Налоги и право по испанской недвижимости — полный путеводитель 2026

Кратко — версия на 200 слов

Испанское налогообложение недвижимости не сложно — оно фрагментировано. Нерезидент-HNW, владеющий одной виллой в Марбелье (Marbella), взаимодействует с четырьмя отдельными налоговыми органами (государственное AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria, испанская налоговая служба; региональная Junta de Andalucía; муниципальный Ayuntamiento; кадастр Catastro), подаёт декларации в 6 — 8 различных годовых дедлайнов и подвергается транзакционным расходам 9 — 13 % при покупке, 8 000 — 22 000 €/год текущих расходов на объект стоимостью 2 млн € и примерно 25 — 35 % эффективного совокупного налога при выходе, включая plusvalía и налог на прирост капитала при продаже. Региональные решения Андалусии за последние шесть лет — 100 % освобождение от налога на состояние, ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, налог на передачу имущества) на уровне 7 %, глубокие сокращения базы CGT (налога на прирост капитала) для наследуемой недвижимости — сделали её самым фискально привлекательным испанским регионом для входящих HNW. Закон Бекхэма (Beckham Law, Ley 16/2012) предоставляет шестилетний режим фиксированного PIT 24 % для новых налоговых резидентов с лимитом 600 000 € из испанских источников, при этом иностранный пассивный доход полностью освобождён. Испанский Ley General Tributaria допускает надбавки 5 — 20 % за пропущенные дедлайны. Этот путеводитель консолидирует позицию 2026 года по каждому существенному налоговому и юридическому вопросу, касающемуся испанской жилой недвижимости — налогам при покупке, текущим расходам владения, выбору резидентства, налогам при выходе, наследованию, структурированию и семи самым частым ошибкам юридической due diligence. Источники — BOE (Boletín Oficial del Estado, испанская официальная газета), AEAT, Tinsa, Директива ЕС по борьбе с отмыванием денег и решение Конституционного суда Испании 182/2021 о plusvalía.

Как пользоваться этим путеводителем

Три пути через документ.

  1. Покупатель до покупки. Прочитайте Налоги при покупке — ITP/IVA/AJD, Юридическая due diligence и День закрытия. Общее время чтения 30 минут.
  2. Собственник, уже владеющий объектом. Прочитайте Годовой налоговый календарь, Оценка IBI, IRNR Modelo 210 и Позиция по налогу на состояние. Общее время чтения 35 минут.
  3. Рассматривающий испанское налоговое резидентство. Прочитайте Механика Закона Бекхэма и Налог на наследство. Общее время чтения 25 минут.

По механике приобретения, выбору зоны и операциям после закрытия сопутствующие столповые материалы — Полный путеводитель по покупке недвижимости в Марбелье, Полный путеводитель по районам Марбельи, Переезд в Марбелью — международный путеводитель покупателя и Полный путеводитель по продаже недвижимости в Марбелье. Унаследованный краткий путеводитель по налогам находится по адресу /guides/property-taxes-in-marbella-and-spain и остаётся каноническим для версии-резюме. Глоссарий каждого испанского налогового термина — в Глоссарий терминов недвижимости Марбельи.

Структурная карта — кто и что облагает налогом в испанской недвижимости

Испания организует налогообложение недвижимости на четырёх уровнях. У каждого своё окно подачи, календарь дедлайнов и цикл аудита. Понимание четырёхуровневой карты предотвращает 80 % сюрпризов, которые настигают нерезидентов-собственников на втором и третьем году владения.

ОрганАббревиатураЧто облагает / регулируетГде найти декларации
ГосударствоAEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria)IVA на новострой, IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes — налог на доход нерезидентов), IRPF, CGT, налог на состояние, надбавка Solidaridad, Modelo 720, государственный пол по наследствуsede.agenciatributaria.gob.es
РегионJunta de Andalucía (Consejería de Hacienda)ITP на перепродажу, гербовый сбор AJD (actos jurídicos documentados — налог на нотариальные акты), региональная корректировка налога на состояние, региональные льготы по наследствуjuntadeandalucia.es/economiayhacienda
МуниципалитетAyuntamiento de Marbella, Estepona, Benahavís, San RoqueIBI, basura, plusvalía municipal, vado, разрешения на строительство, лицензирование vivienda turísticamarbella.es / estepona.es / benahavis.es / sanroque.es
КадастрCatastro (Dirección General del Catastro)Кадастровая стоимость (база для IBI, plusvalía, вменённой аренды IRNR), реестр границsedecatastro.gob.es

Помимо четырёх налоговых органов, Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad — Реестр недвижимости), Нотариус (Notaría), Банк Испании (Banco de España, для деклараций иностранного капитала) и SEPBLAC (надзор за противодействием отмыванию денег) — каждый получает структурированные декларации внутри жизненного цикла покупки и владения объектом. Механика со стороны сделки исчерпывающе описана в Разбивка пошлин при покупке недвижимости в Марбелье. Календарь со стороны собственника — в Налоговые дедлайны по недвижимости в Марбелье 2026.

1. Налоги при покупке — ITP, IVA, AJD и решение перепродажа или новострой

Первое решение, определяющее налоговую нагрузку на покупку испанской недвижимости, — это новостройка (obra nueva — первая продажа от застройщика или здание, поставленное за последние два года, которое не было занято) или перепродажа (segunda transmisión или вторичная). Два пути запускают совершенно разные налоговые режимы.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — налог на передачу имущества) — 7 % в Андалусии на перепродажу. Начисляется по Real Decreto Legislativo 1/1993 и изменён региональным Ley 5/2021 de Andalucía. ITP применяется к большему из цены сделки (escritura — нотариальный акт купли-продажи) или регионального справочного значения (valor de referencia — региональная справочная стоимость, публикуемая кадастром), опубликованного кадастром Catastro. Ставка Андалусии удерживается на уровне 7 % на 2026 год. Другие регионы варьируются: Мадрид 6 %, Каталония 10 — 11 % по скользящей шкале, Валенсия 10 %, Страна Басков 7 %.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido — НДС) — 10 % на жилую новостройку. Начисляется по Ley 37/1992 del IVA. Пониженная ставка 10 % применяется к первой передаче готовых жилых единиц, включая виллы, апартаменты и таунхаусы, вместе с двумя машино-местами и подсобными помещениями, передаваемыми в том же акте. Гаражи и кладовые, приобретаемые отдельно, облагаются по общей ставке 21 %. IVA уплачивается застройщику в момент каждого платежа в off-plan; покупатели на перепродаже не платят IVA.

AJD (Actos Jurídicos Documentados — налог на нотариальные акты) — 1,2 % в Андалусии на нотариальный акт новостройки. AJD — это испанский гербовый сбор, взимаемый с нотариально заверенных актов, когда сделка не подлежит ITP. Сделки новостройки с IVA запускают AJD на той же стоимости акта. Сделки перепродажи с ITP не платят AJD на акт покупки (начисление ITP вытесняет его).

Позиция расходовПерепродажа (существующий объект)Новострой (off-plan или первое заселение)Когда оплачивается
ITP7 % (Андалусия)—При escritura
IVA—10 %По платежам / при escritura
AJD—1,2 % (Андалусия)При escritura
Нотариус0,3 — 0,5 %0,3 — 0,5 %При escritura
Реестр недвижимости0,2 — 0,4 %0,2 — 0,4 %В течение 24 ч после escritura
Юридические услуги1,0 — 1,5 %1,0 — 1,5 %При escritura
Gestoría600 — 1 500 € фиксированно600 — 1 500 € фиксированноВ течение 30 дней
Банковский перевод / маржа FX0,3 — 1,0 %0,3 — 1,0 %При escritura
Расходы по ипотеке (если используется)1,0 — 2,0 %1,0 — 2,0 %При escritura
Итого покупатель за наличные9,0 — 10,8 %12,0 — 13,8 %—

Расчётный пример на вилле в Сьерра-Бланке (Sierra Blanca) за 5 млн € на перепродаже: ITP 350 000 €, нотариус 20 000 €, реестр 15 000 €, юристы 60 000 €, gestoría 1 200 €, банк/FX 25 000 €. Итого 471 200 €, или 9,4 %. Та же вилла как новострой за 5 млн €: IVA 500 000 €, AJD 60 000 €, нотариус 20 000 €, реестр 15 000 €, юристы 60 000 €, gestoría 1 200 €, банк/FX 25 000 €. Итого 681 200 €, или 13,6 %. Разница 210 000 € между перепродажей и новостроем при одинаковой заголовочной цене — самая часто упускаемая цифра при планировании покупателя в Марбелье. Полная разбивка — в Разбивка пошлин при покупке недвижимости в Марбелье.

Ловушка valor de referencia. С января 2022 года кадастр Catastro публикует региональное справочное значение (valor de referencia) для каждого испанского объекта. ITP рассчитывается на большее из цены сделки или valor de referencia. Если покупатель договаривается о скидке ниже valor de referencia и декларирует более низкую цену сделки, AEAT начислит ITP на более высокое справочное значение и выпустит дополнительное начисление с надбавкой и процентами. Всегда проверяйте valor de referencia на sedecatastro.gob.es до переговоров ниже него; если справочное значение структурно завышено, юридический путь — оспорить оценку Catastro через Modelo 011 в течение четырёх лет после акта.

2. Нотариус, реестр, юристы — транзакционная инфраструктура

Помимо налоговых позиций, испанский процесс покупки запускает оплату от трёх институциональных провайдеров: нотариуса, Реестра недвижимости и юриста покупателя (abogado).

Гонорары нотариуса регулируются Real Decreto 1426/1989 (Arancel Notarial) и следуют регулируемой скользящей шкале. На акте 5 млн € тариф нотариуса рассчитывается примерно в 18 000 — 22 000 € включая количество листов и копий. Покупатель выбирает нотариуса; представитель продавца может предложить одного. Нет выгоды от использования «дешёвого» нотариуса — тариф регулируется, и любая «скидка» приходит от сокращения копий или листов, нужных покупателю.

Реестр недвижимости (Registro de la Propiedad) — гонорары регулируются Real Decreto 1427/1989. На акте 5 млн € гонорар реестра рассчитывается примерно в 12 000 — 16 000 €. Внесение в Реестр недвижимости — это юридический момент передачи права собственности в Испании — до внесения покупатель держит незарегистрированный акт. Внесение обычно завершается за 5 — 15 рабочих дней после escritura.

Юридические услуги (abogado) не регулируются. Рыночная практика в Марбелье для сделки нерезидента-HNW — 1,0 — 1,5 % от цены акта плюс IVA за полное транзакционное представительство, включая due diligence по титулу, составление arras (предварительный договор), присутствие у нотариуса, подачу деклараций после закрытия и контроль регистрации. Ниже 1 млн € некоторые фирмы котируют фиксированно 5 000 — 9 000 €. Выше 10 млн € большинство фирм договариваются о фиксированной или ограниченной плате в диапазоне 40 000 — 90 000 €. Избегайте юристов, предлагающих действовать за покупателя и продавца одновременно — это регулируемый конфликт, и большинство уважаемых фирм отказываются. Механика дня закрытия детально — в Чек-лист закрытия по недвижимости в Марбелье.

Доверенность (Poder Notarial — нотариальная доверенность) для покупателей-нерезидентов, которые не могут лично присутствовать на закрытии. Выдаётся в испанском консульстве или у апостилированного нотариуса в юрисдикции покупателя. Стоимость обычно 200 — 600 € за рубежом плюс 120 — 250 € для регистрации у соответствующего испанского нотариуса. Механика — в Доверенность по недвижимости в Марбелье. NIE (Número de Identidad de Extranjero — идентификационный номер иностранца) необходим для любой покупки недвижимости неиспанцем; механика — в Процесс подачи на NIE в Марбелье.

3. Годовой налоговый календарь — от шести до восьми событий в год

Нерезидент-собственник одного объекта в Марбелье подаёт декларации или платит в 6 — 8 отдельных налоговых событий в год. Годовой денежный отток на вилле 2 млн € составляет примерно 8 000 — 22 000 € в IBI, basura, плате за обслуживание и IRNR. Надбавки за пропущенные дедлайны — 5 — 20 % по Ley General Tributaria 58/2003.

ДедлайнНалог / сборОрганТипичная стоимость (вилла 2 млн €)
Q1 (янв-март)Modelo 210 квартально (доход от аренды, предыдущий Q4)AEAT0 — 4 000 €
Q1Годовая оценка платы сообщества / derrama AGMАдминистрация сообщества1 800 — 12 000 €
АпрельModelo 210 квартально (доход от аренды, Q1)AEAT0 — 1 500 €
Апрель-майПродление страховкиСтраховщик600 — 4 500 €
1 июняГодовая декларация Modelo 210 по вменённой аренде (несдаваемый объект)AEAT600 — 2 400 €
ИюльModelo 210 квартально (доход от аренды, Q2)AEAT0 — 1 500 €
Сент-ноябIBI (налог на недвижимость, мэрия Марбельи)Ayuntamiento1 500 — 6 500 €
Сент-ноябBasura (сбор мусора)Ayuntamiento120 — 600 €
ОктябрьModelo 210 квартально (доход от аренды, Q3)AEAT0 — 1 500 €
ПеременноPlusvalía Municipal (только при продаже или наследовании)Ayuntamiento0 € в обычный год
ПеременноНалог на состояние (Patrimonio) для собственников с высокой стоимостьюAEAT0 € если Андалусия освобождает; проверять заново
Конец годаModelo 720 (декларация зарубежных активов, если резидент Испании)AEAT0 € если соответствует

Самое высокорычажное решение — настроить прямой дебет на IBI, basura и плату сообщества и нанять одну gestoría (300 — 800 €/год) для обработки подач Modelo 210 на постоянном мандате. Стоимость тривиальна против экспозиции надбавок за пропущенный дедлайн. Детальный календарь с рамками надбавок — в Налоговые дедлайны по недвижимости в Марбелье 2026.

4. IBI — муниципальный налог на недвижимость

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — налог на недвижимость) — это годовой муниципальный налог на недвижимость, начисляемый на кадастровую стоимость (valor catastral — кадастровая стоимость). Кадастровая стоимость устанавливается кадастром Catastro и обычно составляет 30 — 50 % от рыночной стоимости. Ставка IBI устанавливается каждой мэрией ежегодно в пределах диапазонов, установленных Real Decreto Legislativo 2/2004 (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Ставка IBI Марбельи 2026: 0,42 % от кадастровой стоимости. Вилла рыночной стоимостью 2 млн € с кадастровой стоимостью 700 000 € платит примерно 2 940 €/год IBI. Вилла за 5 млн € с кадастровой 1,6 млн € платит примерно 6 720 €/год. Вилла Ла-Загалета (La Zagaleta) за 15 млн € с кадастровой 4,5 млн € платит примерно 18 900 €/год (примечание: Ла-Загалета находится в Бенаависе (Benahavís), где ставка IBI 0,50 % — та же вилла там платила бы ~22 500 €/год).

Ставки IBI по соответствующим муниципалитетам 2026:

МуниципалитетСтавка IBI (urbana)Примечания
Марбелья0,42 %Удерживается с момента снижения 2023
Эстепона0,55 %Выше Марбельи
Бенаавис0,50 %Включает Ла-Загалета
Сан-Педро-Алькантара0,42 %Внутри муниципалитета Марбельи
Сан-Роке (Сотогранде)0,45 %Провинция Кадис
Михас0,55 %Включает Mijas Costa

Риск переоценки кадастровой стоимости. Catastro периодически переоценивает кадастровые стоимости через «ponencias de valores» — обычно раз в 8 — 12 лет по муниципалитету. Последняя общая переоценка Марбельи была в 2017 году; переоценка 2027 — 2028 ожидается. Новые кадастровые стоимости могут вырасти на 30 — 80 % за одну переоценку, увеличивая IBI пропорционально. Собственник имеет право апелляции по статьям 28 — 30 Ley del Catastro Inmobiliario; окно апелляции — один месяц с момента уведомления. Процесс — в Оценка IBI и процесс апелляции.

Basura (сбор мусора) взимается параллельно с IBI: апартаменты 120 — 280 €/год, виллы 280 — 600 €/год. Basura Марбельи — фиксированная ставка по уровню объекта, не основанная на стоимости. Ла-Загалета и эквивалентные огороженные поместья часто управляют отходами внутренне, и публичный сбор basura снижен.

5. IRNR и Modelo 210 — режимы вменённой и реальной аренды

IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — налог на доход нерезидентов) — это испанский подоходный налог на нерезидентов, регулируемый Real Decreto Legislativo 5/2004. Для собственников недвижимости IRNR бывает в двух разновидностях:

Вменённая аренда (rendimientos imputados) — несдаваемый объект. Испания рассматривает каждый объект, удерживаемый нерезидентом, как генерирующий воображаемый доход от аренды, равный 1,1 % или 2 % от кадастровой стоимости (1,1 %, если кадастровая стоимость была пересмотрена в последние 10 лет; 2 %, если нет). Этот воображаемый доход облагается по ставке IRNR: 19 % для резидентов ЕС/EEA, 24 % для нерезидентов ЕС.

Вилла в Марбелье за 2 млн € с кадастровой стоимостью 700 000 € (пересмотрена в последние 10 лет) генерирует 7 700 € вменённого дохода, облагается по 19 % (Великобритания, ЕС) = 1 463 €/год, или по 24 % (США, MENA, исключение для пост-Brexit Великобритании, подлежащее интерпретации договора) = 1 848 €/год. Подаётся ежегодно до 30 июня года, следующего за налоговым годом. Форма: Modelo 210, тип декларации «C0» (rentas imputadas).

Реальная аренда (rendimientos de capital inmobiliario) — сдаваемый объект. Реальный доход от аренды облагается по тем же 19 %/24 % на чистую аренду (валовая аренда минус вычитаемые расходы). Резиденты ЕС/EEA могут вычитать обычные расходы (плата сообщества, IBI, basura, ремонт, страховка, амортизация, проценты по ипотеке). Нерезиденты ЕС не могут вычитать расходы — они облагаются на валовой доход от аренды по 24 %. Это структурный штраф для арендодателей из США, MENA и пост-Brexit Великобритании.

Вилла в Марбелье за 2 млн €, генерирующая 60 000 €/год валовой аренды: резидент ЕС платит 19 % на (60 000 € − 25 000 € вычетов) = 6 650 €; нерезидент ЕС платит 24 % на 60 000 € = 14 400 €. Разница 7 750 € — структурный штраф. Подаётся ежеквартально через Modelo 210 тип декларации «01» (rentas inmobiliarias).

Детальная механика — в IRNR испанский налог на нерезидентов и реалистичный анализ доходности — в Реалистичная доходность аренды в Марбелье. Механика валют для трансграничного дохода — в Стратегия обмена валют в Марбелье.

6. Plusvalía municipal — переработанный налог после Конституционного суда

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU — налог на прирост стоимости городских земель) — это муниципальный налог на увеличение только стоимости земли (не здания) в момент продажи, дарения или наследования. Применяется независимо от того, является ли покупатель или продавец резидентом.

Решение Конституционного суда Испании STC 182/2021 от 26 октября 2021 объявило прежний метод расчёта неконституционным. Заменяющая рамка была введена Real Decreto-ley 26/2021 от 8 ноября 2021, дав продавцам два метода расчёта и право выбрать меньший:

  1. Реальный метод (método real): plusvalía применяется к фактическому приросту стоимости земли между покупкой и продажей, рассчитанному как (цена продажи − цена покупки) × пропорциональная доля стоимости земли (обычно 20 — 50 % в зависимости от соотношения участок/застройка).
  2. Объективный метод (método objetivo): plusvalía применяется к условному приросту стоимости земли на основе кадастровой стоимости земли × установленные законом коэффициенты × муниципальная ставка.

Для большинства продаж в Марбелье реальный метод производит меньший счёт. Для долго удерживаемой недвижимости в плоских или снижающихся подрынках стоимости земли расчёт может произвести нулевую plusvalía (Конституционный суд явно постановил, что налог не может применяться там, где нет реального прироста).

Коэффициент и ставка plusvalía Марбельи 2026: ставка установлена на 30 % от рассчитанной базы (максимум допустимый); коэффициенты по национальной таблице, обновляемой ежегодно. Вилла в Сьерра-Бланке за 5 млн €, удерживаемая 8 лет и проданная за 7 млн €, с долей стоимости земли 35 %, генерирует базу plusvalía по реальному методу 700 000 € × 35 % = 245 000 €, облагаемые по 30 % = 73 500 €. Объективный метод на той же вилле производит примерно 88 000 €. В этом случае выберите реальный метод. Проработанные примеры и процедура апелляции — в Plusvalía Municipal 2026.

Возможность возврата для сделок 2017 — 2021. Собственники, заплатившие plusvalía между 2017 и реформой ноября 2021, могут иметь право на возврат по основаниям Конституционного суда. Окно структурно узкое сейчас (большинство требований возврата уже истекли по сроку давности), но индивидуальный обзор испанским abogado fiscal (испанский налоговый юрист) стоит 500 — 900 € юридических расходов на сделках от 1 млн €, запустивших существенную plusvalía.

7. Налог на состояние — 100 % освобождение Андалусии и надбавка Solidaridad

В Испании есть и национальный налог на состояние (Patrimonio), и, с 2022 года, государственная надбавка Solidaridad на чистое состояние выше 3 млн €. Взаимодействие — то, что важно для собственников Марбельи.

Patrimonio (региональный). Каждый регион устанавливает свою ставку, порог и льготы. Андалусия применяет 100 % bonificación (льгота) для налоговых лет с 2024 года и далее, фактически обнуляя налог на состояние для резидентов и нерезидентов, удерживающих испанские активы в регионе. Личный порог 700 000 € и льгота 300 000 € по основному жилью всё ещё номинально применяются для расчёта, но 100 % bonificación обнуляет счёт.

Solidaridad (государственный). Введён Ley 38/2022 (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas), это государственная надбавка, которая отменяет региональную льготу по налогу на состояние. Применяется к чистому испанскому состоянию выше 3 млн € по ставке 1,7 %, выше 5 млн € по 2,1 %, выше 10 млн € по 3,5 %. Изначально формулировался как временный (2022 — 2023), он был продлён бессрочно в 2024 году. Структурный эффект: 100 % освобождение Patrimonio Андалусии обеспечивает полную льготу до порога Solidaridad 3 млн €; выше него Solidaridad активируется.

Проработанный пример — вилла в Сьерра-Бланке за 5 млн €, удерживаемая нерезидентом, общее испанское состояние 5,2 млн €. Patrimonio Андалусии: ноль (100 % bonificación). Solidaridad на ломтик выше 3 млн €: 5,2 млн € − 3 млн € = 2,2 млн € × 1,7 % = 37 400 €/год. Выше 10 млн € испанского состояния маржинальная ставка Solidaridad повышается до 3,5 %.

Структурный ответ. Владение объектом через испанскую SL (Sociedad Limitada — общество с ограниченной ответственностью) или нерезидентскую компанию не избегает Solidaridad — надбавка применяется к базовым активам через правило сквозного просмотра для закрытых структур. Разделение собственности с супругом может переместить обоих супругов ниже порога 3 млн €, если общее состояние составляет 4 — 6 млн €. Выше 10 млн € структурирование более нюансированное и выходит за рамки этого путеводителя; проконсультируйтесь с испанским abogado fiscal. Подробно — в Структурирование капитала 2026 и пост-Golden-Visa альтернативы — в Золотая виза альтернатива 2026.

8. CGT при продаже — рамка 19 % / 24 % и удержание IRNR 3 %

Налог на прирост капитала при продаже нерезидентом регулируется IRNR. Две характеристики определяют налог:

Ставка. 19 % для резидентов ЕС/EEA (включая пост-Brexit Великобританию), 24 % для нерезидентов ЕС (США, MENA, третьи страны) на реализованный прирост. Прирост рассчитывается как (цена продажи − скорректированная стоимость приобретения), где скорректированная стоимость приобретения включает уплаченные ITP/IVA, нотариуса, реестр, юридические услуги и подтверждаемые капитальные улучшения (бассейн, расширение, структурный ремонт).

Удержание IRNR 3 %. По статье 25.2 закона IRNR покупатель объекта у нерезидента-продавца должен удержать 3 % от цены акта и перечислить в AEAT через Modelo 211 в течение одного месяца с момента закрытия. Затем нерезидент-продавец подаёт Modelo 210 на фактический CGT и либо платит остаток, либо требует возврата избыточного удержания. Удержание применяется даже если прирост не был реализован.

Проработанный пример: продавец-нерезидент из Великобритании, вилла в Сьерра-Бланке, купленная в 2017 за 3,2 млн € (акт плюс 9,4 % расходов = 3,5 млн € скорректированная база), продана в 2026 за 4,8 млн €. Прирост 1,3 млн €. CGT по 19 % = 247 000 €. Удержание 3 % при закрытии = 144 000 €. Остаток к уплате в течение одного месяца после подачи Modelo 210 = 103 000 €.

Проработанный пример с возвратом: продавец-нерезидент из США, апартамент Marbella East, купленный в 2020 за 1,1 млн € (1,21 млн € скорректированная база), продан в 2026 за 1,25 млн €. Прирост 40 000 €. CGT по 24 % = 9 600 €. Удержание 3 % = 37 500 €. Возврат 27 900 € — подаёт Modelo 210 для требования, возврат обычно происходит через 6 — 18 месяцев.

Продавцы часто шокированы влиянием удержания на денежный поток, даже когда CGT низкий. Механика — в IRNR испанский налог на нерезидентов и более широкий процесс продажи — в Полный путеводитель по продаже недвижимости в Марбелье.

Льгота на реинвестирование доступна, но узка. Резиденты ЕС/EEA, которые продают своё основное жилье и реинвестируют выручку в новое основное жилье ЕС в течение двух лет, могут полностью отложить CGT (статьи 38 и 41 bis IRPF). Нерезиденты обычно не квалифицируются, потому что объект в Испании не является их основным жильём в испанском праве, если они не провели 183+ дней/год и не зарегистрировались как резиденты.

9. Закон Бекхэма (Beckham Law) — шестилетний режим для новых резидентов

Закон Бекхэма (Beckham Law, формально Ley 16/2012, изменяющий статью 93 Закона IRPF) предоставляет специальный налоговый режим для новых налоговых резидентов в Испании. Заголовок:

Право 2026 (после реформы 2023): режим был расширен за пределы традиционных работников и теперь покрывает четыре пути: (1) перевод на работу в Испанию, (2) назначение директором испанской организации, отвечающей критериям, (3) начало «инновационной предпринимательской деятельности» в Испании, (4) высококвалифицированный профессионал с документированной квалификацией. Заявители не должны были быть испанскими налоговыми резидентами в любом из предыдущих пяти налоговых лет (было 10 лет до 2023). Режим теперь также частично распространяется на супругов и несовершеннолетних детей основного заявителя при определённых условиях.

Проработанный пример — американский основатель после выхода, ликвидность 20 млн $, доход 1,2 млн $/год со смешанной структурой. Как резидент Калифорнии: федеральные 37 % + штат 13,3 % + NIIT 3,8 % на дивиденды и прирост = примерно 520 000 $/год общий налог. Как испанский резидент по Бекхэму: испанский PIT фиксированно 24 % на 300 000 $ испанского источника консалтингового дохода = 72 000 $. Иностранные дивиденды и прирост: ноль испанского налога. Сторона США: 23,8 % совокупно федеральных на 500 000 $ дивидендов + 400 000 $ LTCG (квалифицированных) = ~214 000 $. Итого: 286 000 $/год. Годовая экономия ~234 000 $. Шестилетнее окно ~1,4 млн $.

Проработанный пример — перевод британской пенсии (QROPS). Британский пенсионер 62 лет с пенсионным фондом SIPP 1,5 млн £, переводящий в Марбелью по маршруту Digital Nomad Visa + Бекхэм. Снятие SIPP как испанского источника профессионального дохода ограничено 24 % PIT по Бекхэму. Против британской 40 — 45 % маржинальной IT плюс экспозиция IHT на остаточное наследство. Годовая экономия на снятии 80 000 £/год: примерно 8 000 — 15 000 £. Плюс 99 % bonificación Андалусии по наследству на остаточное наследство при смерти делает испанское резидентство многодесятилетним налоговым преимуществом. Подробно — в Персона — британский перевод пенсии в Марбелью.

Где покупатели спотыкаются по Бекхэму. Шестимесячное окно подачи жёсткое. Его пропуск лишает режима на весь цикл резидентства (возврат в Испанию после полного предшествующего пятилетнего нерезидентства снова запустит право, но разрыв структурно дорогой). Правило «нет испанского резидентства в предыдущие 5 лет» спотыкает возвращенцев и семьи с двойной юрисдикцией. Иностранный трудовой доход облагается налогом в Испании даже по Бекхэму — это самый часто путаемый элемент. Структурное сравнение с португальским NHR / IFICI — в NHR против Бекхэма — глубокий разбор; недавние обновления права Бекхэма — в Изменения Закона Бекхэма 2026; персона-по-персоне последствия — в Персона — американский tech-основатель в Марбелье, Персона — немецкий Mittelstand в Марбелье, Персона — русская ребалансировка ОАЭ в Марбелье, Персона — польская IT-финансовая в Марбелье.

10. Юридическая due diligence — семь повторяющихся провалов

Рамка юридической due diligence для испанской недвижимости зрела и охватывает одни и те же семь областей риска почти в каждой сделке. Семь провалов, которые мы видим чаще всего, в порядке финансового воздействия:

1. Вторжение сервитута Закона о побережье (Ley de Costas 22/1988). Некоторые виллы первой линии моря 1970-х — 1980-х, построенные до строгого правоприменения, частично находятся внутри сервитута публичного владения. Риск сноса или непродления разрешений на прибрежные сооружения. Смягчение: проверьте, что объект имеет либо grandfathering до LOE (escritura до 1999), либо текущую концессию. Процесс — в Чек-лист due diligence по недвижимости в Марбелье.

2. Дефекты разрешения на строительство и пригодности. У некоторых объектов есть несанкционированные расширения, бассейновые домики или подвальные перестройки, никогда не зарегистрированные в Ayuntamiento. Покупатель наследует юридическую экспозицию. Проверьте, что кадастровый отпечаток соответствует физическому отпечатку; проверьте, что cédula de habitabilidad (свидетельство о пригодности для проживания) актуальна; проверьте, что любое расширение имеет отдельное разрешение. Типы экспертиз — в Типы экспертиз недвижимости в Марбелье.

3. Ограничения устава сообщества. Запреты на туристическую аренду, запреты на животных, запреты на внешние изменения, скрытые в уставе сообщества (estatutos). Всегда читайте полный устав до подписания — запросите у администратора (administrador de fincas) на стадии резервации.

4. Непогашенные платежи сообщества и derramas. Покупатель совместно ответственен за неоплаченные платежи сообщества за предыдущие 12 месяцев по статье 9 Ley de Propiedad Horizontal. Всегда запрашивайте «certificado de la comunidad», подтверждающий, что все платежи актуальны на момент закрытия.

5. Непогашенные IBI и basura. Последние 4 года неоплаченных IBI/basura прикрепляются к объекту. Всегда запрашивайте сертификат IBI у Ayuntamiento на стадии резервации.

6. Непогашенная ипотека или арест. Выписка из Реестра недвижимости (nota simple — выписка из реестра недвижимости) раскрывает каждое обременение, ипотеку, залог, арест и сервитут, влияющий на объект. Всегда заказывайте свежую nota simple в течение 7 дней до закрытия.

7. Сертификат энергоэффективности (CEE) отсутствует или просрочен. Требуется для продажи по Real Decreto 390/2021. Стоит 350 — 800 € для выдачи; действителен 10 лет. Отсутствующий CEE задерживает закрытие; просроченный CEE вызывает документарное несоответствие у нотариуса.

Операционный чек-лист дня закрытия — в Чек-лист закрытия по недвижимости в Марбелье, более широкий процесс сделки — в Полный путеводитель по покупке недвижимости в Марбелье.

11. День закрытия — что уходит со счёта

День escritura — это самое высокоставочное событие в сделке. Денежные потоки в день:

ПозицияТипичная доля цены актаУплачивается
Остаток цены покупки90 % (после 10 % arras удержанных в эскроу)Продавцу
Гонорар нотариуса (оценка)0,4 %Нотариусу
Гонорар Реестра недвижимости (оценка)0,3 %Реестру (подаётся в течение 24 ч)
ITP или IVA + AJD7 % (перепродажа) / 11,2 % (новострой)AEAT / Junta
Юридический гонорар1,0 — 1,5 %Юристу покупателя
Банковские комиссии и маржа FX0,3 — 1,0 %Банку
Расходы по ипотеке (если применимо)1,0 — 2,0 %Кредитору

Практическая механика. Испанские нотариусы обрабатывают акты завершения с банковски заверенными чеками (cheque bancario). Юрист покупателя организует чеки, выписанные против средств, предварительно депонированных в испанском банковском счёте. Документация SEPBLAC по противодействию отмыванию денег предоставляется у нотариуса: декларация источника средств, декларация бенефициарного владельца и сертификаты налогового резидентства. Декларация притока иностранного капитала через Banco de España Modelo D-1A подаётся в течение 30 дней для входящих переводов выше 1 млн €. Механика валют и оптимизация стоимости FX — в Стратегия обмена валют в Марбелье. Процесс ипотеки для нерезидентов — в Процесс ипотеки для нерезидентов в Марбелье.

После закрытия gestoría обрабатывает уплату ITP/AJD через Modelo 600/601 в течение 30 дней, внесение в Реестр недвижимости в течение 5 — 15 рабочих дней, передачу коммунальных услуг в течение 30 — 60 дней (процесс — в Передача коммунальных услуг по недвижимости в Марбелье), и настройку прямого дебета IBI/basura с Ayuntamiento. Договорённости управления недвижимостью — в Гонорары управления недвижимостью в Марбелье.

12. Структура владения — личное имя, испанская SL, иностранная компания, траст

Структура владения по умолчанию для испанской жилой недвижимости HNW-нерезидентом — это личное владение с супругом, разделение доли капитала для оптимизации экспозиции и налога на состояние, и наследства. Альтернативные структуры редко приносят ценность для жилой недвижимости 1 — 15 млн €; выше 15 млн € с несколькими объектами или активным бизнесом аренды структурирование становится значимым.

Личное имя (единоличное или совместное). Прямое владение. Самое простое. ITP/IVA, IBI, plusvalía, IRNR — всё проходит через физическое лицо. Наследство следует завещанию и испанским правилам обязательной доли (Испания имеет узкую обязательную долю в Андалусии по Гражданскому кодексу; супруги могут выбрать иностранное право наследования по Регламенту ЕС 650/2012, если их завещание правильно составлено).

Испанская SL (общество с ограниченной ответственностью). Владение через испанскую Sociedad Limitada вводит 25 % корпоративный налог на доход от аренды (против 19 %/24 % IRNR), возмещение НДС на коммерческую деятельность и преимущества корпоративной завесы по ответственности. Недостатки: накладные расходы корпоративного налогового соответствия, отсутствие льготы по основному жилью на CGT, распределения акционеру облагаются снова. Редко стоит того для одного жилого объекта, удерживаемого для личного использования.

Иностранная компания (UK Ltd, BVI, US LLC). Испания рассматривает большинство иностранных компаний как налогово-прозрачные или вменяет сквозной просмотр по правилам контролируемой иностранной корпорации. Нет налоговой экономии от владения испанским жилым объектом через офшорную структуру для личного использования; сквозной просмотр Solidaridad, сквозной просмотр IRNR на доход от аренды и обязательства раскрытия Modelo 720 — всё применяется. Более того: владение через иностранную компанию удваивает испанскую надбавку IBI в некоторых подслучаях по статье 64 Real Decreto Legislativo 2/2004, если компания находится в офшорной юрисдикции.

Траст. Испания юридически не признаёт структуры трастов для налоговых целей. Удерживаемая трастом испанская недвижимость обычно атрибутируется учредителю или бенефициару в зависимости от фактов. Британские и американские трасты с интересом учредителя особенно невыгодны, потому что испанские налоговые органы будут смотреть сквозь до базового владения, не предлагая трасту англосаксонские выгоды.

Честное резюме: для жилой недвижимости 1 — 15 млн €, удерживаемой для личного/семейного использования, личное совместное имя с супругом — почти всегда правильный ответ. Выше 15 млн € и для многообъектных владений обсуждение структурирования стоит 5 000 — 25 000 € консультации. Подробно — в Структурирование капитала 2026 и пост-Golden-Visa контекст — в Обновление Spanish Golden Visa 2026.

13. Налог на наследство — 99 % льгота Андалусии и трансграничные правила ЕС

Испанский налог на наследство (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD — налог на наследство и дарение) — региональный. Режим Андалусии — наиболее благоприятный в Испании для прямых потомков:

99 % bonificación Андалусии для супругов и прямых потомков/предков (Группа I и II бенефициаров) на наследства выше 1 млн € (порог, ниже которого применяется отдельная 100 % bonificación до 1 млн € на бенефициара). На наследстве виллы за 5 млн € от родителя взрослому ребёнку, проживающему в Андалусии, рассчитанная налоговая база может составить 1,2 млн €, и 99 % bonificación снизит счёт с ~280 000 € до ~2 800 €. Льгота хрупка по календарю — проверяйте каждый год до любой запланированной передачи.

Трансграничная рамка ЕС. По делу Суда ЕС C-127/12 (Комиссия против Испании, 2014) Испания была вынуждена расширить региональные льготы по наследству на резидентов ЕС/EEA на равных условиях с испанскими резидентами. Британские резиденты после Brexit сохраняют доступ через расширение Договора об учреждении Европейского сообщества (подтверждено в последующих решениях ECJ). Нерезиденты ЕС (США, MENA, третьи страны) обычно не могут получить доступ к региональным bonificaciones и платят более высокую национальную минимальную ставку.

Проработанный пример. Британский отец-резидент Андалусии умирает, оставляя виллу в Марбелье за 5 млн € сыну-резиденту Великобритании. Налоговая база ~1,2 млн €. Британский сын квалифицируется на 99 % bonificación Андалусии по расширению ECJ. Счёт ISD ~2 800 €. Тот же сценарий с сыном-резидентом США: стандартная национальная ставка плюс надбавки, счёт ISD ~280 000 €.

Этот единичный юридический пункт — один из наиболее недооценённых драйверов переезда для британских и европейских HNW конкретно в Андалусию — экономия по наследству на многодесятилетней передаче семейных активов может составлять 1 — 5 млн € для многообъектного наследства. Подробно и проработанное структурирование — в Структурирование капитала 2026 и недавние обновления — в Юридическое обновление 2026-05-13.

14. Modelo 720 — декларация зарубежных активов для резидентов

Испанские налоговые резиденты должны декларировать свои иностранные активы ежегодно через Modelo 720, регулируемый Real Decreto 1558/2012. Три категории активов запускают подачу, если владения превышают 50 000 € в любой категории:

  1. Иностранные банковские счета с совокупным балансом 50 000 €+.
  2. Иностранные ценные бумаги, акции, страхование жизни с совокупной стоимостью 50 000 €+.
  3. Иностранная недвижимость с совокупной стоимостью 50 000 €+.

Окно подачи: с 1 января по 31 марта года, следующего за налоговым годом. Повторная подача требуется только если стоимость категории увеличивается на 20 000 €+ от ранее декларированной стоимости или если какой-либо актив отчуждён.

Режим штрафов — реформа после ECJ 2022. Изначальный режим Modelo 720 включал штрафы 1 500 € за пропущенную строку плюс 150 % неуплаченного налога — фактически конфискационные и признаны несоразмерными решением CJEU C-788/19 от 27 января 2022. Испания реформировала рамку штрафов через Ley 5/2022. Текущие штрафы откалиброваны на стандартную общую рамку налоговой надбавки: надбавка 5 — 20 %, плюс проценты, ограниченные стоимостью актива. Реформа приветствуется, но Modelo 720 остаётся высоко-трудоёмкой подачей — наймите испанского abogado fiscal для первой подачи, если структура активов нетривиальна.

Освобождение режима Бекхэма. Резиденты Закона Бекхэма не обязаны подавать Modelo 720 во время режима, потому что они облагаются только на доход из испанских источников. Освобождение заканчивается с режимом (год 7 и далее, полное обязательство Modelo 720 активируется).

15. Лицензирование vivienda turística — режим лицензии аренды в Андалусии

Туристическая аренда объекта в Марбелье требует регистрации в реестре туризма Андалусии (Registro de Turismo de Andalucía, RTA) по Decreto 28/2016 и последующим реформам. Режим лицензирования муниципальный:

Практическое следствие для покупателя. Проверьте до покупки, (а) разрешает ли муниципалитет vivienda turística для типа объекта, (б) разрешает ли это устав сообщества, (в) имеет ли объект текущую лицензию vivienda turística уже на месте (передаваемую новому собственнику с документами). Объекты с установленными лицензиями и записями аренды имеют премию 5 — 15 % над сопоставимыми нелицензированными.

Налогообложение IRNR дохода от аренды и операционная механика — в IRNR испанский налог на нерезидентов; реалистичный анализ доходности — в Реалистичная доходность аренды в Марбелье.

16. Spanish Golden Visa — отозвана апрель 2025, альтернативы

Резидентство по инвестиционному маршруту Spanish Golden Visa (инвестиция в недвижимость 500 000 €) было отозвано 3 апреля 2025 Real Decreto-ley 1/2025. Новые заявки закрыты; существующие держатели Golden Visa сохраняют резидентство по прежним условиям.

Альтернативные маршруты резидентства для покупателей недвижимости в 2026:

Покупка недвижимости остаётся полностью разрешённой для нерезидентов; отзыв Golden Visa удалил только инвестиционный маршрут резидентства, а не право на покупку. Полная механика — в Обновление Spanish Golden Visa 2026. Подробно альтернативы не-Golden — в Золотая виза альтернатива 2026. Воздействие персона-по-персоне — в Переезд в Марбелью — международный путеводитель покупателя.

17. Трансграничные договоры — рамка двойного налогообложения

Испания имеет всеобъемлющие договоры об избежании двойного налогообложения (DTA) со всеми странами OECD и большинством юрисдикций вне OECD, откуда происходят покупатели Марбельи. Договоры распределяют права налогообложения и предоставляют механизмы кредита для предотвращения двойного налогообложения.

Наиболее релевантные DTA для покупательской базы Марбельи:

Рамка DTA требует от налогоплательщика из иностранного источника предоставить сертификат налогового резидентства (TRC), выданный его домашним налоговым органом. Испанские налоговые подачи ссылаются на DTA и применяют соответствующий испанский налог с кредитом. Для граждан США правило мирового налогообложения означает, что налог США следует за ними независимо от испанского резидентства; для Великобритании, Германии и большинства других DTA система, основанная на резидентстве, означает полный переход к испанскому налогообложению при входе в режим.

18. AML, KYC и источник средств — что требует SEPBLAC

Соответствие противодействию отмыванию денег для покупок испанской недвижимости регулируется Ley 10/2010 и 5-й Директивой ЕС по борьбе с отмыванием денег, транспонированной через Real Decreto-ley 11/2018. Нотариус, юрист и банк, получающий средства, имеют независимые обязательства KYC.

Стандартная документация, требуемая нотариусом при закрытии:

  1. Паспорт или национальный ID всех сторон.
  2. Сертификат NIE.
  3. Сертификат налогового резидентства (TRC) из юрисдикции покупателя.
  4. Декларация источника средств (declaración de origen de los fondos) — банковские выписки, документы о зарплате, контракты на продажу предыдущих активов, декларации наследства.
  5. Декларация бенефициарного владельца, если какая-либо сторона — корпоративная организация.
  6. Банковски заверенные чеки, выписанные с испанского банковского счёта, который получил иностранный капитал.

Триггеры красных флагов, которые эскалируют до расширенной проверки SEPBLAC: наличные платежи выше 1 000 € (запрещены для AML целей), средства, переведённые из офшорной юрисдикции (список FATF несотрудничающих), структуры бенефициарного владельца с несколькими промежуточными слоями, участие PEP (политически значимое лицо), документация источника средств, которая не соответствует стоимости сделки.

Банки подают декларации о входящем капитале через Banco de España Modelo D-1A для переводов выше 1 млн € и через Modelo S-1 для наличных депозитов/снятий. Проверка SEPBLAC может продлить сроки закрытия на 2 — 6 недель, если документация источника средств неполная; юристы, опытные в трансграничных HNW-сделках, заранее загружают документацию за 4 — 8 недель до закрытия, чтобы избежать задержки.

19. Где покупатели и собственники спотыкаются — повторяющиеся провалы

Синтезировано из базы сделок Muse 2023 — 2025 (n = 147 закрытых сделок плюс триаж неудавшихся сделок). Пять провалов повторяются более чем в половине случаев:

  1. Недооценка транзакционной стоимости на 4 — 7 процентных пунктов. Цифра «9 — 11 % над заголовочной» структурно точна; покупатели, моделирующие на 5 %, не имеют наличных при закрытии.
  2. Пропуск шестимесячного окна подачи Бекхэма. Иностранные покупатели, которые переезжают в Марбелью и начинают процесс резидентства без немедленной подачи Бекхэма, теряют режим — 100 000 — 1 млн € налоговых расходов за шесть лет.
  3. Наследование неоплаченных IBI, платежей сообщества или derramas от предыдущего собственника. Неиспанские покупатели без опытного испанского адвоката регулярно закрывают сделки на объектах, несущих 5 000 — 50 000 € неоплаченных платежей.
  4. Владение арендной недвижимостью как нерезидент ЕС. Инвесторы из США, MENA и пост-Brexit Великобритании сталкиваются со штрафом IRNR на валовой доход от аренды (24 % на брутто, без вычета расходов) — обычно 5 000 — 20 000 €/год больше, чем сопоставимый ЕС. Подробно — в IRNR испанский налог на нерезидентов.
  5. Пропуск valor de referencia при подписании. ITP применяется к большему из цены акта или valor de referencia; декларирование меньшей цены акта запускает дополнительное начисление с надбавкой.

Операционно каждый провал предотвратим стандартной due diligence и инфраструктурой gestoría. Стоимость предотвращения: 2 000 — 5 000 €. Стоимость провала: 10 000 — 500 000 €. Арифметика односторонняя.

20. Подход Muse к налоговой и юридической координации

Мы не юристы и не налоговые консультанты, и мы не даём налоговых или юридических советов. Что мы делаем на каждой сделке, опосредованной Muse:

  1. Триаж налоговой позиции покупателя в первые 30 минут — статус резидентства, источник средств, ожидаемая структура, предполагаемое использование (основное, вторичное, аренда).
  2. Рекомендуем испанского abogado fiscal из нашей проверенной сети, подобранного к национальности и бюджетному уровню покупателя. Мы не берём реферальные сборы от юристов.
  3. Координируем налоговый/юридический/нотариальный тайминг end-to-end от предложения до подач после закрытия. Стандартный тайминг сделки — 8 — 14 недель от предложения до ключей.
  4. Информируем консультантов покупателя в его юрисдикции об испанской налоговой структуре, чтобы трансграничные подачи были согласованы.
  5. Передаём gestoría для постоянных годовых подач после закрытия.

По соответствию зоне см. Полный путеводитель по районам Марбельи; по механике приобретения на стороне покупателя см. Полный путеводитель по покупке недвижимости в Марбелье; по механике переезда см. Переезд в Марбелью — международный путеводитель покупателя; по механике на стороне продажи см. Полный путеводитель по продаже недвижимости в Марбелье.

Чтобы начать, забронируйте встречу на /offices или просмотрите текущий инвентарь на /properties.

Часто задаваемые вопросы

1. Какова общая транзакционная стоимость на вилле перепродажи в Марбелье за 5 млн € для нерезидента? Примерно 450 000 — 540 000 € над заголовочной ценой, или 9,0 — 10,8 %. ITP 350 000 €, нотариус 20 000 €, реестр 15 000 €, юристы 60 000 €, gestoría 1 200 €, банк/FX 25 000 €. Подробно — в Разбивка пошлин при покупке недвижимости в Марбелье.

2. В чём разница между ITP и IVA? ITP (7 % Андалусия) применяется к перепродаже (вторичной) недвижимости. IVA (10 %) плюс AJD (1,2 %) применяются к новостройке (первая продажа от застройщика). Перепродажа примерно на 4 — 5 процентных пунктов дешевле новостроя при одинаковой заголовочной цене.

3. Действительно ли в Андалусии нулевой налог на состояние? Для налогово-резидентного состояния, удерживаемого в Андалусии: да, 100 % bonificación Patrimonio обнуляет счёт. Но государственная надбавка Solidaridad отменяет это для чистого испанского состояния выше 3 млн €, применяя 1,7 — 3,5 % на ломтик выше порога.

4. Что такое Закон Бекхэма (Beckham Law) и кто квалифицируется? Специальный налоговый режим для новых испанских налоговых резидентов по статье 93 IRPF: фиксированный PIT 24 % на испанский источник дохода до 600 000 €, иностранный пассивный доход освобождён, шестилетнее окно. Право требует отсутствия предшествующего испанского резидентства в предыдущие 5 лет и подачи в течение 6 месяцев с момента прибытия. Маршруты включают перевод на работу, назначение директором, инновационного предпринимателя, высококвалифицированного профессионала. Подробно — в Изменения Закона Бекхэма 2026.

5. Действительно ли Spanish Golden Visa отозвана? Да — Real Decreto-ley 1/2025 от 3 апреля 2025 отозвал инвестиционный маршрут Golden Visa. Существующие держатели сохраняют резидентство по прежним условиям. Новые заявки на резидентство должны использовать Digital Nomad Visa, non-lucrative, work или self-employed маршруты. Покупка недвижимости нерезидентами остаётся полностью разрешённой.

6. Как подаётся Modelo 210? Онлайн через портал AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es) с цифровым сертификатом или через gestoría от имени собственника. Ежеквартально для фактического дохода от аренды (дедлайны апрель, июль, октябрь, январь), ежегодно для вменённой аренды (дедлайн 30 июня следующего за налоговым годом). Подробно — в IRNR испанский налог на нерезидентов.

7. Что будет, если я пропущу налоговый дедлайн? Надбавка по Ley General Tributaria 58/2003: 1 % за месяц задержки до 12 месяцев (максимум 12 %) до уведомления AEAT, затем 15 %, если Вы самокорректируете, 20 %, если AEAT выпускает дополнительное начисление. Плюс проценты по легальной ставке. Подробно — в Налоговые дедлайны по недвижимости в Марбелье 2026.

8. Что такое plusvalía municipal и когда она применяется? Муниципальный налог на прирост стоимости земли при продаже, дарении или наследовании. После реформы Конституционного суда (STC 182/2021) продавец может выбрать между реальным методом (фактический прирост) и объективным методом (кадастровые коэффициенты). Ставка Марбельи 30 % от рассчитанной базы. Подробно — в Plusvalía Municipal 2026.

9. Как рассчитывается налог на прирост капитала для нерезидентов при продаже? 19 % (ЕС/EEA) или 24 % (вне ЕС) на (цену продажи минус скорректированную стоимость приобретения). Удержание IRNR 3 % при закрытии через Modelo 211. Остаток к уплате или возврат через Modelo 210 в течение одного месяца с момента закрытия. Проработанные примеры в разделе 8 выше.

10. Есть ли какие-либо налоговые льготы по наследству в Андалусии? Да. 99 % bonificación для прямых потомков, предков и супругов на наследства выше 1 млн €; 100 % bonificación до 1 млн € на бенефициара. Резиденты ЕС/EEA (включая пост-Brexit Великобританию по расширению ECJ) квалифицируются на равных условиях. Нерезиденты ЕС платят более высокую национальную минимальную ставку.

11. Что такое valor de referencia и почему это важно? Catastro публикует региональное справочное значение для каждого объекта с 2022 года. ITP применяется к большему из цены акта или valor de referencia. Переговоры ниже справочного значения запускают дополнительное начисление с надбавкой. Всегда проверяйте до подписания. Процедура апелляции доступна в течение 4 лет.

12. Могу ли я владеть испанской недвижимостью через иностранную компанию? Да, но редко выгодно. Правила сквозного просмотра Испании применяются для IRNR, Solidaridad и IBI. Обязательства Modelo 720 применяются. Владение через иностранную компанию удваивает надбавку IBI, если компания находится в офшорной юрисдикции. Для жилой недвижимости 1 — 15 млн € личное совместное имя с супругом почти всегда правильный ответ.

13. Что такое Modelo 720? Годовая декларация зарубежных активов для испанских налоговых резидентов — иностранные банковские счета, ценные бумаги, недвижимость выше 50 000 € на категорию. Окно подачи 1 января — 31 марта. Режим штрафов реформирован после решения CJEU C-788/19 (2022) до стандартной рамки общей налоговой надбавки.

14. Нужно ли мне платить IRNR, если моя недвижимость в Марбелье пустует (не сдаётся)? Да. Испания рассматривает каждый удерживаемый нерезидентом объект как генерирующий воображаемый доход от аренды, равный 1,1 % (или 2 %) от кадастровой стоимости, облагаемый по 19 % или 24 %. Подаётся ежегодно через Modelo 210. Обычно 600 — 2 400 €/год на вилле 2 млн €.

15. Какова ставка IBI в Марбелье? 0,42 % от кадастровой стоимости в 2026. 2 940 €/год на вилле 2 млн € с кадастровой стоимостью 700 000 €. Проверяйте кадастровую стоимость на sedecatastro.gob.es. Подробно — в Оценка IBI и процесс апелляции.

16. Сколько времени занимает закрытие от принятого предложения? Стандарт 8 — 14 недель: 4 — 8 недель резервация-arras (депозит 10 % при частном контракте), 4 — 6 недель arras-escritura (нотариальное закрытие). Более быстрые сроки возможны со всеми сторонами подготовленными; медленнее, если задействована ипотека или сложная структура. Механика — в Чек-лист закрытия по недвижимости в Марбелье.

17. Могу ли я получить ипотеку в Испании как нерезидент? Да. Ипотеки для нерезидентов обычно максимум 60 — 70 % LTV (против 80 % для испанских резидентов), на 1,5 — 2,0 процентных пункта более высокая процентная ставка и требуют всеобъемлющей документации доходов и активов. Процесс — в Процесс ипотеки для нерезидентов в Марбелье.

18. Нужен ли мне испанский юрист, или мой юрист из родной страны может справиться? Испанский юрист (abogado) необходим. Испанская недвижимость, налоги и нотариальные процедуры требуют испанского лицензированного адвоката. Ваш юрист из родной страны может координировать трансграничные налоговые подачи, но не должен вести испанскую сделку.

19. Что такое проверка источника средств SEPBLAC и как мне подготовиться? Проверка против отмывания денег испанским надзорным органом. Нотариус, юрист и банк имеют независимые обязательства KYC. Предоставьте банковские выписки, документы продажи предыдущих активов, доказательства зарплаты/трудоустройства, документацию наследства. Средства из офшорных юрисдикций запускают расширенную проверку. Подготовьтесь за 4 — 8 недель до закрытия.

20. В чём разница между Modelo 210 типа C0 и типа 01? C0 — это подача по вменённому доходу для несдаваемых объектов, подаётся ежегодно. 01 — это подача фактического дохода от аренды для сдаваемых объектов, подаётся ежеквартально. Большинство нерезидентов-собственников подают только C0.

21. Могу ли я вычитать расходы из дохода от аренды? Резиденты ЕС/EEA (включая Великобританию) могут вычитать обычные расходы (плата сообщества, IBI, basura, страховку, амортизацию, проценты по ипотеке) из дохода от аренды до 19 % IRNR. Нерезиденты ЕС платят 24 % на валовой доход от аренды без вычетов — структурный штраф.

22. Какая документация мне нужна, чтобы начать процесс покупки? Паспорт, NIE (заявите через испанское консульство или в Испании), сертификат налогового резидентства из Вашей юрисдикции, документация источника средств и испанский банковский счёт (для выписки чека при закрытии). Подайте на NIE за 4 — 8 недель до резервации. Процесс — в Процесс подачи на NIE в Марбелье.

23. Могу ли я покупать из-за пределов Испании через доверенность? Да. Выдайте испаноязычную доверенность в Вашем ближайшем испанском консульстве или у апостилированного нотариуса в Вашей юрисдикции. Механика — в Доверенность по недвижимости в Марбелье. Стоимость 200 — 600 € за рубежом плюс 120 — 250 € для регистрации у испанского нотариуса.

24. Есть ли какие-либо налоговые изменения 2026, о которых я должен знать? Три структурных пункта: (1) право Бекхэма, расширенное в реформе 2023, теперь зрелое, (2) надбавка Solidaridad продлена бессрочно после одобрения Конституционного суда 2024, (3) 100 % bonificación Patrimonio Андалусии продлено на 2026. Spanish Golden Visa отозвана апрель 2025. Обновления — в Юридическое обновление 2026-05-13.

25. Где я могу получить всеобъемлющий глоссарий испанских налоговых терминов? Глоссарий терминов недвижимости Марбельи охватывает каждую испанскую налоговую аббревиатуру, юридический термин и процесс, упомянутый в этом путеводителе. ITP, IVA, AJD, IBI, IRNR, Modelo 210, Modelo 720, plusvalía, Patrimonio, Solidaridad, escritura, arras, nota simple, cédula, valor catastral, valor de referencia и больше.

Начните действовать

Просмотрите текущий инвентарь на /properties, забронируйте встречу на /offices или прочитайте философию приобретения от основателя на /luxury-real-estate-agent-marbella.

Для последующего чтения, когда Ваша налоговая позиция ясна:

Этот документ пересматривается ежеквартально. Последнее обновление — 15 мая 2026 для включения пост-Golden-Visa рамки резидентства, продлений bonificación Андалусии 2025 — 2026, последствий реформы Modelo 720 CJEU и последних рекомендаций по праву Бекхэма от AEAT.

Отказ от ответственности. Этот путеводитель информационный и не является налоговой или юридической консультацией. Испанское налоговое право меняется часто, и подтверждение квалифицированным испанским abogado fiscal обязательно до любой структурированной сделки. Muse Marbella — посредник в недвижимости, а не регулируемый налоговый или юридический консультант.

БЫСТРЫЙ ОТВЕТ ОТ ЭКСПЕРТОВ!

Заполните форму, и наш эксперт свяжется с вами в кратчайшие сроки, чтобы дать профессиональный ответ на ваш вопрос.