Fiscalité et droit immobiliers espagnols — Le guide complet 2026
TL;DR — la version 200 mots
La fiscalité immobilière espagnole n'est pas compliquée ; elle est fragmentée. Un propriétaire HNW non-résident d'une seule villa à Marbella interagit avec quatre administrations fiscales distinctes (étatique AEAT, régionale Junta de Andalucía, municipale Ayuntamiento, cadastre Catastro), dépose des déclarations à 6–8 échéances annuelles distinctes, et s'expose à un coût de transaction de 9 à 13 % à l'achat, à 8 000–22 000 €/an de charges récurrentes sur un bien à 2 M€, et à une fiscalité effective combinée de sortie de l'ordre de 25 à 35 % incluant plusvalía et plus-value à la vente. Les choix régionaux d'Andalousie au cours des six dernières années — exonération à 100 % de l'impôt sur le patrimoine, ITP maintenu à 7 %, réductions importantes de la base de plus-values pour biens hérités — en ont fait la région espagnole la plus attractive fiscalement pour la fortune internationale entrante. La loi Beckham (Ley 16/2012) offre un régime forfaitaire de six ans à 24 % d'IR pour nouveaux résidents fiscaux, plafonné à 600 K€ de source espagnole, avec revenus passifs étrangers entièrement exonérés. Pour les entrepreneurs français, la loi Beckham présente généralement peu d'intérêt — la sortie est déjà fiscalisée sous l'article 167 bis du CGI (exit tax française). En revanche, l'écart d'IFI et l'exonération à 99 % en succession en Andalousie demeurent des leviers majeurs. La Ley General Tributaria espagnole autorise des majorations de 5 à 20 % pour échéances manquées. Ce guide consolide la position 2026 pour chaque matière fiscale et juridique touchant l'immobilier résidentiel espagnol.
Comment utiliser ce guide
Trois cheminements à travers le document.
- Acquéreur en pré-achat. Lisez Taxes d'achat — ITP/IVA/AJD, Due diligence juridique et Le jour de la signature. Temps de lecture total : 30 minutes.
- Propriétaire déjà détenteur. Lisez Le calendrier fiscal annuel, Taxation IBI, IRNR Modelo 210 et Position ISF. Temps de lecture total : 35 minutes.
- Envisage la résidence fiscale espagnole. Lisez Mécanique loi Beckham et Droits de succession. Temps de lecture total : 25 minutes.
Pour la mécanique d'acquisition, la sélection de zone et les opérations post-signature, les piliers complémentaires sont Marbella property buying complete guide, Guide complet des quartiers de Marbella, S'installer à Marbella — guide acheteur international et Selling Marbella property complete guide.
La carte structurelle — qui taxe quoi dans l'immobilier espagnol
L'Espagne organise la fiscalité immobilière sur quatre niveaux. Chacun a sa propre fenêtre de dépôt, calendrier d'échéances et cycle de contrôle.
| Autorité | Acronyme | Ce qu'elle taxe / régule | Où trouver les déclarations |
|---|---|---|---|
| État | AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) | IVA sur neuf, IRNR, IRPF, plus-values, ISF, surtaxe Solidaridad, Modelo 720, plancher étatique de succession | sede.agenciatributaria.gob.es |
| Région | Junta de Andalucía (Consejería de Hacienda) | ITP sur revente, droits AJD, ajustement régional ISF, réductions régionales de succession | juntadeandalucia.es/economiayhacienda |
| Commune | Ayuntamiento de Marbella, Estepona, Benahavís, San Roque | IBI, basura, plusvalía municipal, vado, permis de construire, licence vivienda turística | marbella.es / estepona.es / benahavis.es / sanroque.es |
| Cadastre | Catastro (Dirección General del Catastro) | Valeur cadastrale (base IBI, plusvalía, loyer fictif IRNR), registre des limites | sedecatastro.gob.es |
Au-delà des quatre autorités fiscales, le Registre Foncier (Registro de la Propiedad), le Notaire (Notaría), la Banque d'Espagne (Banco de España, pour les déclarations de capitaux étrangers) et le SEPBLAC (superviseur anti-blanchiment) reçoivent chacun des dépôts structurés au sein du cycle de vie d'achat et de détention.
1. Taxes d'achat — ITP, IVA, AJD et la décision revente vs neuf
La première décision qui détermine l'exposition fiscale lors d'un achat immobilier espagnol est de savoir s'il s'agit de neuf (obra nueva — première vente par le promoteur ou bâtiment livré au cours des deux dernières années sans avoir été occupé) ou de revente (segunda transmisión). Les deux voies déclenchent des régimes fiscaux entièrement différents.
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — 7 % en Andalousie sur la revente. Imposé sous le Real Decreto Legislativo 1/1993 et modifié par la Ley 5/2021 régionale d'Andalousie. L'ITP s'applique au plus élevé du prix d'acte (escritura) ou de la valeur de référence régionale (valor de referencia) publiée par le Catastro. Le taux andalou est maintenu à 7 % pour 2026.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — 10 % sur le résidentiel neuf. Imposé sous la Ley 37/1992 del IVA. Le taux réduit de 10 % s'applique aux premières transmissions de logements résidentiels achevés. L'IVA est payée au promoteur à chaque échéance en hors plan ; les acquéreurs en revente paient zéro IVA.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) — 1,2 % en Andalousie sur l'acte neuf. L'AJD est le droit de timbre espagnol prélevé sur les actes notariés lorsque la transaction n'est pas soumise à l'ITP.
| Poste de coût | Revente (bien existant) | Neuf (hors plan ou première occupation) | Quand payé |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (Andalousie) | — | À l'escritura |
| IVA | — | 10 % | Par échéance / à l'escritura |
| AJD | — | 1,2 % (Andalousie) | À l'escritura |
| Notaire | 0,3–0,5 % | 0,3–0,5 % | À l'escritura |
| Registre Foncier | 0,2–0,4 % | 0,2–0,4 % | Dans les 24 h après escritura |
| Honoraires juridiques | 1,0–1,5 % | 1,0–1,5 % | À l'escritura |
| Gestoría | 600–1 500 € fixe | 600–1 500 € fixe | Dans les 30 jours |
| Virement bancaire / marge FX | 0,3–1,0 % | 0,3–1,0 % | À l'escritura |
| Frais d'hypothèque (si utilisé) | 1,0–2,0 % | 1,0–2,0 % | À l'escritura |
| Acquéreur comptant total | 9,0–10,8 % | 12,0–13,8 % | — |
Un exemple chiffré sur une villa de revente à 5 M€ à Sierra Blanca : ITP 350 000 €, notaire 20 000 €, registre 15 000 €, juridique 60 000 €, gestoría 1 200 €, banque/FX 25 000 €. Total 471 200 €, soit 9,4 %. La même villa en neuf à 5 M€ : IVA 500 000 €, AJD 60 000 €, notaire 20 000 €, registre 15 000 €, juridique 60 000 €, gestoría 1 200 €, banque/FX 25 000 €. Total 681 200 €, soit 13,6 %. Le différentiel de 210 000 € entre revente et neuf au même prix d'affichage est le chiffre le plus négligé dans la planification d'achat à Marbella.
Le piège de la valor de referencia. Depuis janvier 2022, le Catastro publie une valeur de référence régionale pour chaque bien espagnol. L'ITP est calculée sur le plus élevé du prix d'acte ou de la valor de referencia. Si un acquéreur négocie une remise sous la valor de referencia et déclare le prix d'acte inférieur, l'AEAT taxera l'ITP sur la valeur de référence supérieure et émettra une taxation complémentaire avec majoration et intérêts.
2. Notaire, registre, juridique — l'infrastructure transactionnelle
Au-delà des postes fiscaux, le processus d'achat espagnol déclenche des honoraires de trois prestataires institutionnels : le notaire, le Registre Foncier et l'avocat (abogado) de l'acquéreur.
Honoraires notariaux régis par le Real Decreto 1426/1989 (Arancel Notarial) et suivent une échelle glissante réglementée. Sur un acte de 5 M€, le tarif notarial s'établit à environ 18 000–22 000 €.
Registre Foncier (Registro de la Propiedad) honoraires régis par le Real Decreto 1427/1989. Sur un acte de 5 M€, les frais de registre s'établissent à environ 12 000–16 000 €.
Honoraires juridiques (abogado) non réglementés. Pratique de marché à Marbella pour une transaction HNW non-résident : 1,0 à 1,5 % du prix d'acte plus TVA.
Procuration (Poder Notarial) pour acquéreurs non-résidents ne pouvant assister à la signature en personne. Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est non négociable pour tout achat immobilier par un non-Espagnol.
3. Le calendrier fiscal annuel — six à huit événements par an
Un propriétaire non-résident d'un seul bien à Marbella dépose ou paie dans 6 à 8 événements fiscaux distincts par an.
| Échéance | Taxe/frais | Autorité | Coût typique (villa 2 M€) |
|---|---|---|---|
| T1 (jan–mars) | Modelo 210 trimestriel (revenus locatifs, T4 précédent) | AEAT | 0–4 000 € |
| T1 | Cotisation annuelle / derrama AG | Administration de copropriété | 1 800–12 000 € |
| Avril | Modelo 210 trimestriel (revenus locatifs, T1) | AEAT | 0–1 500 € |
| Avril–mai | Renouvellements d'assurance | Assureur | 600–4 500 € |
| 1er juin | Modelo 210 annuel loyer fictif (bien non loué) | AEAT | 600–2 400 € |
| Juillet | Modelo 210 trimestriel (revenus locatifs, T2) | AEAT | 0–1 500 € |
| Sept–nov | IBI (taxe foncière, mairie de Marbella) | Ayuntamiento | 1 500–6 500 € |
| Sept–nov | Basura (collecte des ordures) | Ayuntamiento | 120–600 € |
| Octobre | Modelo 210 trimestriel (revenus locatifs, T3) | AEAT | 0–1 500 € |
| Variable | Plusvalía Municipal (uniquement à la vente ou succession) | Ayuntamiento | 0 € en année normale |
| Variable | ISF (Patrimonio) pour propriétaires de haute valeur | AEAT | 0 € si Andalousie exonère ; à vérifier |
| Fin d'année | Modelo 720 (déclaration d'actifs étrangers si résident espagnol) | AEAT | 0 € si conforme |
4. IBI — la taxe foncière municipale
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale annuelle prélevée sur la valeur cadastrale (valor catastral). La valeur cadastrale est fixée par le Catastro et représente typiquement 30 à 50 % de la valeur de marché.
Taux IBI Marbella 2026 : 0,42 % de la valeur cadastrale. Une villa à valeur de marché 2 M€ avec une valeur cadastrale de 700 K€ paie environ 2 940 €/an d'IBI. Une villa à 5 M€ avec 1,6 M€ cadastral paie environ 6 720 €/an. Une villa à 15 M€ à La Zagaleta avec 4,5 M€ cadastral paie environ 18 900 €/an (note : La Zagaleta est à Benahavís, où le taux IBI est 0,50 % — la même villa y paierait ~22 500 €/an).
Taux IBI par commune pertinente 2026 :
| Commune | Taux IBI (urbana) | Notes |
|---|---|---|
| Marbella | 0,42 % | Maintenu depuis la réduction 2023 |
| Estepona | 0,55 % | Plus élevé que Marbella |
| Benahavís | 0,50 % | Inclut La Zagaleta |
| San Pedro Alcántara | 0,42 % | Au sein de la commune de Marbella |
| San Roque (Sotogrande) | 0,45 % | Province de Cadix |
| Mijas | 0,55 % | Inclut Mijas Costa |
Risque de révaluation cadastrale. Le Catastro révalue périodiquement les valeurs cadastrales via "ponencias de valores" — typiquement une fois tous les 8 à 12 ans par commune. La dernière révaluation générale de Marbella a eu lieu en 2017 ; une révaluation 2027–2028 est attendue.
5. IRNR et Modelo 210 — les régimes de loyer fictif et de loyer réel
L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) est l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents, régi par le Real Decreto Legislativo 5/2004. Pour les propriétaires, l'IRNR se présente sous deux formes :
Loyer fictif (rendimientos imputados) — bien non loué. L'Espagne traite tout bien détenu par un non-résident comme générant un revenu locatif imaginaire égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée au cours des 10 dernières années ; 2 % sinon). Ce revenu imaginaire est taxé au taux IRNR : 19 % pour les résidents UE/EEE, 24 % pour les non-UE. Les résidents fiscaux français bénéficient du taux UE de 19 %.
Loyer réel (rendimientos de capital inmobiliario) — bien loué. Les revenus locatifs réels sont taxés aux mêmes 19 %/24 % sur le loyer net. Les résidents UE/EEE peuvent déduire les charges ordinaires (copropriété, IBI, basura, réparations, assurance, amortissement, intérêts hypothécaires). Les non-UE ne peuvent pas déduire — ils sont taxés sur le revenu locatif brut à 24 %.
6. Plusvalía municipal — la taxe redessinée post-Cour Constitutionnelle
La Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) est la taxe municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain uniquement (non du bâtiment) au moment de la vente, donation ou succession.
L'arrêt de la Cour Constitutionnelle espagnole STC 182/2021 du 26 octobre 2021 a déclaré la méthode de calcul antérieure inconstitutionnelle. Le cadre de remplacement introduit par le Real Decreto-ley 26/2021 du 8 novembre 2021 donne aux vendeurs deux méthodes de calcul et le droit de choisir la plus basse :
- Méthode réelle (método real) : la plusvalía s'applique à l'augmentation réelle de la valeur du terrain entre l'achat et la vente.
- Méthode objective (método objetivo) : la plusvalía s'applique à une augmentation théorique basée sur la valeur cadastrale du terrain × coefficients statutaires × taux municipal.
Coefficient et taux plusvalía Marbella 2026 : taux fixé à 30 % de la base calculée (le maximum autorisé).
7. Impôt sur la fortune — l'exonération andalouse à 100 % et la surtaxe Solidaridad
L'Espagne a à la fois un impôt national sur la fortune (Patrimonio) et, depuis 2022, une surtaxe étatique Solidaridad sur le patrimoine net supérieur à 3 M€. L'interaction est ce qui importe pour les propriétaires à Marbella.
Patrimonio (régional). Chaque région fixe son propre taux, seuil et réductions. L'Andalousie applique un bonificación (allégement) de 100 % pour les années fiscales 2024 et au-delà, mettant effectivement à zéro l'impôt sur la fortune pour résidents et non-résidents détenant des actifs situés en Espagne dans la région. Pour les entrepreneurs français habitués à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qui s'applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier français, l'écart fiscal andalou est substantiel — particulièrement pour les sorties depuis la région PACA (CFE/IS).
Solidaridad (étatique). Introduite par la Ley 38/2022, c'est une surtaxe étatique qui prime l'allégement régional sur la fortune. Elle s'applique au patrimoine net situé en Espagne supérieur à 3 M€ à 1,7 %, supérieur à 5 M€ à 2,1 %, supérieur à 10 M€ à 3,5 %.
Exemple chiffré — villa à 5 M€ à Sierra Blanca détenue par non-résident, patrimoine total situé en Espagne 5,2 M€. Andalousie Patrimonio : zéro (bonificación 100 %). Solidaridad sur la tranche au-dessus de 3 M€ : 5,2 M€ − 3 M€ = 2,2 M€ × 1,7 % = 37 400 €/an.
8. Plus-value à la vente — le cadre 19 % / 24 % et la retenue IRNR de 3 %
L'impôt sur les plus-values à la vente par un non-résident est régi par l'IRNR :
Taux. 19 % pour les résidents UE/EEE (Français compris), 24 % pour les non-UE sur la plus-value réalisée. La plus-value est calculée comme (prix de vente − coût d'acquisition ajusté).
Retenue IRNR de 3 %. Selon l'article 25.2 de la loi IRNR, l'acquéreur d'un bien auprès d'un vendeur non-résident doit retenir 3 % du prix d'acte et le verser à l'AEAT via Modelo 211 dans un délai d'un mois après la signature.
Un exemple chiffré : vendeur français non-résident, villa à Sierra Blanca achetée en 2017 pour 3,2 M€ (acte plus 9,4 % de frais = 3,5 M€ de base ajustée), vendue en 2026 pour 4,8 M€. Plus-value 1,3 M€. Plus-value à 19 % = 247 000 €. Retenue 3 % à la signature = 144 000 €. Solde dû dans un délai d'un mois après dépôt Modelo 210 = 103 000 €.
9. Loi Beckham — le régime de six ans pour nouveaux résidents
La loi Beckham (formellement Ley 16/2012 modifiant l'Article 93 de la loi IRPF) offre un régime fiscal spécial pour nouveaux résidents fiscaux en Espagne :
- Six années fiscales d'accès au régime.
- 24 % d'IR forfaitaire sur les revenus d'emploi, professionnels et d'affaires de source espagnole jusqu'à 600 000 € par an.
- Dividendes, intérêts, plus-values et revenus locatifs étrangers exonérés d'impôt espagnol pendant le régime.
- Aucune ISF sur les actifs non espagnols pendant le régime.
- Demande dans les six mois suivant le passage en résidence fiscale espagnole, via Modelo 149.
Éligibilité 2026 (post-réforme 2023) : le régime a été étendu au-delà des employés traditionnels pour couvrir quatre voies : (1) détachement à l'emploi en Espagne, (2) nomination en tant que dirigeant d'une entité espagnole répondant aux critères, (3) démarrage d'une "activité entrepreneuriale innovante" en Espagne, (4) professionnel hautement qualifié avec qualifications documentées. Le candidat ne doit pas avoir été résident fiscal espagnol au cours des cinq années fiscales précédentes.
Note pour les entrepreneurs français. La loi Beckham présente généralement peu d'intérêt pour les entrepreneurs français — la cession des titres déclenche déjà l'exit tax sous l'article 167 bis du CGI au moment du transfert de résidence fiscale hors de France. La structuration optimale combine généralement (a) la planification d'exit tax 12 à 24 mois avant la mobilité, (b) le passage à la résidence fiscale espagnole sans Beckham (le différentiel IR avec la France n'est pas dramatique sur les revenus passifs), (c) l'exploitation pleine de l'écart d'ISF entre IFI français et Patrimonio andalou exonéré, et (d) la planification successorale anticipée bénéficiant de l'abattement andalou de 99 %. Consulter un fiscaliste binational avant tout transfert de résidence.
Où les acheteurs trébuchent sur Beckham. La fenêtre de demande de six mois est ferme. La rater fait perdre le régime pour tout le cycle de résidence. Les revenus d'emploi étranger sont taxables en Espagne même sous Beckham — c'est l'élément le plus communément confondu.
10. Due diligence juridique — les sept défaillances récurrentes
Le cadre de due diligence juridique pour l'immobilier espagnol est mature et couvre les mêmes sept domaines de risque dans presque toutes les transactions :
1. Intrusion de servitude de la Loi côtière (Ley de Costas 22/1988). Certaines villas front-de-mer des années 1970-1980 construites avant l'application stricte se trouvent partiellement dans la servitude du domaine public côtier.
2. Permis de construire et défauts d'habitabilité. Certains biens ont des extensions non autorisées, des pool houses ou des conversions de sous-sol jamais enregistrées auprès de l'Ayuntamiento. L'acquéreur hérite de l'exposition juridique.
3. Restrictions des statuts de copropriété. Interdictions de location saisonnière, interdictions d'animaux, interdictions de modifications extérieures enfouies dans les statuts de copropriété (estatutos).
4. Charges de copropriété et derramas en cours. L'acquéreur est solidairement responsable des charges de copropriété impayées des 12 derniers mois selon l'article 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
5. IBI et basura en cours. Les 4 dernières années d'IBI/basura impayées s'attachent au bien.
6. Hypothèque ou saisies non payées. La note du Registre Foncier (nota simple) divulgue toute charge, hypothèque, lien, saisie et droit de passage affectant le bien.
7. Certificat énergétique (CEE) absent ou expiré. Requis pour la vente par le Real Decreto 390/2021.
11. Le jour de la signature — ce qui quitte le compte
Le jour de l'escritura espagnole est l'événement aux enjeux les plus élevés de la transaction.
| Poste | Part typique du prix d'acte | Payé à |
|---|---|---|
| Solde du prix d'achat | 90 % (après 10 % d'arras en séquestre) | Vendeur |
| Honoraires notariaux (estimation) | 0,4 % | Notaire |
| Frais Registre Foncier (estimation) | 0,3 % | Registre Foncier (déposés sous 24 h) |
| ITP ou IVA + AJD | 7 % (revente) / 11,2 % (neuf) | AEAT / Junta |
| Honoraires juridiques | 1,0–1,5 % | Avocat de l'acquéreur |
| Commissions de virement bancaire et marge FX | 0,3–1,0 % | Banque |
| Frais d'hypothèque (si applicable) | 1,0–2,0 % | Prêteur |
Mécanique pratique. Les notaires espagnols traitent les actes de signature avec des chèques certifiés par banque (cheque bancario). L'avocat de l'acquéreur organise les chèques tirés sur des fonds pré-déposés dans un compte bancaire espagnol.
12. Structure de détention — nom personnel, SL espagnole, société étrangère, trust
La structure de détention par défaut pour l'immobilier résidentiel espagnol par un HNW non-résident est la propriété personnelle avec le conjoint, partageant la part en capital pour optimiser à la fois l'exposition à l'ISF et aux successions.
Nom personnel (seul ou conjoint). Propriété directe. La plus simple.
SL espagnole (société à responsabilité limitée). La détention via une Sociedad Limitada espagnole introduit l'IS à 25 % sur les revenus locatifs (contre 19 %/24 % IRNR).
Société étrangère (UK Ltd, BVI, US LLC). L'Espagne traite la plupart des sociétés étrangères comme transparentes fiscalement ou impute par transparence.
Trust. L'Espagne ne reconnaît pas légalement les structures de trust à des fins fiscales.
Le résumé honnête : pour 1–15 M€ de bien résidentiel détenu pour usage personnel/familial, le nom personnel conjoint avec le conjoint est presque toujours la bonne réponse.
13. Droits de succession — l'allégement andalou de 99 % et les règles transfrontalières UE
L'impôt espagnol sur les successions (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD) est régional. Le régime andalou est le plus favorable d'Espagne pour les descendants en ligne directe :
Bonificación andalouse de 99 % pour conjoints et descendants/ascendants en ligne directe (bénéficiaires Groupe I et II) sur les successions supérieures à 1 M€ (en dessous, un bonificación distinct de 100 % s'applique jusqu'à 1 M€ par bénéficiaire). Sur une succession de villa de 5 M€ d'un parent à un enfant adulte résident en Andalousie, la base fiscale calculée pourrait être de 1,2 M€ et le bonificación de 99 % réduit la facture de ~280 K€ à ~2 800 €.
Cadre transfrontalier UE. Sous l'arrêt de la Cour de Justice de l'Union Européenne C-127/12 (Commission c. Espagne, 2014), l'Espagne a été contrainte d'étendre les allégements régionaux successoraux aux résidents UE/EEE sur un pied d'égalité avec les résidents espagnols. Les résidents français bénéficient pleinement de cette extension — point structurel majeur pour les familles françaises envisageant la transmission patrimoniale multi-décennale, sachant que la France applique une progressivité de 5 à 45 % en succession en ligne directe.
Exemple chiffré. Père français résident en Andalousie décède, laissant une villa à Marbella de 5 M€ à un fils adulte résident en France. Base fiscale ~1,2 M€. Le fils français bénéficie du bonificación andalou de 99 % par extension CJUE. Facture ISD ~2 800 €. Comparativement, en France, sur une succession équivalente, les droits avoisineraient 1,1 à 1,3 M€.
14. Modelo 720 — la déclaration d'actifs étrangers pour résidents
Les résidents fiscaux espagnols doivent déclarer leurs actifs étrangers annuellement via Modelo 720. Trois catégories d'actifs déclenchent le dépôt si les avoirs dépassent 50 000 € dans toute catégorie :
- Comptes bancaires étrangers avec solde agrégé de 50 000 €+.
- Titres étrangers, actions, assurance-vie avec valeur agrégée de 50 000 €+.
- Immobilier étranger avec valeur agrégée de 50 000 €+.
Fenêtre de dépôt : 1er janvier au 31 mars de l'année suivant l'année fiscale.
Régime de pénalité — réforme post-CJUE 2022. Le régime Modelo 720 original incluait des pénalités confiscatoires jugées disproportionnées par l'arrêt CJUE C-788/19 du 27 janvier 2022. L'Espagne a réformé le cadre des pénalités via la Ley 5/2022.
Exonération du régime Beckham. Les résidents loi Beckham ne sont pas tenus de déposer Modelo 720 pendant le régime.
15. Licence vivienda turística — le régime de licence locative en Andalousie
La location saisonnière d'un bien à Marbella nécessite enregistrement au registre touristique d'Andalousie (Registro de Turismo de Andalucía, RTA) sous le Decreto 28/2016.
16. Visa Or espagnol — retiré en avril 2025, alternatives
Le visa Or espagnol par voie d'investissement (investissement immobilier de 500 000 €) a été retiré le 3 avril 2025 par le Real Decreto-ley 1/2025.
Voies de résidence alternatives pour acquéreurs immobiliers en 2026 :
- Visa Nomade Numérique (Ley 28/2022). Voie post-Visa Or la plus utilisée. Requiert 2 800 €/mois de revenus à distance prouvés d'un employeur non espagnol.
- Visa non lucratif. Requiert revenus passifs prouvés 27 800 €/an demandeur principal + 7 000 €/an par personne à charge.
- Visa de travail indépendant (cuenta propia).
- Les citoyens UE conservent les droits de résidence sans restriction — ce qui s'applique aux ressortissants français.
17. Conventions transfrontalières — le cadre de double imposition
L'Espagne dispose de conventions de double imposition (DTA) complètes avec tous les pays OCDE.
Spain-France DTA (1995, modifiée 2014). Modèle OCDE standard ; revenus immobiliers taxables en Espagne (règle de localisation) ; mécanismes de crédit pour éviter la double imposition. Pour les résidents fiscaux français devenus résidents fiscaux espagnols, la convention attribue clairement les droits d'imposition sur revenus de source espagnole (loyers, plus-values immobilières) à l'Espagne, avec crédit d'impôt en France.
18. AML, KYC et source des fonds — ce que requiert le SEPBLAC
La conformité anti-blanchiment pour les achats immobiliers espagnols est régie par la Ley 10/2010 et la 5e Directive Anti-Blanchiment UE transposée via le Real Decreto-ley 11/2018.
Documentation standard requise par le notaire à la signature :
- Passeport ou pièce d'identité nationale de toutes les parties.
- Certificat NIE.
- Certificat de résidence fiscale (TRC) de la juridiction d'origine de l'acquéreur (pour les Français : DGFiP).
- Déclaration de source des fonds (declaración de origen de los fondos).
- Déclaration du bénéficiaire effectif si une partie est une entité corporative.
- Chèques certifiés par banque tirés d'un compte bancaire espagnol.
19. Où acheteurs et propriétaires trébuchent — les défaillances récurrentes
Synthétisées depuis la base Muse 2023–2025 (n=147 transactions clôturées). Cinq défaillances reviennent dans plus de la moitié des cas :
- Sous-estimation du coût de transaction de 4 à 7 points de pourcentage.
- Manquement à la fenêtre de demande de six mois pour Beckham.
- Héritage d'IBI, charges de copropriété ou derramas impayées du précédent propriétaire.
- Détention de bien locatif en tant que résident non-UE.
- Manquement à la valor de referencia à la signature.
20. L'approche Muse à la coordination fiscale et juridique
Nous ne sommes pas avocats ni conseillers fiscaux et ne fournissons pas de conseils fiscaux ou juridiques. Ce que nous faisons :
- Triage de la position fiscale de l'acquéreur dans les 30 premières minutes.
- Recommandation d'un abogado fiscal espagnol de notre réseau qualifié.
- Coordination de la chronologie fiscale/juridique/notariale de bout en bout.
- Briefing des conseillers de la juridiction d'origine de l'acquéreur avec la structure fiscale espagnole.
- Passage de relais au gestoría pour les dépôts annuels perpétuels post-signature.
Questions fréquentes
1. Quel est le coût total de transaction sur une villa de revente à 5 M€ à Marbella pour un non-résident ? Environ 450 000 à 540 000 € au-dessus du prix d'affichage, soit 9,0 à 10,8 %.
2. Quelle est la différence entre ITP et IVA ? L'ITP (7 % Andalousie) s'applique à la revente. L'IVA (10 %) plus AJD (1,2 %) s'appliquent au neuf.
3. L'Andalousie a-t-elle vraiment zéro impôt sur la fortune ? Pour la fortune des résidents fiscaux détenue en Andalousie : oui, le bonificación Patrimonio à 100 % met la facture à zéro. Mais la surtaxe étatique Solidaridad prime ceci pour la fortune nette espagnole supérieure à 3 M€.
4. Qu'est-ce que la loi Beckham et qui peut en bénéficier ? Régime fiscal spécial pour nouveaux résidents fiscaux espagnols sous l'article 93 IRPF : 24 % d'IR forfaitaire sur revenus de source espagnole jusqu'à 600 K€, revenus passifs étrangers exonérés, fenêtre de six ans.
5. Le Visa Or espagnol a-t-il vraiment été retiré ? Oui — le Real Decreto-ley 1/2025 du 3 avril 2025 a retiré le Visa Or par voie d'investissement.
6. Comment se dépose le Modelo 210 ? En ligne via le portail AEAT avec certificat numérique, ou via une gestoría pour le compte du propriétaire.
7. Que se passe-t-il si je rate une échéance fiscale ? Majoration sous la Ley General Tributaria 58/2003 : 1 % par mois de retard jusqu'à 12 mois (12 % maximum) avant notification AEAT, puis 15 % en auto-correction, 20 % si AEAT émet taxation complémentaire.
8. Qu'est-ce que la plusvalía municipal et quand s'applique-t-elle ? Taxe municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain à la vente, donation ou succession.
9. Comment l'impôt sur les plus-values est-il calculé pour les non-résidents à la vente ? 19 % (UE/EEE) ou 24 % (non-UE) sur (prix de vente moins coût d'acquisition ajusté). Retenue IRNR de 3 % à la signature via Modelo 211.
10. Y a-t-il des économies d'impôt sur les successions en Andalousie ? Oui. Bonificación de 99 % pour descendants en ligne directe, ascendants et conjoints sur successions supérieures à 1 M€ ; bonificación de 100 % jusqu'à 1 M€ par bénéficiaire. Les résidents UE/EEE (Français inclus) bénéficient sur un pied d'égalité.
11. Qu'est-ce que la valor de referencia et pourquoi est-ce important ? Le Catastro publie une valeur de référence régionale pour chaque bien depuis 2022. L'ITP s'applique au plus élevé du prix d'acte ou de la valor de referencia.
12. Puis-je détenir un bien espagnol via une société étrangère ? Oui, mais rarement bénéfique. Les règles espagnoles de transparence fiscale s'appliquent.
13. Qu'est-ce que Modelo 720 ? Déclaration annuelle d'actifs étrangers pour résidents fiscaux espagnols — comptes bancaires étrangers, titres, biens immobiliers supérieurs à 50 K€ par catégorie.
14. Dois-je payer l'IRNR si mon bien à Marbella est vide (non loué) ? Oui. L'Espagne traite tout bien détenu par non-résident comme générant un revenu locatif imaginaire égal à 1,1 % (ou 2 %) de la valeur cadastrale, taxé à 19 % ou 24 %.
15. Quel est le taux IBI à Marbella ? 0,42 % de la valeur cadastrale en 2026. 2 940 €/an sur une villa de 2 M€ avec 700 K€ de valeur cadastrale.
16. Combien de temps prend la signature à partir d'une offre acceptée ? Standard 8 à 14 semaines.
17. Puis-je obtenir un crédit immobilier en Espagne en tant que non-résident ? Oui. Les crédits non-résidents plafonnent typiquement à 60-70 % LTV, taux d'intérêt 1,5 à 2,0 points supérieurs.
18. Ai-je besoin d'un avocat espagnol ou mon avocat de pays d'origine peut-il gérer ? L'avocat espagnol (abogado) est non négociable.
19. Qu'est-ce que la revue de source des fonds SEPBLAC et comment se préparer ? Revue anti-blanchiment par le superviseur espagnol. Fournir relevés bancaires, documents de vente d'actifs antérieurs, preuves de salaire/emploi, documentation successorale.
20. Quelle est la différence entre Modelo 210 type C0 et type 01 ? Le C0 est le dépôt de revenu imputé de loyer fictif pour biens non loués. Le 01 est le dépôt de revenu locatif réel pour biens loués.
21. Puis-je déduire les charges des revenus locatifs ? Les résidents UE/EEE (Français inclus) peuvent déduire les charges ordinaires. Les non-UE paient 24 % sur revenu locatif brut sans déductions.
22. Quelle documentation me faut-il pour commencer le processus d'achat ? Passeport, NIE, certificat de résidence fiscale du pays d'origine, documentation de source des fonds et un compte bancaire espagnol.
23. Puis-je acheter depuis l'extérieur de l'Espagne via procuration ? Oui. Émettre une procuration en langue espagnole au consulat espagnol le plus proche.
24. Y a-t-il des changements fiscaux 2026 à connaître ? Trois éléments structurels : (1) éligibilité Beckham étendue par la réforme 2023 désormais mature, (2) surtaxe Solidaridad prolongée indéfiniment, (3) bonificación Patrimonio andalou 100 % renouvelé pour 2026. Visa Or espagnol retiré en avril 2025.
25. Où puis-je obtenir un glossaire complet des termes fiscaux espagnols ? Notre [glossaire des termes immobiliers Marbella] couvre chaque acronyme fiscal espagnol, terme juridique et processus.
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Pour la lecture de suivi une fois votre position fiscale claire :
- Marbella property buying complete guide 2026 — le pilier d'acquisition
- Guide complet des quartiers de Marbella 2026 — le pilier des zones
- S'installer à Marbella — guide acheteur international 2026 — le pilier relocalisation
- Selling Marbella property complete guide 2026 — le pilier côté vendeur
Ce document est révisé chaque trimestre. Dernière mise à jour le 16/05/2026 pour intégrer le cadre de résidence post-Visa Or, les renouvellements bonificación Andalousie 2025–2026, le suivi de la réforme Modelo 720 par la CJUE et les dernières directives d'éligibilité Beckham de l'AEAT.
Avertissement. Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Le droit fiscal espagnol change fréquemment et la confirmation par un abogado fiscal espagnol qualifié est essentielle avant toute transaction structurée. Muse Marbella est un intermédiaire immobilier, non un conseil fiscal ou juridique réglementé. Pour les acquéreurs français résidents fiscaux français, la coordination avec un fiscaliste binational franco-espagnol est fortement recommandée — en particulier concernant l'IFI, l'exit tax sous l'article 167 bis CGI lors d'un transfert de résidence fiscale, et l'articulation avec le cadre français en cas de successions transfrontalières.