلدية، Catastro للمسح العقاري)، يقدّم إقرارات ضمن 6 إلى 8 مواعيد سنوية متميّزة، ويُعرّض نفسه لـ 9 إلى 13% تكلفة معاملة على الشراء، و8,000 إلى 22,000 يورو/سنة عبء جارٍ على عقار 2 مليون يورو، وضريبة خروج فعلية مجمّعة حوالي 25 إلى 35% شاملةً plusvalía ومكاسب رأس المال عند البيع. خيارات الأندلس الإقليمية على مدى السنوات الست الماضية — إعفاء ضريبة الثروة 100%، إبقاء ITP عند 7%، تخفيضات عميقة لقاعدة CGT للعقارات الموروثة — جعلتها أكثر منطقة إسبانية جاذبية ماليًا للقادمين من فئة HNW. قانون بيكهام (الإعفاء الضريبي للوافدين) (Ley 16/2012) يُقدّم نظام ضريبة دخل شخصي ثابت 24% لمدة ست سنوات للمقيمين الضريبيين الجدد محدودًا بـ 600 ألف يورو من المصدر الإسباني، مع إعفاء كامل لدخل الاستثمار الأجنبي السلبي. القانون الضريبي العام الإسباني Ley General Tributaria يسمح برسوم إضافية 5 إلى 20% للمواعيد الفائتة. هذا الدليل يُجمع موقف 2026 لكل مسألة ضريبية وقانونية مادية تتصل بالعقار السكني الإسباني — ضرائب الشراء، عبء الملكية، خيارات الإقامة، ضرائب الخروج، الإرث، الهيكلة، وأكثر سبعة إخفاقات قانونية شيوعًا في الفحص. مع المصادر من BOE وAEAT وTinsa وتوجيه EU AML وحكم المحكمة الدستورية الإسبانية 182/2021 بشأن plusvalía.
كيف تستخدم هذا الدليل
ثلاثة مسارات عبر الوثيقة.
- مشترٍ قبل الشراء. اقرأ ضرائب الشراء — ITP/IVA/AJD، الفحص القانوني، ويوم الإغلاق. الوقت الإجمالي للقراءة 30 دقيقة.
- مالك يحتفظ بالفعل. اقرأ التقويم الضريبي السنوي، تقييم IBI، IRNR Modelo 210، وموقف ضريبة الثروة. الوقت الإجمالي للقراءة 35 دقيقة.
- يدرس الإقامة الضريبية الإسبانية. اقرأ ميكانيكا قانون بيكهام وضريبة الإرث. الوقت الإجمالي للقراءة 25 دقيقة.
لميكانيكا الاستحواذ واختيار المنطقة وعمليات ما بعد الإغلاق، الأدلة الرئيسية المرافقة هي الدليل الشامل لشراء العقارات في ماربيا، الدليل الشامل لمناطق ماربيا، دليل الانتقال إلى ماربيا للمشتري الدولي، والدليل الشامل لبيع العقارات في ماربيا. دليل الضرائب القصير الموروث في /guides/property-taxes-in-marbella-and-spain ويبقى المرجع الرسمي للنسخة التنفيذية المختصرة. مسرد لكل مصطلح ضريبي إسباني في مسرد مصطلحات عقارات ماربيا.
الخريطة الهيكلية — من يفرض الضرائب على ماذا في العقارات الإسبانية
تنظّم إسبانيا الضرائب العقارية عبر أربع طبقات. لكل واحدة نافذة تقديم خاصة بها، وتقويم مواعيد، ودورة تدقيق. فهم خريطة الطبقات الأربع يمنع 80% من المفاجآت التي تضرب المالكين غير المقيمين في السنتين الثانية والثالثة من الملكية.
| السلطة | الاختصار | ما تُفرض عليه الضريبة / تنظّمه | أين تجد الإقرارات |
|---|---|---|---|
| الدولة | AEAT (إدارة الضرائب الإسبانية) | IVA على البناء الجديد، IRNR، IRPF، CGT، ضريبة الثروة، ضريبة التضامن الإضافية، Modelo 720، الحد الأدنى للإرث على المستوى الوطني | sede.agenciatributaria.gob.es |
| المنطقة | Junta de Andalucía (Consejería de Hacienda) | ITP على إعادة البيع، AJD رسوم الطوابع، تعديل ضريبة الثروة الإقليمي، تخفيضات الإرث الإقليمية | juntadeandalucia.es/economiayhacienda |
| البلدية | Ayuntamiento de Marbella، Estepona، Benahavís، San Roque | IBI، basura، plusvalía بلدية، vado، تصاريح البناء، ترخيص vivienda turística | marbella.es / estepona.es / benahavis.es / sanroque.es |
| المسح العقاري | Catastro (المديرية العامة للمسح العقاري) | القيمة المساحية (أساس IBI، plusvalía، الإيجار المفترض IRNR)، سجل الحدود | sedecatastro.gob.es |
ما وراء الجهات الضريبية الأربع، فإن السجل العقاري (Registro de la Propiedad)، والموثّق (Notaría)، وبنك إسبانيا (Banco de España، لإعلانات رأس المال الأجنبي)، وSEPBLAC (المشرف على مكافحة غسل الأموال) يتلقّى كل منها إقرارات مُهيكلة داخل دورة شراء العقار وملكيته. ميكانيكا جانب المعاملة شاملة في تفصيل رسوم شراء العقارات في ماربيا. تقويم جانب المالك شامل في مواعيد الضرائب العقارية في ماربيا 2026.
1. ضرائب الشراء — ITP وIVA وAJD وقرار إعادة البيع مقابل البناء الجديد
القرار الأول الذي يُحدّد التعرض الضريبي على شراء عقار إسباني هو ما إذا كان بناءً جديدًا (obra nueva — أول بيع من قِبل المطوّر أو مبنى مُسلَّم خلال السنتين الماضيتين ولم يُسكن) أم إعادة بيع (segunda transmisión أو يد ثانية). المساران يُحرّكان أنظمة ضريبية مختلفة كليًا.
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — 7% في الأندلس على إعادة البيع. يُفرض بموجب المرسوم الملكي التشريعي 1/1993 ومُعدَّل بقانون إقليمي 5/2021 للأندلس. ينطبق ITP على الأعلى من سعر صك الملكية (escritura) أو القيمة المرجعية الإقليمية (valor de referencia) المنشورة من قِبل Catastro. سعر الأندلس مُبقى عند 7% لعام 2026. المناطق الأخرى تتفاوت: مدريد 6%، كاتالونيا 10 إلى 11% متدرج، فالنسيا 10%، بلاد الباسك 7%.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — 10% على البناء الجديد السكني. يُفرض بموجب قانون 37/1992 للقيمة المضافة. السعر المخفض 10% ينطبق على عمليات النقل الأولى للمساكن السكنية المكتملة، بما في ذلك الفلل والشقق والتاون هاوس، مع ما يصل إلى موقفي سيارات وتخزين ملحق منقول في نفس الصك. المرائب والمخازن المُكتسبة بشكل منفصل تستقطب السعر العام 21%. يُدفع IVA للمطوّر في لحظة كل قسط في خارج المخطط؛ مشترو إعادة البيع يدفعون صفر IVA.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) — 1.2% في الأندلس على صك البناء الجديد. AJD هو رسم الطوابع الإسباني المفروض على الصكوك الموثّقة عندما لا تخضع المعاملة لـ ITP. معاملات البناء الجديد IVA تُحرّك AJD على نفس قيمة الصك. معاملات إعادة البيع ITP لا تدفع AJD على صك الشراء (رسم ITP يُزيحه).
| بند التكلفة | إعادة بيع (عقار قائم) | بناء جديد (خارج المخطط أو أول شغل) | متى يُدفع |
|---|---|---|---|
| ITP | 7% (الأندلس) | — | عند escritura |
| IVA | — | 10% | لكل قسط / عند escritura |
| AJD | — | 1.2% (الأندلس) | عند escritura |
| الموثّق | 0.3 إلى 0.5% | 0.3 إلى 0.5% | عند escritura |
| السجل العقاري | 0.2 إلى 0.4% | 0.2 إلى 0.4% | خلال 24 ساعة بعد escritura |
| الرسوم القانونية | 1.0 إلى 1.5% | 1.0 إلى 1.5% | عند escritura |
| المكتب الإداري (gestoría) | 600 إلى 1,500 يورو ثابت | 600 إلى 1,500 يورو ثابت | خلال 30 يومًا |
| تحويل بنكي / هامش الصرف | 0.3 إلى 1.0% | 0.3 إلى 1.0% | عند escritura |
| تكاليف الرهن (إن استُخدم) | 1.0 إلى 2.0% | 1.0 إلى 2.0% | عند escritura |
| إجمالي مشتري نقدي | 9.0 إلى 10.8% | 12.0 إلى 13.8% | — |
مثال مُحتسب على فيلا إعادة بيع في سييرا بلانكا (Sierra Blanca) بـ EUR 5,000,000: ITP 350,000 يورو، الموثّق 20,000 يورو، السجل 15,000 يورو، القانوني 60,000 يورو، gestoría 1,200 يورو، البنك/الصرف 25,000 يورو. الإجمالي 471,200 يورو، أو 9.4%. نفس الفيلا كبناء جديد بـ EUR 5,000,000: IVA 500,000 يورو، AJD 60,000 يورو، الموثّق 20,000 يورو، السجل 15,000 يورو، القانوني 60,000 يورو، gestoría 1,200 يورو، البنك/الصرف 25,000 يورو. الإجمالي 681,200 يورو، أو 13.6%. الفارق 210,000 يورو بين إعادة البيع والبناء الجديد عند نفس العنوان هو الرقم الأكثر إغفالًا في تخطيط مشتري ماربيا. تفصيل كامل في تفصيل رسوم شراء العقارات في ماربيا.
فخ valor de referencia. منذ يناير 2022، يُنشر Catastro قيمة مرجعية إقليمية (valor de referencia) لكل عقار إسباني. يُحسب ITP على الأعلى من سعر الصك أو valor de referencia. إذا تفاوض المشتري على خصم أقل من valor de referencia وأعلن السعر الأقل في الصك، فستُقيّم AEAT ITP على القيمة المرجعية الأعلى وتُصدر تقييمًا تكميليًا مع رسوم إضافية وفائدة. تحقّق دائمًا من valor de referencia على sedecatastro.gob.es قبل التفاوض تحته؛ إذا كانت القيمة المرجعية مرتفعة هيكليًا، فالطريق القانوني هو الطعن في تقييم Catastro عبر Modelo 011 خلال أربع سنوات من الصك.
2. الموثّق والسجل والقانوني — البنية التحتية للمعاملة
ما وراء بنود الضرائب، تُحرّك عملية الشراء الإسبانية رسومًا من ثلاث جهات مؤسسية: الموثّق، السجل العقاري، ومحامي المشتري (abogado).
رسوم الموثّق تُنظّمها المرسوم الملكي 1426/1989 (Arancel Notarial) وتتبع مقياس منزلق منظّم. على صك بـ EUR 5,000,000، تُحسب تعرفة الموثّق إلى حوالي 18,000 إلى 22,000 يورو شاملة الأوراق والنسخ. المشتري يختار الموثّق؛ ممثّل البائع قد يقترح واحدًا. لا فائدة من استخدام موثّق "رخيص" — التعرفة منظّمة وأي "خصم" يأتي من قطع نسخ أو أوراق يحتاجها المشتري.
السجل العقاري (Registro de la Propiedad) تُنظّم رسومه المرسوم الملكي 1427/1989. على صك بـ EUR 5,000,000، تُحسب رسوم السجل إلى حوالي 12,000 إلى 16,000 يورو. تسجيل السجل العقاري هو اللحظة القانونية لنقل الملكية في إسبانيا — حتى التسجيل، يحتفظ المشتري بصك غير مُسجّل. التسجيل يكتمل عادةً 5 إلى 15 يوم عمل بعد escritura.
الرسوم القانونية (abogado) غير منظّمة. الممارسة السوقية في ماربيا لمعاملة HNW غير مقيم هي 1.0 إلى 1.5% من سعر الصك بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للتمثيل المعاملاتي الكامل بما في ذلك الفحص القانوني للملكية، صياغة العربون (arras)، حضور لدى الموثّق، إقرارات ما بعد الإغلاق ومتابعة التسجيل. تحت 1 مليون يورو، تطلب بعض المكاتب 5,000 إلى 9,000 يورو ثابت. فوق 10 مليون يورو، تتفاوض معظم المكاتب على رسوم ثابتة أو محدودة في نطاق 40,000 إلى 90,000 يورو. تجنّب المحامين الذين يعرضون التصرف لكلٍ من المشتري والبائع — هذا تعارض منظّم ومعظم المكاتب الموثوقة ترفضه. ميكانيكا يوم الإغلاق مفصّلة في قائمة التحقق من إغلاق العقارات في ماربيا.
التوكيل (Poder Notarial) للمشترين غير المقيمين الذين لا يستطيعون الحضور للإغلاق شخصيًا. يُصدر في قنصلية إسبانية أو موثّق مُصدّق في ولاية المشتري الأصلية. التكلفة عادةً 200 إلى 600 يورو في الخارج بالإضافة إلى 120 إلى 250 يورو للتسجيل لدى الموثّق الإسباني ذي الصلة. الميكانيكا في توكيل العقارات في ماربيا. رقم تعريف الأجنبي (NIE) (Número de Identidad de Extranjero) غير قابل للتفاوض لأي شراء عقار من قِبل غير إسباني؛ الميكانيكا في عملية تقديم NIE في ماربيا.
3. التقويم الضريبي السنوي — ستة إلى ثمانية أحداث سنويًا
المالك غير المقيم لعقار واحد في ماربيا يقدّم إقرارات أو يدفع في 6 إلى 8 أحداث ضريبية منفصلة سنويًا. التدفق النقدي السنوي على فيلا 2 مليون يورو هو حوالي 8,000 إلى 22,000 يورو في IBI وbasura ورسوم المجمع وIRNR. الرسوم الإضافية للمواعيد الفائتة تتراوح بين 5 و20% بموجب القانون الضريبي العام 58/2003.
| الموعد | الضريبة / الرسم | السلطة | التكلفة النموذجية (فيلا 2M يورو) |
|---|---|---|---|
| Q1 (يناير-مارس) | Modelo 210 ربع سنوي (دخل الإيجار، Q4 السابق) | AEAT | 0 إلى 4,000 يورو |
| Q1 | تقييم رسوم المجمع السنوي / اجتماع derrama | إدارة المجمع | 1,800 إلى 12,000 يورو |
| أبريل | Modelo 210 ربع سنوي (دخل الإيجار، Q1) | AEAT | 0 إلى 1,500 يورو |
| أبريل-مايو | تجديدات التأمين | شركة التأمين | 600 إلى 4,500 يورو |
| 1 يونيو | Modelo 210 إقرار سنوي للإيجار المفترض (عقار غير مؤجّر) | AEAT | 600 إلى 2,400 يورو |
| يوليو | Modelo 210 ربع سنوي (دخل الإيجار، Q2) | AEAT | 0 إلى 1,500 يورو |
| سبتمبر-نوفمبر | IBI (ضريبة العقار، بلدية ماربيا) | Ayuntamiento | 1,500 إلى 6,500 يورو |
| سبتمبر-نوفمبر | Basura (جمع النفايات) | Ayuntamiento | 120 إلى 600 يورو |
| أكتوبر | Modelo 210 ربع سنوي (دخل الإيجار، Q3) | AEAT | 0 إلى 1,500 يورو |
| متغيّر | Plusvalía Municipal (فقط عند البيع أو الإرث) | Ayuntamiento | 0 يورو في سنة عادية |
| متغيّر | ضريبة الثروة (Patrimonio) للمالكين بقيمة عالية | AEAT | 0 إذا أعفت الأندلس؛ تحقّق |
| نهاية السنة | Modelo 720 (إعلان الأصول الخارجية إن كان مقيمًا في إسبانيا) | AEAT | 0 إذا متوافق |
القرار الأعلى رافعةً هو إعداد خصومات مباشرة على IBI وbasura ورسوم المجمع، وتوظيف مكتب إداري (gestoría) واحد (300 إلى 800 يورو/سنة) للتعامل مع إقرارات Modelo 210 على تفويض دائم. التكلفة تافهة مقابل التعرض للرسوم الإضافية للموعد الفائت. تقويم تفصيلي مع إطار الرسوم الإضافية في مواعيد الضرائب العقارية في ماربيا 2026.
4. IBI — الضريبة العقارية البلدية
الضريبة العقارية السنوية (IBI) (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) هي الضريبة العقارية البلدية السنوية المفروضة على القيمة المساحية (valor catastral). تُحدّد القيمة المساحية من قِبل Catastro وهي عادةً 30 إلى 50% من قيمة السوق. يُحدّد سعر IBI من قِبل كل بلدية سنويًا ضمن النطاقات المُحدّدة من قِبل المرسوم الملكي التشريعي 2/2004 (النص المُنقّح لقانون تنظيم المالية المحلية).
سعر IBI لـ Marbella 2026: 0.42% من القيمة المساحية. فيلا بقيمة سوقية 2 مليون يورو مع قيمة مساحية 700 ألف يورو تدفع حوالي 2,940 يورو/سنة IBI. فيلا 5 مليون يورو مع مساحية 1.6 مليون يورو تدفع حوالي 6,720 يورو/سنة. فيلا La Zagaleta بـ 15 مليون يورو مع مساحية 4.5 مليون يورو تدفع حوالي 18,900 يورو/سنة (ملاحظة: La Zagaleta في Benahavís، حيث سعر IBI 0.50% — نفس الفيلا ستدفع ~22,500 يورو/سنة هناك).
أسعار IBI حسب البلدية ذات الصلة 2026:
| البلدية | سعر IBI (حضرية) | ملاحظات |
|---|---|---|
| Marbella | 0.42% | مُبقى منذ خفض 2023 |
| Estepona | 0.55% | أعلى من Marbella |
| Benahavís | 0.50% | يشمل La Zagaleta |
| San Pedro Alcántara | 0.42% | داخل بلدية Marbella |
| San Roque (Sotogrande) | 0.45% | مقاطعة Cádiz |
| Mijas | 0.55% | يشمل Mijas Costa |
مخاطر إعادة تقييم القيمة المساحية. يُعيد Catastro تقييم القيم المساحية دوريًا عبر "ponencias de valores" — عادةً مرة كل 8 إلى 12 عامًا لكل بلدية. آخر إعادة تقييم عامة لـ Marbella كانت 2017؛ من المتوقع إعادة تقييم في 2027-2028. القيم المساحية الجديدة يمكن أن ترتفع 30 إلى 80% في إعادة تقييم واحدة، مُرفعةً IBI تناسبيًا. للمالك حق الاستئناف بموجب المواد 28 إلى 30 من قانون المسح العقاري؛ نافذة الاستئناف هي شهر واحد من الإشعار. العملية في عملية تقييم واستئناف IBI.
Basura (جمع النفايات) تُحصّل إلى جانب IBI: شقة 120 إلى 280 يورو/سنة، فيلا 280 إلى 600 يورو/سنة. basura Marbella هي بسعر ثابت لكل فئة عقار، وليست قائمة على القيمة. La Zagaleta والعقارات المغلقة المماثلة غالبًا تُدير النفايات داخليًا وتُخفّض رسوم basura العامة.
5. IRNR وModelo 210 — نظام الإيجار المُفترض والإيجار الحقيقي
IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) هي ضريبة الدخل الإسبانية على غير المقيمين، تُنظّم بموجب المرسوم الملكي التشريعي 5/2004. لمالكي العقارات، يأتي IRNR بنوعين:
الإيجار المُفترض (rendimientos imputados) — عقار غير مؤجّر. تُعامل إسبانيا كل عقار يحتفظ به غير مقيم كأنه يُولّد دخل إيجار خيالي يساوي 1.1% أو 2% من القيمة المساحية (1.1% إن راجعت القيمة المساحية خلال السنوات العشر الماضية؛ 2% إن لم تُراجَع). هذا الدخل الخيالي يُفرض عليه ضريبة بسعر IRNR: 19% للمقيمين في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية، 24% لغير المقيمين في الاتحاد الأوروبي.
فيلا ماربيا 2 مليون يورو مع قيمة مساحية 700 ألف يورو (مُراجعة خلال 10 سنوات) تُولّد 7,700 يورو من الإيجار المفترض، يُفرض عليها 19% (UK، EU) = 1,463 يورو/سنة، أو 24% (US، GCC، MENA، استثناء UK ما بعد Brexit خاضع لتفسير المعاهدة) = 1,848 يورو/سنة. يُقدّم سنويًا بحلول 30 يونيو من السنة التالية للسنة الضريبية. النموذج: Modelo 210، نوع الإقرار "C0" (rentas imputadas).
الإيجار الحقيقي (rendimientos de capital inmobiliario) — عقار مؤجّر. دخل الإيجار الحقيقي يُفرض عليه نفس 19%/24% على صافي الإيجار (إجمالي الإيجار ناقصًا المصاريف القابلة للخصم). المقيمون في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية يمكنهم خصم المصاريف العادية (المجمع، IBI، basura، الإصلاحات، التأمين، الإهلاك، فوائد الرهن). غير المقيمين في الاتحاد الأوروبي لا يمكنهم خصم المصاريف — يُفرض عليهم ضريبة على إجمالي دخل الإيجار بـ 24%. هذه عقوبة هيكلية لمؤجّري US وGCC وUK ما بعد Brexit.
فيلا ماربيا 2 مليون يورو تُولّد 60,000 يورو/سنة إيجار إجمالي: مقيم EU يدفع 19% على (60K يورو - 25K يورو خصومات) = 6,650 يورو؛ غير مقيم EU يدفع 24% على 60K يورو = 14,400 يورو. الفرق 7,750 يورو هو العقوبة الهيكلية. يُقدّم ربع سنوي عبر Modelo 210 نوع الإقرار "01" (rentas inmobiliarias).
ميكانيكا تفصيلية في IRNR ضريبة إسبانية لغير المقيمين وتحليل العائد الواقعي في عائد إيجار عقارات ماربيا الواقعي. ميكانيكا العملة للدخل عبر الحدود في استراتيجية صرف العملات في ماربيا.
6. Plusvalía البلدية — الضريبة المُعاد تصميمها بعد المحكمة الدستورية
Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana، IIVTNU) هي ضريبة بلدية على ارتفاع قيمة الأرض فقط (وليس البناء) في لحظة البيع أو الهدية أو الإرث. تنطبق بغض النظر عما إذا كان المشتري أو البائع مقيمًا.
حكم المحكمة الدستورية الإسبانية STC 182/2021 المؤرخ 26 أكتوبر 2021 أعلن طريقة الحساب السابقة غير دستورية. تم تقديم الإطار البديل بموجب المرسوم الملكي 26/2021 المؤرخ 8 نوفمبر 2021، مانحًا البائعين طريقتين حسابيتين وحق اختيار الأقل:
- الطريقة الحقيقية (método real): ينطبق plusvalía على الزيادة الفعلية في قيمة الأرض بين الشراء والبيع، تُحسب كـ (سعر البيع − سعر الشراء) × حصة قيمة الأرض النسبية (عادةً 20 إلى 50% حسب نسبة القطعة إلى البناء).
- الطريقة الموضوعية (método objetivo): ينطبق plusvalía على زيادة افتراضية في قيمة الأرض على أساس قيمة الأرض المساحية × معاملات قانونية × سعر بلدي.
لمعظم مبيعات ماربيا، تُنتج الطريقة الحقيقية فاتورة أقل. للعقار المحتفظ به لفترة طويلة في أسواق فرعية مسطّحة أو متراجعة قيمة الأرض، يمكن أن ينتج عن الحساب صفر plusvalía (أمر صريح من المحكمة الدستورية بأنه لا يمكن فرض ضريبة حيث لم يكن هناك مكسب حقيقي).
معامل وسعر plusvalía Marbella 2026: السعر مُحدّد عند 30% من القاعدة المحسوبة (الحد الأقصى المسموح)؛ المعاملات حسب الجدول الوطني المُحدّث سنويًا. فيلا 5 مليون يورو في سييرا بلانكا محتفظ بها 8 سنوات وبيعت بـ 7 مليون يورو، مع حصة قيمة الأرض 35%، تُولّد قاعدة plusvalía بالطريقة الحقيقية 700K يورو × 35% = 245K يورو، يُفرض عليها 30% = 73,500 يورو. الطريقة الموضوعية على نفس الفيلا تُنتج حوالي 88,000 يورو. اختر الطريقة الحقيقية في هذه الحالة. أمثلة محسوبة وإجراء الاستئناف في Plusvalía البلدية 2026.
فرصة استرداد لمعاملات 2017 إلى 2021. المالكون الذين دفعوا plusvalía بين 2017 وإصلاح نوفمبر 2021 قد يستحقون استرداد على أساس المحكمة الدستورية. النافذة مُضيّقة هيكليًا الآن (معظم مطالبات الاسترداد محظورة بالتقادم) لكن المراجعة حالة بحالة من قِبل abogado fiscal إسباني تستحق 500 إلى 900 يورو من التكلفة القانونية على المعاملات بـ 1 مليون يورو فأكثر التي حرّكت plusvalía مادي.
7. ضريبة الثروة — إعفاء الأندلس 100% وضريبة التضامن الإضافية
لدى إسبانيا ضريبة ثروة وطنية (Patrimonio) ومنذ 2022، ضريبة تضامن إضافية على مستوى الدولة على صافي الثروة فوق 3 مليون يورو. التفاعل هو ما يهم لمالكي ماربيا.
Patrimonio (إقليمية). كل منطقة تُحدّد سعرها وحدّها وتخفيضاتها الخاصة. الأندلس تطبّق bonificación (إعفاء) 100% للسنوات الضريبية 2024 فصاعدًا، فعليًا تصفير ضريبة الثروة للمقيمين وغير المقيمين الذين يحتفظون بأصول موقعها في إسبانيا في المنطقة. الحد الشخصي 700 ألف يورو وإعفاء الإقامة الرئيسية 300 ألف يورو لا يزالان يُطبّقان اسميًا للحساب لكن bonificación 100% تُصفّر الفاتورة.
Solidaridad (دولة). قُدّمت بموجب القانون 38/2022 (الضريبة المؤقتة للتضامن للثروات الكبيرة)، هذه ضريبة إضافية على مستوى الدولة تتجاوز إعفاء ضريبة الثروة الإقليمية. تنطبق على صافي الثروة في إسبانيا فوق 3 مليون يورو بـ 1.7%، فوق 5 مليون يورو بـ 2.1%، فوق 10 مليون يورو بـ 3.5%. أُطّرت في الأصل كمؤقتة (2022-2023)، ومُدّدت إلى أجل غير مسمى في 2024. التأثير الهيكلي: إعفاء Patrimonio 100% في الأندلس يُقدّم إعفاء كاملًا حتى عتبة Solidaridad 3 مليون يورو؛ فوقها، تنشط Solidaridad.
مثال مُحتسب — فيلا 5 مليون يورو في سييرا بلانكا يحتفظ بها غير مقيم، إجمالي الثروة في إسبانيا 5.2 مليون يورو. Patrimonio في الأندلس: صفر (bonificación 100%). Solidaridad على الشريحة فوق 3 مليون يورو: 5.2M − 3M = 2.2M × 1.7% = 37,400 يورو/سنة. فوق 10 مليون يورو من الثروة الإسبانية، يخطو معدل Solidaridad الحدي إلى 3.5%.
الاستجابة الهيكلية. الاحتفاظ بالعقار عبر شركة إسبانية SL أو شركة غير مقيمة لا يتجنّب Solidaridad — تنطبق الضريبة الإضافية على الأصول الأساسية عبر قاعدة النظر من خلال للوسائل المغلقة. تقسيم الملكية مع الزوج/الزوجة يمكن أن ينقل كلا الزوجين تحت عتبة 3 مليون يورو إذا كانت الثروة الإجمالية 4 إلى 6 مليون يورو. فوق 10 مليون يورو، الهيكلة أكثر دقة وخارج نطاق هذا الدليل؛ استشر abogado fiscal إسباني. التفصيل في هيكلة الثروة 2026 وبدائل ما بعد التأشيرة الذهبية في بدائل التأشيرة الذهبية 2026.
8. CGT على البيع — إطار 19% / 24% واستقطاع IRNR 3%
ضريبة مكاسب رأس المال على البيع من قِبل غير مقيم تُنظّم بموجب IRNR. خاصيتان تُحدّدان الضريبة:
السعر. 19% للمقيمين في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية (شامل UK ما بعد Brexit)، 24% لغير المقيمين في الاتحاد الأوروبي (US، GCC، MENA، دول ثالثة) على المكسب المحقق. يُحسب المكسب كـ (سعر البيع − تكلفة الاستحواذ المعدّلة)، حيث تكلفة الاستحواذ المعدّلة تشمل ITP/IVA المدفوع، الموثّق، السجل، الرسوم القانونية، والتحسينات الرأسمالية القابلة للتحقّق (مسبح، توسعة، تجديد هيكلي).
استقطاع IRNR 3%. بموجب المادة 25.2 من قانون IRNR، يجب على مشتري عقار من بائع غير مقيم استقطاع 3% من سعر الصك وتحويلها إلى AEAT عبر Modelo 211 خلال شهر واحد من الإكمال. ثم يقدّم البائع غير المقيم Modelo 210 لـ CGT الفعلي ويدفع الرصيد أو يطالب باسترداد الاستقطاع الزائد. ينطبق الاستقطاع حتى لو لم يتحقّق مكسب.
مثال مُحتسب: بائع UK غير مقيم، فيلا سييرا بلانكا اشتُريت 2017 بـ 3.2 مليون يورو (صك بالإضافة إلى 9.4% تكاليف = 3.5 مليون يورو أساس معدّل)، بيعت 2026 بـ 4.8 مليون يورو. المكسب 1.3 مليون يورو. CGT بـ 19% = 247,000 يورو. استقطاع 3% عند الإكمال = 144,000 يورو. الرصيد المستحق خلال شهر من تقديم Modelo 210 = 103,000 يورو.
مثال مُحتسب مع استرداد: بائع US غير مقيم، شقة شرق ماربيا اشتُريت 2020 بـ 1.1 مليون يورو (1.21 مليون يورو أساس معدّل)، بيعت 2026 بـ 1.25 مليون يورو. المكسب 40,000 يورو. CGT بـ 24% = 9,600 يورو. استقطاع 3% = 37,500 يورو. استرداد مستحق 27,900 يورو — يُقدّم Modelo 210 للمطالبة، الاسترداد يُسوّى عادةً بعد 6 إلى 18 شهرًا.
البائعون غالبًا يُصدمون من تأثير التدفق النقدي للاستقطاع حتى عندما تكون CGT منخفضة. الميكانيكا في IRNR ضريبة إسبانية لغير المقيمين وعملية البيع الأوسع في الدليل الشامل لبيع العقارات في ماربيا.
إعفاء إعادة الاستثمار متاح لكنه ضيق. المقيمون في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين يبيعون إقامتهم الرئيسية ويُعيدون استثمار العائدات في إقامة رئيسية جديدة في الاتحاد الأوروبي خلال سنتين يمكنهم تأجيل CGT بالكامل (المواد 38 و41 مكرر من IRPF). غير المقيمين عمومًا لا يتأهلون لأن العقار في إسبانيا ليس إقامتهم الرئيسية في القانون الإسباني ما لم يكونوا قد قضوا 183+ يومًا/سنة وسجّلوا كمقيمين.
9. قانون بيكهام — نظام الست سنوات للمقيمين الجدد
قانون بيكهام (الإعفاء الضريبي للوافدين) (رسميًا Ley 16/2012 المعدّل للمادة 93 من قانون IRPF) يُقدّم نظامًا ضريبيًا خاصًا للمقيمين الضريبيين الجدد في إسبانيا. العنوان:
- ست سنوات ضريبية من الوصول إلى النظام (سنة الوصول بالإضافة إلى خمس لاحقة).
- ضريبة دخل شخصي ثابتة 24% على دخل العمل الإسباني المصدر، المهني والتجاري حتى 600,000 يورو سنويًا. فوق 600K يورو، السعر 47%.
- توزيعات الأرباح الأجنبية، الفوائد، مكاسب رأس المال، ودخل الإيجار الأجنبي مُعفاة من الضريبة الإسبانية خلال النظام (تبقى مفروضة في بلد المصدر بموجب قواعد ذلك البلد).
- لا ضريبة ثروة على الأصول غير الإسبانية خلال النظام.
- التقديم خلال ستة أشهر من أن يصبح مقيمًا ضريبيًا إسبانيًا، عبر Modelo 149.
الأهلية 2026 (ما بعد إصلاح 2023): تم تمديد النظام إلى ما هو أبعد من الموظفين التقليديين لتغطية أربعة مسارات: (1) نقل العمل إلى إسبانيا، (2) التعيين كمدير لكيان إسباني يستوفي معايير الأهلية، (3) بدء "نشاط ريادي مبتكر" في إسبانيا، (4) محترف مؤهّل بشدة مع مؤهلات موثّقة. يجب على المتقدمين عدم كونهم مقيمين ضريبيين إسبان في أي من السنوات الضريبية الخمس السابقة (كانت 10 سنوات قبل 2023). النظام الآن يمتد أيضًا جزئيًا للأزواج والأطفال القاصرين للمتقدم الرئيسي بموجب شروط محددة.
مثال مُحتسب — مؤسس US بعد الخروج، 20 مليون دولار سيولة، 1.2 مليون دولار/سنة دخل منقسم. كمقيم كاليفورنيا: فيدرالي 37% + ولاية 13.3% + NIIT 3.8% على قطع الأرباح والمكاسب = حوالي 520,000 دولار/سنة ضريبة إجمالية. كمقيم إسباني تحت بيكهام: ضريبة دخل إسبانية 24% ثابتة على 300K دولار دخل استشارة إسباني المصدر = 72,000 دولار. توزيعات الأرباح والمكاسب الأجنبية: صفر ضريبة إسبانية. جانب US: 23.8% فيدرالي مجمّع على 500K دولار توزيعات أرباح + 400K دولار LTCG (مؤهلة) = ~214,000 دولار. الإجمالي: 286,000 دولار/سنة. توفير سنوي ~234,000 دولار. نافذة ست سنوات ~1.4 مليون دولار.
مثال مُحتسب — نقل معاش UK (QROPS). متقاعد UK عمره 62 مع وعاء SIPP 1.5 مليون جنيه استرليني ينتقل إلى ماربيا تحت مسار التأشيرة الرقمية + بيكهام. السحوبات من SIPP كدخل مهني إسباني المصدر محدود بـ 24% ضريبة دخل شخصي تحت بيكهام. مقابل ضريبة دخل UK الحدية 40 إلى 45% بالإضافة إلى التعرض لـ IHT على ممتلكات متبقية. التوفير السنوي على سحب 80 ألف جنيه/سنة: حوالي 8,000 إلى 15,000 جنيه. بالإضافة إلى bonificación الإرث 99% في الأندلس على الممتلكات المتبقية عند الوفاة، تجعل الإقامة الإسبانية ميزة ضريبية متعددة العقود. التفصيل في Persona نقل معاش UK ماربيا.
أين يخطئ المشترون في بيكهام. نافذة التقديم لمدة ستة أشهر صعبة. تفويتها يُهدر النظام لكامل دورة الإقامة (العودة إلى إسبانيا بعد خمس سنوات سابقة كاملة من عدم الإقامة سيُعيد تحريك الأهلية لكن الفجوة مكلفة هيكليًا). قاعدة "لا إقامة إسبانية في السنوات الخمس السابقة" تُعثر العائدين والعائلات ثنائية الولاية. دخل العمل الأجنبي يُفرض عليه ضريبة في إسبانيا حتى تحت بيكهام — هذا هو العنصر الأكثر شيوعًا للارتباك. المقارنة الهيكلية مع البرتغال NHR / IFICI في تحليل عميق NHR مقابل بيكهام؛ التحديثات الأخيرة لأهلية بيكهام في تغييرات قانون بيكهام 2026؛ التداعيات حسب الـ persona في Persona مؤسس تكنولوجيا US ماربيا، Persona Mittelstand ألماني ماربيا، Persona إعادة توازن روسي UAE ماربيا، Persona تكنولوجيا ومالية بولندي ماربيا.
ملحوظة لمشتري دول مجلس التعاون الخليجي: التداعيات الضريبية والزكاة
لمشتري دول مجلس التعاون الخليجي (السعودية والإمارات والكويت وقطر والبحرين وعمان)، فإن إطار الضرائب المحلية في الولاية الأم يتفاعل بشكل خاص مع التعرض الضريبي الإسباني. الموقف الواقعي:
المملكة العربية السعودية — هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA). المواطنون السعوديون عادةً يخضعون للزكاة (2.5% على الثروة القابلة للزكاة، بما فيها العقارات المُملوكة لأغراض الاستثمار وليس للاستخدام الشخصي). العقارات المُحتفظ بها للاستخدام الشخصي العائلي (إقامة رئيسية أو ثانوية) عمومًا خارج نطاق حساب الزكاة. لا توجد ضريبة دخل شخصية في المملكة، لذلك دخل الإيجار الإسباني يُفرض عليه ضريبة فقط في إسبانيا (24% IRNR على الإجمالي لغير المقيمين بدون خصومات). شراء فيلا 5 مليون يورو في ماربيا للاستخدام الشخصي عمومًا لا يُحرّك التزامات ضريبية إضافية في المملكة.
الإمارات العربية المتحدة — الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA). الإمارات لا تفرض ضريبة دخل شخصية على الأفراد. ضريبة الشركات بنسبة 9% طُبّقت في 2023 على دخل الأعمال فوق 375,000 درهم لكن لا تنطبق على دخل الإيجار الشخصي أو مكاسب رأس المال الشخصية. للمقيمين في الإمارات الذين يشترون العقار في ماربيا للاستخدام الشخصي، التعرض الضريبي الإسباني (IRNR 24% على الإيجار المفترض أو الحقيقي، CGT 24% على البيع) يبقى دون ائتمان متاح من جانب الإمارات. الاتفاقية الإسبانية-الإماراتية لتجنّب الازدواج الضريبي (2006، مُعدّلة 2024) تُحدّد بشكل أساسي حقوق الضرائب الإسبانية بدون حاجة للائتمان الإسباني.
قطر، الكويت، البحرين، عمان. أنظمة مماثلة بدون ضريبة دخل شخصية. الموقف الضريبي العملي مشابه لجوهر الإمارات: التعرض الإسباني يُحدّد المجموع. اتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي مع إسبانيا موجودة وتُحدّد حقوق الضرائب لكن نادرًا ما تُولّد ائتمانًا قابلًا للاسترداد في الولاية الأم.
التضمينات الزكوية للعقار الإسباني. للعائلات السعودية والخليجية التي تتبع الفقه الزكوي بدقة، فإن عقار ماربيا المُملوك للاستخدام العائلي الشخصي (إقامة رئيسية، إقامة عطلة، فيلا ضيوف) عمومًا لا يدخل في حساب الزكاة كأصل قابل للزكاة (السكنى الشخصية مُستثناة). العقارات المُحتفظ بها بقصد التأجير أو إعادة البيع الاستثماري قد تدخل في القاعدة الزكوية بنسبة 2.5% سنويًا، حسب الفتوى. الفصل الواضح بين "ملكية الاستخدام الشخصي" و"ملكية الاستثمار" في وثائق الشراء (الإعلان عن النية، هيكل الملكية، أنماط الإشغال) يساعد في توضيح هذا الفصل في حسابات الزكاة.
ميراث التركة العائلية. الحكم 99% bonificación في الأندلس على إرث الذرية المباشرة (انظر القسم 13) يُقدّم ميزة ضريبية كبيرة لتخطيط الميراث متعدد الأجيال للعائلات الخليجية التي تنقل ثروتها العقارية الإسبانية إلى الأطفال البالغين. ينطبق الإعفاء بغض النظر عن جنسية المُورِّث أو الوارث، شريطة استيفاء العتبة الأقل (1 مليون يورو لكل مستفيد للحصول على bonificación 100%، فوق ذلك للحصول على bonificación 99%). نمذجة الإرث، خاصة عند تنسيقها مع الشريعة الإسلامية لتقسيم الميراث (حصص 2:1 للذكور:الإناث)، تستحق 5,000 إلى 15,000 يورو من تخطيط abogado fiscal منسّق مع المحامي الفقهي.
10. الفحص القانوني — الإخفاقات السبعة التي تتكرر
إطار الفحص القانوني للعقارات الإسبانية ناضج ويُغطّي نفس مناطق المخاطر السبع في كل معاملة تقريبًا. الإخفاقات السبعة التي نراها أكثر شيوعًا، بترتيب التأثير المالي:
1. التعدّي على ارتفاق قانون السواحل (Ley de Costas 22/1988). بعض فلل السبعينات والثمانينات على الخط الأول للشاطئ المبنية قبل التطبيق الصارم تقع جزئيًا داخل الارتفاق الساحلي للملكية العامة. تعرّض الهدم أو عدم تجديد تصاريح الواجهة البحرية. التخفيف: تحقّق من أن العقار لديه إما حقوق مكتسبة قبل LOE (escritura قبل 1999) أو امتياز حالي. العملية في قائمة التحقق من الفحص القانوني للعقارات في ماربيا.
2. عيوب تصاريح البناء والصلاحية للسكن. بعض العقارات لديها توسعات أو منازل مسبح أو تحويلات قبو غير مرخّصة لم تُسجّل أبدًا لدى Ayuntamiento. يرث المشتري التعرض القانوني. تحقّق من تطابق البصمة المساحية مع البصمة الفعلية؛ تحقّق من cédula de habitabilidad حالية؛ تحقّق من أن أي توسعة لديها تصريح منفصل. أنواع المسح في أنواع مسح العقارات في ماربيا.
3. قيود النظام الأساسي للمجتمع. حظر التأجير السياحي، حظر الحيوانات الأليفة، حظر التعديلات الخارجية مدفونة في النظام الأساسي للمجتمع (estatutos). اقرأ دائمًا النظام الأساسي الكامل قبل التوقيع — اطلب من المسؤول الإداري (administrador de fincas) في مرحلة الحجز.
4. رسوم المجمع المعلّقة وderramas. يكون المشتري مسؤولًا بالتضامن عن رسوم المجمع غير المدفوعة من الـ 12 شهرًا السابقة بموجب المادة 9 من قانون الملكية الأفقية. اطلب دائمًا "certificado de la comunidad" يؤكد أن جميع الرسوم محدّثة عند الإكمال.
5. IBI وbasura معلّقة. آخر 4 سنوات من IBI/basura غير المدفوعة تتعلق بالعقار. اطلب دائمًا شهادة IBI من Ayuntamiento في مرحلة الحجز.
6. رهن أو مصادرة معلّقة. ملاحظة السجل العقاري (nota simple) تكشف عن كل رسم ورهن وامتياز ومصادرة وحق ارتفاق يؤثر على العقار. اطلب دائمًا nota simple جديدة خلال 7 أيام من الإكمال.
7. شهادة الطاقة (CEE) غائبة أو منتهية الصلاحية. مطلوبة للبيع بموجب المرسوم الملكي 390/2021. تكاليف 350 إلى 800 يورو لإصدارها؛ صالحة 10 سنوات. CEE غائبة تؤخّر الإكمال؛ CEE منتهية تُسبّب تناقضًا وثائقيًا لدى الموثّق.
قائمة التحقق التشغيلية ليوم الإغلاق في قائمة التحقق من إغلاق العقارات في ماربيا، عملية المعاملة الأوسع في الدليل الشامل لشراء العقارات في ماربيا.
11. يوم الإغلاق — ما يخرج من الحساب
يوم escritura الإسباني هو الحدث الأعلى مخاطرةً في المعاملة. التدفقات النقدية في اليوم:
| البند | الحصة النموذجية من سعر الصك | المدفوع لـ |
|---|---|---|
| رصيد سعر الشراء | 90% (بعد عربون (arras) 10% محتجز في الضمان) | البائع |
| رسوم الموثّق (تقدير) | 0.4% | الموثّق |
| رسوم السجل العقاري (تقدير) | 0.3% | السجل العقاري (يُقدّم خلال 24 ساعة) |
| ITP أو IVA + AJD | 7% (إعادة بيع) / 11.2% (بناء جديد) | AEAT / Junta |
| الرسوم القانونية | 1.0 إلى 1.5% | محامي المشتري |
| عمولات التحويل البنكي وهامش الصرف | 0.3 إلى 1.0% | البنك |
| تكاليف الرهن (إن انطبقت) | 1.0 إلى 2.0% | المُقرض |
الميكانيكا العملية. الموثّقون الإسبان يُعالجون صكوك الإكمال بشيكات بنكية مُصدّقة (cheque bancario). محامي المشتري يُرتّب الشيكات المسحوبة من الأموال المُودعة مسبقًا في حساب بنكي إسباني. وثائق SEPBLAC لمكافحة غسل الأموال تُسلّم لدى الموثّق: إعلان مصدر الأموال، إعلان المالك المنتفع، وشهادات الإقامة الضريبية. إعلان تدفق رأس المال الأجنبي عبر Modelo D-1A لبنك إسبانيا يُقدّم خلال 30 يومًا للتحويلات الواردة فوق 1 مليون يورو. ميكانيكا العملة وتحسين تكلفة الصرف في استراتيجية صرف العملات في ماربيا. عملية الرهن لغير المقيمين في عملية رهن غير المقيمين في ماربيا.
بعد الإكمال، يتعامل المكتب الإداري (gestoría) مع دفع ITP/AJD عبر Modelo 600/601 خلال 30 يومًا، تسجيل السجل العقاري خلال 5 إلى 15 يوم عمل، تحويل المرافق خلال 30 إلى 60 يومًا (العملية في تحويل مرافق العقارات في ماربيا)، وإعداد الخصم المباشر لـ IBI/basura مع Ayuntamiento. ترتيبات إدارة العقار في رسوم إدارة العقارات في ماربيا.
12. هيكل الملكية — الاسم الشخصي، SL إسباني، شركة أجنبية، Trust
هيكل الملكية الافتراضي للعقارات السكنية الإسبانية من قِبل غير مقيم HNW هو الملكية الشخصية مع الزوج/الزوجة، تقسيم حصة رأس المال لتحسين تعرض ضريبة الثروة والإرث. الهياكل البديلة نادرًا ما تُقدّم قيمة للعقارات السكنية 1 إلى 15 مليون يورو؛ فوق 15 مليون يورو مع عقارات متعددة أو نشاط تأجير، تصبح الهيكلة ذات معنى.
الاسم الشخصي (فردي أو مشترك). الملكية المباشرة. الأبسط. ITP/IVA وIBI وplusvalía وIRNR كلها تتدفق عبر الفرد. الإرث يتبع الوصية وقواعد الإرث الإجباري الإسبانية (إسبانيا لديها إرث إجباري ضيق في الأندلس بموجب القانون المدني؛ يمكن للأزواج اختيار قانون الخلافة الأجنبي بموجب لائحة الاتحاد الأوروبي 650/2012 إذا كانت وصيتهم مُصاغة بشكل صحيح).
SL إسباني (شركة محدودة). الاحتفاظ عبر Sociedad Limitada إسبانية يُقدّم 25% ضريبة شركات على دخل الإيجار (مقابل 19%/24% IRNR)، استرداد ضريبة القيمة المضافة على النشاط التجاري، وفوائد الحجاب المؤسسي للمسؤولية. العيوب: عبء الامتثال لضريبة الشركات، لا إعفاء إقامة شخصية على CGT، التوزيعات إلى المساهم تُفرض عليها ضريبة مرة أخرى. نادرًا ما يستحق ذلك لعقار سكني واحد محتفظ به للاستخدام الشخصي.
شركة أجنبية (UK Ltd، BVI، US LLC). تُعامل إسبانيا معظم الشركات الأجنبية كشفافة ضريبيًا أو تنسب نظرة من خلال بموجب قواعد الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة. لا توفير ضريبي من الاحتفاظ بعقار سكني إسباني عبر هيكل خارجي للاستخدام الشخصي؛ نظرة من خلال Solidaridad، ونظرة من خلال IRNR على دخل الإيجار، والتزامات الإفصاح Modelo 720 كلها تنطبق. الأهم من ذلك: حيازة الشركة الأجنبية تُضاعف رسم IBI الإضافي في بعض الحالات الفرعية بموجب المادة 64 من المرسوم الملكي التشريعي 2/2004 إذا كانت الشركة في ولاية ملاذ ضريبي.
Trust. إسبانيا لا تعترف قانونيًا بهياكل Trust لأغراض ضريبية. عقار Trust يُحتفظ به في إسبانيا عادةً يُنسب إلى المُؤسِّس أو المستفيد حسب الحقائق. UK وUS settlor-interested trusts متضرّرة بشكل خاص لأن السلطات الضريبية الإسبانية ستنظر إلى الملكية الأساسية دون منح Trust فوائد Anglo.
الملخص الصادق: للعقار السكني 1 إلى 15 مليون يورو المحتفظ به للاستخدام الشخصي/العائلي، الاسم الشخصي المشترك مع الزوج/الزوجة هو دائمًا تقريبًا الإجابة الصحيحة. فوق 15 مليون يورو وللحيازات متعددة العقارات، نقاش الهيكلة يستحق 5,000 إلى 25,000 يورو من المشورة. التفصيل في هيكلة الثروة 2026 والسياق ما بعد التأشيرة الذهبية في تحديث التأشيرة الذهبية الإسبانية 2026.
13. ضريبة الإرث — إعفاء الأندلس 99% وقواعد الاتحاد الأوروبي عبر الحدود
ضريبة الإرث الإسبانية (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones، ISD) إقليمية. نظام الأندلس هو الأكثر ملاءمة في إسبانيا للذرية المباشرة:
bonificación 99% في الأندلس للأزواج والذرية/الأصول المباشرة (المستفيدون من المجموعة I وII) على المواريث فوق 1 مليون يورو (العتبة التي تحتها تنطبق bonificación 100% منفصلة حتى 1 مليون يورو لكل مستفيد). على ميراث فيلا 5 مليون يورو من الوالد إلى الطفل البالغ المقيم في الأندلس، قاعدة الضريبة المحسوبة قد تكون 1.2 مليون يورو وbonificación 99% تُقلّل الفاتورة من ~280K يورو إلى ~2,800 يورو. الإعفاء حسّاس للتقويم — تحقّق كل سنة قبل أي نقل مخطّط.
إطار الاتحاد الأوروبي عبر الحدود. بموجب قضية محكمة العدل الأوروبية C-127/12 (المفوضية ضد إسبانيا، 2014)، أُجبرت إسبانيا على تمديد الإعفاءات الإقليمية للإرث لمقيمي الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية على أسس متساوية مع المقيمين الإسبان. يحتفظ مقيمو UK ما بعد Brexit بالوصول عبر تمديد المعاهدة الأوروبية للمحكمة (مُعاد تأكيده في قرارات لاحقة لمحكمة العدل الأوروبية). غير المقيمين في الاتحاد الأوروبي (US، GCC، MENA، دول ثالثة) عمومًا لا يمكنهم الوصول إلى bonificaciones الإقليمية ويدفعون السعر الأعلى للحد الأدنى الوطني.
مثال مُحتسب. والد UK مقيم في الأندلس يموت، تاركًا فيلا ماربيا 5 مليون يورو إلى ابن UK مقيم بالغ. قاعدة الضريبة ~1.2 مليون يورو. ابن UK يتأهّل لـ bonificación 99% في الأندلس بتمديد محكمة العدل الأوروبية. فاتورة ISD ~2,800 يورو. نفس السيناريو مع ابن US مقيم: السعر الوطني القياسي بالإضافة إلى رسوم إضافية، فاتورة ISD ~280K يورو.
هذه النقطة القانونية الواحدة هي ضمن أكثر محركات الانتقال غير المُقدّرة لـ UK وEU HNW إلى الأندلس تحديدًا — توفير الإرث على نقل الأصول العائلية متعدد العقود يمكن أن يبلغ 1 إلى 5 مليون يورو لتركة متعددة العقارات. التفصيل والهيكلة المحسوبة في هيكلة الثروة 2026 والتحديثات الأخيرة في التحديث القانوني 2026-05-13.
14. Modelo 720 — إعلان الأصول الخارجية للمقيمين
يجب على المقيمين الضريبيين الإسبان إعلان أصولهم الأجنبية سنويًا عبر Modelo 720، تُنظّم بموجب المرسوم الملكي 1558/2012. ثلاث فئات أصول تُحرّك التقديم إذا تجاوزت الحيازات 50,000 يورو في أي فئة:
- الحسابات البنكية الأجنبية برصيد مُجمَّع 50,000+ يورو.
- الأوراق المالية الأجنبية، الأسهم، التأمين على الحياة بقيمة مُجمَّعة 50,000+ يورو.
- العقارات الأجنبية بقيمة مُجمَّعة 50,000+ يورو.
نافذة التقديم: 1 يناير إلى 31 مارس من السنة التالية للسنة الضريبية. إعادة التقديم مطلوبة فقط إذا ارتفعت قيمة فئة بـ 20,000+ يورو من القيمة المُعلنة سابقًا، أو إذا تم التخلص من أي أصل.
نظام العقوبات — إصلاح ما بعد محكمة العدل الأوروبية 2022. نظام Modelo 720 الأصلي شمل عقوبات 1,500 يورو لكل سطر مُحذوف بالإضافة إلى 150% من الضريبة غير المدفوعة — فعلًا مصادر واعتُبر غير متناسب من قِبل حكم محكمة العدل الأوروبية C-788/19 المؤرخ 27 يناير 2022. أصلحت إسبانيا إطار العقوبات عبر القانون 5/2022. العقوبات الحالية معايرة لإطار الرسوم الإضافية للضرائب العامة القياسي: 5 إلى 20% رسم إضافي، بالإضافة إلى فائدة، محدود بقيمة الأصل. الإصلاح مرحب به لكن Modelo 720 يبقى تقديمًا عالي الاحتكاك — وظّف abogado fiscal إسباني للتقديم الأول إذا كان هيكل الأصول غير تافه.
إعفاء نظام بيكهام. مقيمو قانون بيكهام غير مطالبين بتقديم Modelo 720 خلال النظام، لأنهم يُفرض عليهم ضريبة فقط على الدخل الإسباني المصدر. ينتهي الإعفاء بنهاية النظام (السنة 7 فصاعدًا، يُنشّط التزام Modelo 720 الكامل).
15. ترخيص vivienda turística — نظام ترخيص الإيجار في الأندلس
التأجير العطلي لعقار ماربيا يتطلب التسجيل في سجل سياحة الأندلس (Registro de Turismo de Andalucía، RTA) بموجب المرسوم 28/2016 والإصلاحات اللاحقة. نظام الترخيص بلدية بلدية:
- بلدية Marbella تسمح بـ vivienda turística في الفلل المستقلة بتساهل نسبي؛ مجتمعات المباني يمكنها التصويت لحظره عبر تعديل النظام الأساسي للمجتمع (أغلبية 3/5).
- Estepona، Benahavís، Mijas، San Roque لديها درجات متفاوتة من التساهل؛ تحقّق لكل بلدية.
- يجب أن تستوفي الوحدة المرخّصة المعايير الدنيا: مدخل منفصل، طفايات حريق، حقيبة إسعافات أولية، دفتر شكاوى، تحكم في المناخ، تأمين قطعة بقطعة.
التضمين العملي للمشتري. تحقّق قبل الشراء مما إذا كان (أ) تسمح البلدية بـ vivienda turística لنوع العقار، (ب) النظام الأساسي للمجتمع يسمح به، (ج) العقار لديه ترخيص vivienda turística حالي بالفعل (قابل للنقل للمالك الجديد مع الأوراق). العقارات التي لديها تراخيص راسخة وسجلات تأجير تستحوذ على علاوة 5 إلى 15% فوق غير المرخّصة المقارنة.
ضرائب IRNR لدخل الإيجار والميكانيكا التشغيلية في IRNR ضريبة إسبانية لغير المقيمين؛ تحليل العائد الواقعي في عائد إيجار عقارات ماربيا الواقعي.
16. التأشيرة الذهبية الإسبانية — سُحبت أبريل 2025، البدائل
التأشيرة الذهبية الإسبانية لمسار استثمار الإقامة (استثمار عقاري 500,000 يورو) سُحبت في 3 أبريل 2025 بالمرسوم الملكي 1/2025. تم إغلاق التطبيقات الجديدة؛ يحتفظ حاملو التأشيرة الذهبية الحاليون بالإقامة بموجب الشروط السابقة.
مسارات الإقامة البديلة لمشتري العقارات في 2026:
- التأشيرة الرقمية (Ley 28/2022). المسار الأكثر استخدامًا بعد التأشيرة الذهبية. يتطلب 2,800 يورو/شهر دخل عن بُعد موثّق من صاحب عمل غير إسباني. منحة أولية لمدة ثلاث سنوات، قابلة للتجديد إلى خمس، PR بعد خمس، الجنسية بعد عشر.
- التأشيرة غير المربحة. تتطلب دخلًا سلبيًا موثّقًا 27,800 يورو/سنة للمتقدم الرئيسي + 7,000 يورو/سنة لكل مُعال. منحة أولية لمدة ثلاث سنوات. لا يُسمح بالعمل في إسبانيا على هذه التأشيرة.
- تأشيرة العمل الذاتي (cuenta propia). للذين يبدؤون نشاطًا تجاريًا إسبانيًا. تخضع لمراجعة الجدوى.
- مواطنو الاتحاد الأوروبي يحتفظون بحقوق الإقامة غير المقيدة.
شراء العقارات يبقى مسموحًا تمامًا لغير المقيمين؛ سحب التأشيرة الذهبية أزال فقط فائدة إقامة مسار الاستثمار، وليس حق الشراء. الميكانيكا الكاملة في تحديث التأشيرة الذهبية الإسبانية 2026. تفصيل بدائل غير التأشيرة الذهبية في بدائل التأشيرة الذهبية 2026. التأثير حسب الـ persona في دليل الانتقال إلى ماربيا للمشتري الدولي.
17. المعاهدات عبر الحدود — إطار تجنّب الازدواج الضريبي
لدى إسبانيا معاهدات تجنّب ازدواج ضريبي شاملة (DTAs) مع جميع دول OECD ومعظم الولايات غير OECD التي ينشأ منها مشترو ماربيا. تُخصّص المعاهدات حقوق الضرائب وتُقدّم آليات الائتمان لمنع الازدواج الضريبي.
DTAs الأكثر صلة بقاعدة مشتري ماربيا:
- DTA إسبانيا-UK (1976، مُعدّلة 2014). دخل العقار يُفرض عليه ضريبة في إسبانيا (قاعدة الموقع)؛ دخل المعاش عمومًا يُفرض عليه ضريبة في بلد الإقامة (مع استثناءات لمعاش الدولة والخدمة الحكومية)؛ تخفيف الائتمان على كلا الجانبين.
- DTA إسبانيا-US (1990، مُعدّلة 2013). دخل العقار يُفرض عليه ضريبة في إسبانيا؛ مواطنو US يُفرض عليهم ضريبة على الدخل العالمي بغض النظر عن الإقامة؛ ميكانيكا FTC وFEIE موصوفة في Persona مؤسس تكنولوجيا US ماربيا.
- DTA إسبانيا-ألمانيا (2011). نموذج OECD القياسي؛ دخل العقار يُفرض عليه ضريبة في إسبانيا.
- DTA إسبانيا-سويسرا (1966، مُعدّلة 2011). ميكانيكا قياسية مع أحكام السرية المصرفية السويسرية المُزالة ما بعد 2017.
- DTA إسبانيا-UAE (2006، مُعدّلة 2024). UAE لا تفرض ضريبة دخل محلية، لذا فإن DTA يُخصّص أساسًا حقوق الضرائب الجانب الإسباني دون حاجة لائتمان إسباني.
- DTA إسبانيا-السعودية (2007). إطار قياسي. الأصول العقارية في إسبانيا يُفرض عليها ضريبة في إسبانيا (IRNR). يُكفل التنسيق مع ضريبة الزكاة من خلال وضوح فصل الأصول الشخصية والاستثمارية في وثائق الشراء.
- DTA إسبانيا-قطر (2015)، DTA إسبانيا-الكويت (2008)، DTA إسبانيا-عمان (2014)، DTA إسبانيا-البحرين (2008). جميعها إطارات قياسية تُخصّص حقوق الضرائب على العقار للحكومة الإسبانية.
- DTA إسبانيا-روسيا مُعلّقة في أغسطس 2023 بعد الأحداث الجيوسياسية. مشترو جوازات السفر الروسية الآن يُهيكلون عبر قبرص، UAE، أو ولايات DTA أخرى.
يتطلب إطار DTA من المُكلّف الأجنبي المصدر تقديم شهادة إقامة ضريبية (TRC) صادرة عن سلطة ضرائب بلده. الإقرارات الضريبية الإسبانية تُشير إلى DTA وتُطبّق الضريبة الإسبانية ذات الصلة مع الائتمان. لمواطني US، قاعدة الضرائب العالمية تعني أن الضريبة الأمريكية تتبعهم بغض النظر عن الإقامة الإسبانية؛ لـ UK وألمانيا ومعظم DTAs الأخرى، النظام القائم على الإقامة يعني الانتقال الكامل إلى الضرائب الإسبانية عند دخول النظام. لمواطني GCC، عدم وجود ضريبة دخل شخصية محلية يعني أن التعرض الضريبي الإسباني عمومًا هو الإجمالي بدون آليات الائتمان الجانب الأم.
18. AML وKYC ومصدر الأموال — ما يطلبه SEPBLAC
الامتثال لمكافحة غسل الأموال لمشتريات العقارات الإسبانية يُنظّم بموجب القانون 10/2010 وتوجيه الاتحاد الأوروبي الخامس لمكافحة غسل الأموال المُحوّل عبر المرسوم الملكي 11/2018. الموثّق والمحامي والبنك المُستلم للأموال، لكل منهم التزامات KYC مستقلة.
الوثائق القياسية المطلوبة من قِبل الموثّق عند الإكمال:
- جواز السفر أو الهوية الوطنية لجميع الأطراف.
- شهادة NIE.
- شهادة الإقامة الضريبية (TRC) من ولاية المشتري الأصلية.
- إعلان مصدر الأموال (declaración de origen de los fondos) — كشوف بنكية، وثائق راتب، عقود بيع أصول سابقة، إعلانات إرث.
- إعلان المالك المنتفع إذا كان أي طرف كيانًا مؤسسيًا.
- شيكات بنكية مُصدّقة مسحوبة من حساب بنكي إسباني استلم رأس المال الأجنبي.
محرّكات العلم الأحمر التي تُصعّد إلى مراجعة SEPBLAC الموسّعة: المدفوعات النقدية فوق 1,000 يورو (محظورة لأغراض AML)، الأموال المُحوّلة من ولاية ملاذ ضريبي (قائمة FATF غير المتعاونة)، هياكل المالك المنتفع مع طبقات وسيطة متعددة، تورّط PEP (شخص مُعرّض سياسيًا)، وثائق مصدر الأموال التي لا تتطابق مع قيمة المعاملة.
البنوك تُقدّم إعلانات تدفق رأس المال الوارد عبر Modelo D-1A لبنك إسبانيا للتحويلات فوق 1 مليون يورو، وعبر Modelo S-1 للودائع/السحوبات النقدية. مراجعة SEPBLAC يمكن أن تُمدّد جداول الإكمال الزمنية بـ 2 إلى 6 أسابيع إذا كانت وثائق مصدر الأموال غير مكتملة؛ المحامون ذوو الخبرة في معاملات HNW عبر الحدود يُحمّلون الوثائق 4 إلى 8 أسابيع قبل الإكمال لتجنّب التأخير.
19. أين يخطئ المشترون والمالكون — الإخفاقات المتكررة
مُجمّعة من قاعدة بيانات معاملات Muse 2023-2025 (n=147 معاملة مغلقة بالإضافة إلى فرز معاملات فاشلة). خمسة إخفاقات تتكرر عبر أكثر من نصف الحالات:
- التقليل من تقدير تكلفة المعاملة بـ 4 إلى 7 نقاط مئوية. الرقم "9 إلى 11% فوق العنوان" دقيق هيكليًا؛ المشترون الذين يعتمدون نموذجًا على 5% يكونون قصيرًا ماليًا عند الإكمال.
- فقدان نافذة تطبيق بيكهام لمدة ستة أشهر. المشترون الأجانب الذين ينتقلون إلى ماربيا ويبدؤون عملية الإقامة دون تقديم بيكهام الفوري يُهدرون النظام — 100K إلى 1M يورو من تكلفة الضريبة على مدى ست سنوات.
- وراثة IBI غير مدفوعة أو رسوم مجمع أو derramas من المالك السابق. المشترون غير الإسبان بدون مستشار إسباني ذي خبرة يُغلقون بشكل روتيني على عقارات تحمل 5,000 إلى 50,000 يورو من الرسوم غير المدفوعة.
- الاحتفاظ بعقار مؤجّر كغير مقيم EU. المستثمرون من US وGCC وMENA وUK ما بعد Brexit يواجهون عقوبة IRNR على إجمالي دخل الإيجار (24% على الإجمالي، لا خصم مصاريف) — عادةً 5K إلى 20K يورو/سنة أكثر من المقارن EU. التفصيل في IRNR ضريبة إسبانية لغير المقيمين.
- فقدان valor de referencia عند التوقيع. ينطبق ITP على الأعلى من سعر الصك أو valor de referencia؛ إعلان السعر الأقل في الصك يُحرّك تقييمًا تكميليًا مع رسم إضافي.
تشغيليًا، كل إخفاق قابل للوقاية باستخدام البنية التحتية القياسية للفحص والمكتب الإداري (gestoría). تكلفة الوقاية: 2,000 إلى 5,000 يورو. تكلفة الإخفاق: 10,000 إلى 500,000 يورو. الحساب من جانب واحد.
20. نهج Muse للتنسيق الضريبي والقانوني
نحن لسنا محامين أو مستشارين ضريبيين ولا نُقدّم مشورة ضريبية أو قانونية. ما نفعله، في كل معاملة بوساطة Muse:
- فرز موقف الضرائب للمشتري في أول 30 دقيقة — حالة الإقامة، مصدر الأموال، الهيكل المتوقع، الاستخدام المقصود (رئيسي، ثانوي، إيجار).
- اقتراح abogado fiscal إسباني من شبكتنا الموثوقة، مطابق لجنسية المشتري وفئة الميزانية. نحن لا نأخذ رسوم إحالة من المحامين.
- تنسيق جدول الضرائب/القانوني/الموثّق من البداية إلى النهاية من العرض إلى إقرارات ما بعد الإكمال. الجدول الزمني القياسي للمعاملة هو 8 إلى 14 أسبوعًا من العرض إلى المفاتيح.
- إحاطة مستشاري بلد المشتري الأصلي بالهيكل الضريبي الإسباني بحيث تكون الإقرارات عبر الحدود متماسكة.
- التسليم إلى المكتب الإداري (gestoría) للإقرارات السنوية الدائمة بعد الإكمال.
لملاءمة المنطقة، انظر الدليل الشامل لمناطق ماربيا؛ لميكانيكا الاستحواذ من جانب المشتري، انظر الدليل الشامل لشراء العقارات في ماربيا؛ لميكانيكا الانتقال، انظر دليل الانتقال إلى ماربيا للمشتري الدولي؛ لميكانيكا جانب البيع، انظر الدليل الشامل لبيع العقارات في ماربيا.
للبدء، احجز اجتماعًا في /offices أو تصفّح المعروض الحالي في /properties.
الأسئلة الشائعة
1. ما إجمالي تكلفة المعاملة على فيلا إعادة بيع 5 مليون يورو في ماربيا لغير مقيم؟ حوالي 450,000 إلى 540,000 يورو فوق سعر العنوان، أو 9.0 إلى 10.8%. ITP 350K، الموثّق 20K، السجل 15K، القانوني 60K، gestoría 1.2K، البنك/الصرف 25K. التفصيل في تفصيل رسوم شراء العقارات في ماربيا.
2. ما الفرق بين ITP وIVA؟ ينطبق ITP (7% الأندلس) على العقار الإعادة بيع (يد ثانية). ينطبق IVA (10%) بالإضافة إلى AJD (1.2%) على البناء الجديد (أول بيع من قِبل المطوّر). إعادة البيع أرخص بحوالي 4 إلى 5 نقاط مئوية من البناء الجديد عند نفس سعر العنوان.
3. هل لدى الأندلس حقًا صفر ضريبة ثروة؟ للثروة المقيمة ضريبيًا المحتفظ بها في الأندلس: نعم، bonificación Patrimonio 100% تُصفّر الفاتورة. لكن ضريبة Solidaridad الإضافية على مستوى الدولة تتجاوز هذا لصافي الثروة الإسبانية فوق 3 مليون يورو، مُطبّقةً 1.7% إلى 3.5% على الشريحة فوق العتبة.
4. ما هو قانون بيكهام ومن يتأهّل؟ نظام ضريبي خاص للمقيمين الضريبيين الإسبان الجدد بموجب المادة 93 IRPF: 24% ضريبة دخل شخصي ثابت على الدخل الإسباني المصدر حتى 600K يورو، دخل الاستثمار الأجنبي السلبي مُعفى، نافذة ست سنوات. الأهلية تتطلب عدم إقامة إسبانية سابقة في السنوات الـ 5 السابقة والتقديم خلال 6 أشهر من الوصول. المسارات تشمل نقل العمل، تعيين المدير، ريادي مبتكر، محترف مؤهل بشدة. التفصيل في تغييرات قانون بيكهام 2026.
5. هل سُحبت التأشيرة الذهبية الإسبانية حقًا؟ نعم — المرسوم الملكي 1/2025 المؤرخ 3 أبريل 2025 سحب التأشيرة الذهبية لمسار الاستثمار. يحتفظ الحاملون الحاليون بالإقامة بموجب الشروط السابقة. يجب على المتقدمين الجدد للإقامة استخدام التأشيرة الرقمية، غير المربحة، العمل، أو مسارات العمل الذاتي. شراء العقارات من قِبل غير المقيمين يبقى مسموحًا تمامًا.
6. كيف يُقدّم Modelo 210؟ عبر الإنترنت من خلال بوابة AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es) بشهادة رقمية، أو عبر مكتب إداري (gestoría) نيابة عن المالك. ربع سنوي لدخل الإيجار الفعلي (المواعيد أبريل، يوليو، أكتوبر، يناير)، سنوي للإيجار المفترض (الموعد 30 يونيو بعد السنة الضريبية). التفصيل في IRNR ضريبة إسبانية لغير المقيمين.
7. ماذا يحدث إذا فاتني موعد ضريبي؟ رسوم إضافية بموجب القانون الضريبي العام 58/2003: 1% شهريًا من التأخير حتى 12 شهرًا (12% الحد الأقصى) قبل إشعار AEAT، ثم 15% إذا صحّحت ذاتيًا، 20% إذا أصدرت AEAT تقييمًا تكميليًا. بالإضافة إلى فائدة بالسعر القانوني. التفصيل في مواعيد الضرائب العقارية في ماربيا 2026.
8. ما هو plusvalía البلدية ومتى ينطبق؟ ضريبة بلدية على زيادة قيمة الأرض عند البيع أو الهدية أو الإرث. بعد إصلاح المحكمة الدستورية (STC 182/2021)، يمكن للبائع الاختيار بين الطريقة الحقيقية (المكسب الفعلي) والطريقة الموضوعية (معاملات مساحية). معدل ماربيا 30% من القاعدة المحسوبة. التفصيل في Plusvalía البلدية 2026.
9. كيف تُحسب ضريبة مكاسب رأس المال لغير المقيمين عند البيع؟ 19% (EU/EEA) أو 24% (غير EU) على (سعر البيع ناقصًا تكلفة الاستحواذ المعدّلة). استقطاع IRNR 3% عند الإكمال عبر Modelo 211. الرصيد المستحق أو الاسترداد عبر Modelo 210 خلال شهر من الإكمال. أمثلة مُحتسبة في القسم 8 أعلاه.
10. هل توجد أي توفيرات ضريبية للإرث في الأندلس؟ نعم. bonificación 99% للذرية المباشرة والأصول والأزواج على المواريث فوق 1 مليون يورو؛ bonificación 100% حتى 1 مليون يورو لكل مستفيد. المقيمون في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية (شامل UK ما بعد Brexit بتمديد محكمة العدل الأوروبية) يتأهلون على أسس متساوية. غير المقيمين في الاتحاد الأوروبي يدفعون السعر الأعلى للحد الأدنى الوطني.
11. ما هو valor de referencia ولماذا يهم؟ ينشر Catastro قيمة مرجعية إقليمية لكل عقار منذ 2022. ينطبق ITP على الأعلى من سعر الصك أو valor de referencia. التفاوض تحت القيمة المرجعية يُحرّك تقييمًا تكميليًا مع رسم إضافي. تحقّق دائمًا قبل التوقيع. إجراء الاستئناف متاح خلال 4 سنوات.
12. هل يمكنني الاحتفاظ بعقار إسباني عبر شركة أجنبية؟ نعم، لكن نادرًا ما يكون مفيدًا. تنطبق قواعد النظر من خلال الضرائب الإسبانية لـ IRNR وSolidaridad وIBI. تنطبق التزامات Modelo 720. حيازة الشركة الأجنبية تُضاعف رسم IBI الإضافي إذا كانت الشركة في ولاية ملاذ ضريبي. للعقار السكني 1 إلى 15 مليون يورو، الاسم الشخصي المشترك مع الزوج/الزوجة هو دائمًا تقريبًا الإجابة الصحيحة.
13. ما هو Modelo 720؟ إعلان أصول خارجية سنوي للمقيمين الضريبيين الإسبان — الحسابات البنكية الأجنبية، الأوراق المالية، العقارات فوق 50K يورو لكل فئة. نافذة التقديم 1 يناير - 31 مارس. نظام العقوبات مُصلح بعد حكم محكمة العدل الأوروبية C-788/19 (2022) إلى إطار الرسوم الإضافية للضرائب العامة القياسي.
14. هل أحتاج لدفع IRNR إذا كان عقاري في ماربيا فارغًا (غير مؤجّر)؟ نعم. تُعامل إسبانيا كل عقار يحتفظ به غير مقيم كأنه يُولّد دخل إيجار خيالي يساوي 1.1% (أو 2%) من القيمة المساحية، مفروض عليه ضريبة 19% أو 24%. يُقدّم سنويًا عبر Modelo 210. عادةً 600 إلى 2,400 يورو/سنة على فيلا 2 مليون يورو.
15. ما سعر IBI في ماربيا؟ 0.42% من القيمة المساحية في 2026. 2,940 يورو/سنة على فيلا 2 مليون يورو مع قيمة مساحية 700K يورو. تحقّق من القيمة المساحية على sedecatastro.gob.es. التفصيل في عملية تقييم واستئناف IBI.
16. كم يستغرق الإكمال من العرض المقبول؟ قياسي 8 إلى 14 أسبوعًا: 4 إلى 8 أسابيع من الحجز إلى arras (وديعة 10% عند العقد الخاص)، 4 إلى 6 أسابيع من arras إلى escritura (إكمال الموثّق). جداول زمنية أسرع ممكنة مع جميع الأطراف مُهيّأة؛ أبطأ إذا انخرط الرهن أو الهيكل المعقد. الميكانيكا في قائمة التحقق من إغلاق العقارات في ماربيا.
17. هل يمكنني الحصول على رهن في إسبانيا كغير مقيم؟ نعم. رهون غير المقيمين عادةً تبلغ 60 إلى 70% LTV (مقابل 80% للمقيمين الإسبان)، 1.5 إلى 2.0 نقطة مئوية أعلى في سعر الفائدة، وتتطلب وثائق دخل وأصول شاملة. العملية في عملية رهن غير المقيمين في ماربيا.
18. هل أحتاج لمحامي إسباني أم يمكن لمحامي بلدي الأصلي التعامل مع ذلك؟ المحامي الإسباني (abogado) غير قابل للتفاوض. العقارات الإسبانية والضرائب وإجراءات الموثّق تتطلب محاميًا مرخّصًا إسبانيًا. محامي بلدك الأصلي يمكنه تنسيق الإقرارات الضريبية عبر الحدود لكن لا ينبغي أن يقود المعاملة الإسبانية.
19. ما هي مراجعة مصدر الأموال SEPBLAC وكيف أستعد؟ مراجعة لمكافحة غسل الأموال من قِبل المشرف الإسباني. الموثّق والمحامي والبنك، لكل منهم التزامات KYC مستقلة. قدّم كشوف بنكية، وثائق بيع أصول سابقة، إثبات راتب/عمل، وثائق إرث. الأموال من ولايات الملاذ الضريبي تُحرّك مراجعة موسّعة. استعد قبل 4 إلى 8 أسابيع من الإكمال.
20. ما الفرق بين Modelo 210 نوع C0 ونوع 01؟ C0 هو تقديم الدخل المفترض للإيجار للعقارات غير المؤجّرة، يُقدّم سنويًا. 01 هو تقديم دخل الإيجار الفعلي للعقارات المؤجّرة، يُقدّم ربع سنوي. معظم المالكين غير المقيمين يقدّمون C0 فقط.
21. هل يمكنني خصم المصاريف من دخل الإيجار؟ المقيمون في الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية (شامل UK) يمكنهم خصم المصاريف العادية (المجمع، IBI، basura، التأمين، الإهلاك، فوائد الرهن) من دخل الإيجار قبل IRNR 19%. غير المقيمين في الاتحاد الأوروبي يدفعون 24% على إجمالي دخل الإيجار بدون خصومات — عقوبة هيكلية.
22. ما الوثائق التي أحتاجها لبدء عملية الشراء؟ جواز سفر، NIE (التقدّم عبر قنصلية إسبانية أو في إسبانيا)، شهادة إقامة ضريبية من ولايتك الأصلية، وثائق مصدر الأموال، وحساب بنكي إسباني (لسحب الشيك عند الإكمال). تقدّم لـ NIE قبل 4 إلى 8 أسابيع من الحجز. العملية في عملية تقديم NIE في ماربيا.
23. هل يمكنني الشراء من خارج إسبانيا عبر التوكيل (Power of Attorney)؟ نعم. أصدر POA باللغة الإسبانية في أقرب قنصلية إسبانية أو موثّق مُصدّق في ولايتك الأصلية. الميكانيكا في توكيل العقارات في ماربيا. التكلفة 200 إلى 600 يورو في الخارج بالإضافة إلى 120 إلى 250 يورو للتسجيل لدى الموثّق الإسباني.
24. هل هناك أي تغييرات ضريبية في 2026 يجب أن أعرفها؟ ثلاثة عناصر هيكلية: (1) أهلية بيكهام الموسّعة في إصلاح 2023 الآن ناضجة، (2) ضريبة Solidaridad الإضافية مُمدّدة إلى أجل غير مسمى بعد تأييد المحكمة الدستورية في 2024، (3) bonificación Patrimonio 100% في الأندلس مُجدّدة لعام 2026. التأشيرة الذهبية الإسبانية سُحبت في أبريل 2025. التحديثات في التحديث القانوني 2026-05-13.
25. أين يمكنني الحصول على مسرد شامل للمصطلحات الضريبية الإسبانية؟ مسرد مصطلحات عقارات ماربيا يُغطّي كل اختصار ضريبي إسباني، ومصطلح قانوني، وعملية مُشار إليها في هذا الدليل. ITP، IVA، AJD، IBI، IRNR، Modelo 210، Modelo 720، plusvalía، Patrimonio، Solidaridad، escritura، arras، nota simple، cédula، valor catastral، valor de referencia والمزيد.
اتّخذ خطوة
تصفّح المعروض الحالي في /properties، احجز اجتماعًا في /offices، أو اقرأ فلسفة الاستحواذ بقيادة المؤسس في /luxury-real-estate-agent-marbella.
لقراءة المتابعة بعد توضيح موقفك الضريبي:
- الدليل الشامل لشراء العقارات في ماربيا 2026 – عمود الاستحواذ
- الدليل الشامل لمناطق ماربيا 2026 – عمود المناطق
- دليل الانتقال إلى ماربيا للمشتري الدولي 2026 – عمود الانتقال
- الدليل الشامل لبيع العقارات في ماربيا 2026 – عمود جانب البائع
تُراجَع هذه الوثيقة فصليًا. آخر تحديث 15 مايو 2026 لاستيعاب إطار الإقامة ما بعد التأشيرة الذهبية، وتجديدات bonificación الأندلس 2025-2026، ومتابعة إصلاح Modelo 720 لمحكمة العدل الأوروبية، وأحدث توجيهات أهلية بيكهام من AEAT.
إخلاء مسؤولية. هذا الدليل معلوماتي وليس مشورة ضريبية أو قانونية. القانون الضريبي الإسباني يتغيّر بشكل متكرر والتأكيد من قِبل abogado fiscal إسباني مؤهّل ضروري قبل أي معاملة مُهيكلة. Muse Marbella وسيط عقاري، وليست مستشارًا ضريبيًا أو قانونيًا منظّمًا.