Spansk fastighetsskatt och juridik — Den kompletta guiden 2026
TL;DR — 200-ordsversionen
Spansk fastighetsskatt är inte komplicerad; den är fragmenterad. En icke-bosatt förmögenhetsägare av en enskild Marbella-villa interagerar med fyra separata skattemyndigheter (statlig AEAT, regional Junta de Andalucía, kommunal Ayuntamiento, fastighetstaxering Catastro), filar in i 6–8 distinkta årliga deadlines, och exponerar sig för 9–13 % transaktionskostnad vid köp, 8 000–22 000 €/år löpande drift på en 2 M€-fastighet, och ungefär 25–35 % effektiv sammanlagd utträdesskatt inklusive plusvalía och kapitalvinst vid försäljning. Andalusiens regionala val under de senaste sex åren — 100 % förmögenhetsskattseftergift, ITP kvarhållen vid 7 %, djupa CGT-basreduktioner för ärvd egendom — har gjort den till den mest skatteattraktiva spanska regionen för inflyttande förmögenhet. Beckham-lagen (Ley 16/2012) erbjuder en sexårig schablon på 24 % PIT-regim för nya skatteboende, begränsad till 600 000 € spansk källa, med utländsk passiv inkomst helt undantagen. För svenska köpare är samspelet med SINK-skatten (Särskild Inkomstskatt för Utomlands Bosatta) på svensk källinkomst medan man är skattskriven i Spanien viktigt — koordinera med svensk skatterådgivare före flytten. Spaniens Ley General Tributaria tillåter tillägg på 5–20 % för missade deadlines. Denna guide konsoliderar 2026 års position för varje materiell skatte- och juridisk fråga som rör spansk bostadsfastighet. Källor: BOE, AEAT, Tinsa, EU AML-direktivet och Spaniens författningsdomstolsutslag 182/2021 om plusvalía.
Så använder du denna guide
Tre vägar genom dokumentet.
- Köpare före köp. Läs Köpskatter — ITP/IVA/AJD, Juridisk due diligence och Signeringsdagen. Total lästid 30 minuter.
- Ägare som redan innehar. Läs Den årliga skattekalendern, IBI-taxering, IRNR Modelo 210 och Förmögenhetsskatteposition. Total lästid 35 minuter.
- Överväger spansk skattskriven status. Läs Beckham-lagens mekanik och Arvsskatt. Total lästid 25 minuter.
För förvärvsmekanik, zonurval och drift efter avslut är de kompletterande pelarna Marbella property buying complete guide, Marbellas områdesguide, Flytta till Marbella — internationell köparguide och Selling Marbella property complete guide.
Den strukturella kartan — vem beskattar vad i spansk fastighet
Spanien organiserar fastighetsbeskattning över fyra nivåer. Var och en har sin egen filings-fönster, deadline-kalender och revisionscykel. Att förstå fyra-nivå-kartan förhindrar 80 % av överraskningarna som drabbar icke-bosatta ägare under år två och tre av ägandet.
| Myndighet | Akronym | Vad det beskattar/reglerar | Var filings finns |
|---|---|---|---|
| Stat | AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria) | IVA på nybyggnation, IRNR, IRPF, CGT, förmögenhetsskatt, Solidaridad-tillägg, Modelo 720, arvsstatlig golv | sede.agenciatributaria.gob.es |
| Region | Junta de Andalucía (Consejería de Hacienda) | ITP på andrahandsförsäljning, AJD stämpelskatt, regional förmögenhetsskattejustering, regionala arvsreduktioner | juntadeandalucia.es/economiayhacienda |
| Kommun | Ayuntamiento de Marbella, Estepona, Benahavís, San Roque | IBI, basura, plusvalía municipal, vado, byggnadstillstånd, vivienda turística-licensiering | marbella.es / estepona.es / benahavis.es / sanroque.es |
| Fastighetstaxering | Catastro (Dirección General del Catastro) | Cadastralt värde (basis för IBI, plusvalía, schablon IRNR), gränsregister | sedecatastro.gob.es |
Utöver de fyra skattemyndigheterna får Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), Notarien (Notaría), Spaniens centralbank (Banco de España, för utländska kapitaldeklarationer) och SEPBLAC (penningtvättsövervakare) var och en strukturerade filings inom fastighetsköpets och ägandets livscykel.
1. Köpskatter — ITP, IVA, AJD och andrahands-vs-nybyggnationsbeslutet
Det första beslutet som bestämmer skatteexponering vid spanskt fastighetsköp är om det är nybyggnation (obra nueva — första försäljning av utvecklaren eller en byggnad levererad inom de senaste två åren som inte har bebotts) eller andrahands (segunda transmisión eller second-hand). De två vägarna utlöser helt olika skatteregimer.
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — 7 % i Andalusien på andrahandsförsäljning. Pålagd enligt Real Decreto Legislativo 1/1993 och ändrad av regional Ley 5/2021 de Andalucía. ITP gäller det högre av deed-priset (escritura) eller det regionala referensvärdet (valor de referencia) publicerat av Catastro. Andalusiens sats är hållen på 7 % för 2026. Andra regioner varierar: Madrid 6 %, Katalonien 10–11 % glidande, Valencia 10 %, Baskien 7 %.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) — 10 % på nybyggnationsbostad. Pålagd enligt Ley 37/1992 del IVA. Den reducerade satsen på 10 % gäller första överföringar av färdigställda bostadshus, inklusive villor, lägenheter och radhus, tillsammans med upp till två parkeringsplatser och tillhörande förvaring som överförs i samma deed. Garage och förråd som förvärvas separat drar 21 % allmän sats. IVA betalas till utvecklaren vid varje delbetalning i off-plan; andrahandsköpare betalar noll IVA.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) — 1,2 % i Andalusien på nybyggnations-deed. AJD är spansk stämpelskatt som tas ut på notariserade deeds när transaktionen inte är föremål för ITP. Nybyggnations-IVA-transaktioner utlöser AJD på samma deed-värde. Andrahands-ITP-transaktioner betalar inte AJD på köpsdeed (ITP-laddningen förskjuter den).
| Kostnadspost | Andrahands (befintlig fastighet) | Nybyggnation (off-plan eller första bebyggelse) | När betald |
|---|---|---|---|
| ITP | 7 % (Andalusien) | — | Vid escritura |
| IVA | — | 10 % | Per delbetalning / vid escritura |
| AJD | — | 1,2 % (Andalusien) | Vid escritura |
| Notarie | 0,3–0,5 % | 0,3–0,5 % | Vid escritura |
| Fastighetsregister | 0,2–0,4 % | 0,2–0,4 % | Inom 24 h efter escritura |
| Juridiska avgifter | 1,0–1,5 % | 1,0–1,5 % | Vid escritura |
| Gestoría | 600–1 500 € fast | 600–1 500 € fast | Inom 30 dagar |
| Banköverföring/FX-marginal | 0,3–1,0 % | 0,3–1,0 % | Vid escritura |
| Bolånekostnader (om använd) | 1,0–2,0 % | 1,0–2,0 % | Vid escritura |
| Kontantköpare totalt | 9,0–10,8 % | 12,0–13,8 % | — |
Ett uträknat exempel på en 5 M€ Sierra Blanca-andrahandsvilla: ITP 350 000 €, notarie 20 000 €, register 15 000 €, juridik 60 000 €, gestoría 1 200 €, bank/FX 25 000 €. Totalt 471 200 €, eller 9,4 %. Samma villa som nybyggnation till 5 M€: IVA 500 000 €, AJD 60 000 €, notarie 20 000 €, register 15 000 €, juridik 60 000 €, gestoría 1 200 €, bank/FX 25 000 €. Totalt 681 200 €, eller 13,6 %. Den 210 000 €-deltat mellan andrahands och nybyggnation på samma rubrik är den enskilt mest förbisedda siffran i Marbella-köparplaneringen.
Valor de referencia-fällan. Från januari 2022 publicerar Catastro ett regionalt referensvärde (valor de referencia) för varje spansk fastighet. ITP beräknas på det högre av deed-priset eller valor de referencia. Om en köpare förhandlar en rabatt under valor de referencia och deklarerar det lägre deed-priset, kommer AEAT att taxera ITP på det högre referensvärdet och utfärda en kompletterande taxering med tillägg och ränta. Kontrollera alltid valor de referencia på sedecatastro.gob.es före förhandling under den.
2. Notarie, register, juridik — transaktionsinfrastrukturen
Utöver skatteposterna utlöser den spanska köpprocessen avgifter från tre institutionella leverantörer: notarien, Fastighetsregistret och köparens advokat (abogado).
Notarieavgifter styrs av Real Decreto 1426/1989 (Arancel Notarial) och följer en reglerad glidande skala. På en 5 M€ deed beräknas notarie-tariffen till ungefär 18 000–22 000 € inklusive folio-räkningar och kopior. Köparen väljer notarien.
Fastighetsregister (Registro de la Propiedad)-avgifter styrs av Real Decreto 1427/1989. På en 5 M€ deed beräknas registret till ungefär 12 000–16 000 €. Fastighetsregisterinskrivningen är det juridiska ögonblicket för ägaröverföring i Spanien — fram till inskrivningen håller köparen en oregistrerad deed. Inskrivningen slutförs vanligen 5–15 arbetsdagar efter escritura.
Juridiska avgifter (abogado) är inte reglerade. Marknadspraxis i Marbella för en icke-bosatt HNW-transaktion är 1,0–1,5 % av deed-priset plus moms för full transaktionell representation inklusive titel-due-diligence, utformning av arras, närvaro vid notarie, post-completion-filings och registreringsuppföljning.
Fullmakt (Poder Notarial) för icke-bosatta köpare som inte kan närvara vid avslut personligen. Utfärdas vid spanskt konsulat eller apostillerad notarie i köparens hemjurisdiktion. Kostnad vanligen 200–600 € utomlands plus 120–250 € för att registrera vid relevant spansk notarie. NIE (Número de Identidad de Extranjero) är icke förhandlingsbar för varje fastighetsköp av icke-spanjor.
3. Den årliga skattekalendern — sex till åtta händelser per år
En icke-bosatt ägare av en enskild Marbella-fastighet filar eller betalar in i 6–8 separata skattehändelser per år. Årligt kassautflöde på en 2 M€-villa är ungefär 8 000–22 000 € i IBI, basura, samfällighetsavgifter och IRNR. Tillägg för missade deadlines går på 5–20 % under Ley General Tributaria 58/2003.
| Deadline | Skatt/avgift | Myndighet | Typisk kostnad (2 M€-villa) |
|---|---|---|---|
| Q1 (jan–mars) | Modelo 210 kvartal (uthyrningsinkomst, föregående Q4) | AEAT | 0–4 000 € |
| Q1 | Årlig samfällighetstaxering / derrama AGM | Samfällighetsadmin | 1 800–12 000 € |
| April | Modelo 210 kvartal (uthyrningsinkomst, Q1) | AEAT | 0–1 500 € |
| April–maj | Försäkringsförnyelser | Försäkringsbolag | 600–4 500 € |
| 1 juni | Modelo 210 årlig pasarens-uthyrning (ej uthyrd fastighet) | AEAT | 600–2 400 € |
| Juli | Modelo 210 kvartal (uthyrningsinkomst, Q2) | AEAT | 0–1 500 € |
| Sept–nov | IBI (fastighetsskatt, Marbella stadshus) | Ayuntamiento | 1 500–6 500 € |
| Sept–nov | Basura (sophämtning) | Ayuntamiento | 120–600 € |
| Oktober | Modelo 210 kvartal (uthyrningsinkomst, Q3) | AEAT | 0–1 500 € |
| Variabel | Plusvalía Municipal (endast vid försäljning eller arv) | Ayuntamiento | 0 € normalt år |
| Variabel | Förmögenhetsskatt (Patrimonio) för högvärdesägare | AEAT | 0 € om Andalusien undantar; kontrollera |
| Årsslut | Modelo 720 (utlandstillgångsdeklaration om spansk-bosatt) | AEAT | 0 € om kompatibel |
Det enskilt högst-leveraged beslutet är att sätta upp autogiro på IBI, basura och samfällighetsavgift, och anlita en gestoría (300–800 €/år) för att hantera Modelo 210-filings på ett pågående mandat.
4. IBI — den kommunala fastighetsskatten
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är den årliga kommunala fastighetsskatten som tas ut på det cadastrala värdet (valor catastral). Cadastralt värde sätts av Catastro och är vanligen 30–50 % av marknadsvärdet. IBI-satsen sätts av varje stadshus årligen inom de band som fastställts av Real Decreto Legislativo 2/2004.
Marbella IBI-sats 2026: 0,42 % av cadastralt värde. En 2 M€ marknadsvärdesvilla med 700 K€ cadastralt värde betalar ungefär 2 940 €/år IBI. En 5 M€-villa med 1,6 M€ cadastralt betalar ungefär 6 720 €/år. En 15 M€ La Zagaleta-villa med 4,5 M€ cadastralt betalar ungefär 18 900 €/år (notera: La Zagaleta ligger i Benahavís, där IBI-satsen är 0,50 % — samma villa skulle betala ~22 500 €/år där).
IBI-satser per relevant kommun 2026:
| Kommun | IBI-sats (urbana) | Anmärkningar |
|---|---|---|
| Marbella | 0,42 % | Hållen sedan 2023 reduktion |
| Estepona | 0,55 % | Högre än Marbella |
| Benahavís | 0,50 % | Inkluderar La Zagaleta |
| San Pedro Alcántara | 0,42 % | Inom Marbella kommun |
| San Roque (Sotogrande) | 0,45 % | Cádiz-provinsen |
| Mijas | 0,55 % | Inkluderar Mijas Costa |
Risk för omtaxering av cadastralt värde. Catastro omtaxerar periodvis cadastrala värden via "ponencias de valores" — vanligen en gång var 8–12 år per kommun. Marbellas senaste allmänna omtaxering var 2017; en omtaxering 2027–2028 förväntas. Nya cadastrala värden kan stiga 30–80 % i en enskild omvärdering, vilket ökar IBI proportionellt. Ägaren har rätt att överklaga; överklagandefönstret är en månad från meddelande.
Basura (sophämtning) debiteras tillsammans med IBI: lägenhet 120–280 €/år, villa 280–600 €/år. Marbella basura är en fast sats per fastighetsskikt, inte värdebaserad.
5. IRNR och Modelo 210 — pasarens och verkliga uthyrningsregimerna
IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) är spansk inkomstskatt på icke-bosatta, styrd av Real Decreto Legislativo 5/2004. För fastighetsägare kommer IRNR i två smaker:
Pasarens uthyrning (rendimientos imputados) — ej uthyrd fastighet. Spanien behandlar varje fastighet som hålls av en icke-bosatt som genererande en imaginär uthyrningsinkomst lika med 1,1 % eller 2 % av det cadastrala värdet (1,1 % om det cadastrala värdet reviderades inom de senaste 10 åren; 2 % om inte). Denna imaginära inkomst beskattas med IRNR-satsen: 19 % för EU/EEA-bosatta, 24 % för icke-EU-bosatta. För svenska skattskrivna räknas detta som EU-sats 19 %.
En 2 M€ Marbella-villa med 700 K€ cadastralt värde (reviderat inom 10 år) genererar 7 700 € imputerad uthyrning, beskattad till 19 % (Sverige, UK, EU) = 1 463 €/år. Filad årligen senast 30 juni året efter skatteåret. Formulär: Modelo 210, deklarationstyp "C0" (rentas imputadas).
Verklig uthyrning (rendimientos de capital inmobiliario) — uthyrd fastighet. Verklig uthyrningsinkomst beskattas med samma 19 %/24 % på netto-hyra (brutto-hyra minus avdragsgilla kostnader). EU/EEA-bosatta får dra av vanliga utgifter (samfällighet, IBI, basura, reparationer, försäkring, avskrivning, bolåneräntor). Icke-EU-bosatta får inte dra av utgifter — de beskattas på brutto-uthyrningsinkomst till 24 %. Detta är en strukturell straffavgift för amerikanska, MENA- och post-Brexit-UK-hyresvärdar.
6. Plusvalía municipal — den omformade post-författningsdomstols-skatten
Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) är den kommunala skatten på ökningen i markvärde endast (inte byggnaden) vid försäljning, gåva eller arv. Den gäller oavsett om köparen eller säljaren är bosatt.
Spaniens författningsdomstolsutslag STC 182/2021 av den 26 oktober 2021 förklarade den tidigare beräkningsmetoden författningsstridig. Ersättningsramen introducerades av Real Decreto-ley 26/2021, vilket gav säljare två beräkningsmetoder och rätten att välja den lägre:
- Verklig metod (método real): plusvalía gäller den faktiska markvärdesökningen mellan köp och försäljning.
- Objektiv metod (método objetivo): plusvalía gäller en föreställd markvärdesökning baserad på cadastralt markvärde × lagstadgade koefficienter × kommunal sats.
Marbella plusvalía-koefficient och sats 2026: sats satt till 30 % av den beräknade basen (det maximalt tillåtna).
7. Förmögenhetsskatt — Andalusiens 100 % eftergift och Solidaridad-extra-skatten
Spanien har både en nationell förmögenhetsskatt (Patrimonio) och, sedan 2022, en statlig Solidaridad-extra-skatt på nettoförmögenhet över 3 M€. Interaktionen är vad som spelar roll för Marbella-ägare.
Patrimonio (regional). Varje region sätter sin egen sats, tröskel och reduktioner. Andalusien tillämpar en 100 % bonificación (lättnad) för skatteår 2024 och framåt, vilket effektivt nollar förmögenhetsskatten för bosatta och icke-bosatta som håller spansk-belägna tillgångar i regionen. För svenska köpare med bakgrund från 2024 års förmögenhetsskattedebatt i Stockholm-kohorten erbjuder Andalusien den mest gynnsamma förmögenhetsskattepositionen i Västeuropa.
Solidaridad (statlig). Introducerad av Ley 38/2022 (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas), detta är en statlig extra-skatt som åsidosätter regional förmögenhetsskattelättnad. Den gäller netto-spansk-belägen förmögenhet över 3 M€ vid 1,7 %, över 5 M€ vid 2,1 %, över 10 M€ vid 3,5 %. Ursprungligen utformad som tillfällig (2022–2023), förlängdes den på obestämd tid 2024.
Uträknat exempel — 5 M€ Sierra Blanca-villa hållen av icke-bosatt, total spansk-belägen förmögenhet 5,2 M€. Andalusien Patrimonio: noll (100 % bonificación). Solidaridad på skivan över 3 M€: 5,2 M€ − 3 M€ = 2,2 M€ × 1,7 % = 37 400 €/år.
8. CGT vid försäljning — 19 % / 24 %-ramverket och 3 % IRNR-retentionen
Kapitalvinstskatt vid försäljning av en icke-bosatt styrs av IRNR. Två kännetecken definierar skatten:
Sats. 19 % för EU/EEA-bosatta (inklusive post-Brexit UK och Sverige), 24 % för icke-EU-bosatta på den realiserade vinsten. Vinst beräknas som (försäljningspris − justerad anskaffningskostnad).
3 % IRNR-retention. Enligt Artikel 25.2 i IRNR-lagen måste köparen av en fastighet från en icke-bosatt säljare hålla tillbaka 3 % av deed-priset och överföra det till AEAT via Modelo 211 inom en månad efter slutförande. Den icke-bosatta säljaren filar sedan Modelo 210 för den faktiska CGT och betalar antingen saldot eller begär en återbetalning av över-retentionen.
Ett uträknat exempel: icke-bosatt svensk säljare, Sierra Blanca-villa köpt 2017 för 3,2 M€ (deed plus 9,4 % kostnader = 3,5 M€ justerad bas), såld 2026 för 4,8 M€. Vinst 1,3 M€. CGT vid 19 % = 247 000 €. 3 % retention vid slutförande = 144 000 €. Saldo som ska betalas inom en månad efter Modelo 210-fil = 103 000 €.
9. Beckham-lagen — sex-årsregimen för nya boende
Beckham-lagen (formellt Ley 16/2012 modifierande Artikel 93 i IRPF-lagen) erbjuder en speciell skatteregim för nya skattskrivna i Spanien:
- Sex skatteår av regimåtkomst (ankomståret plus fem efterföljande).
- 24 % schablon PIT på spansk-källa anställnings-, professionell- och affärsinkomst upp till 600 000 € per år. Över 600 000 € är satsen 47 %.
- Utländsk-källa utdelningar, ränta, kapitalvinster och utländsk uthyrningsinkomst är undantagna från spansk skatt under regimen.
- Ingen förmögenhetsskatt på icke-spanska tillgångar under regimen.
- Ansökan inom sex månader från att bli spansk skattskriven, via Modelo 149.
Behörighet 2026 (post-2023-reform): regimen har utökats utöver traditionella anställda till att täcka fyra vägar: (1) anställningsförflyttning till Spanien, (2) utnämning som direktör i en spansk enhet som uppfyller behörighetskriterier, (3) start av "innovativ entreprenörsverksamhet" i Spanien, (4) högt kvalificerad professionell med dokumenterade kvalifikationer. Sökande får inte ha varit spansk skattskriven i något av de tidigare fem skatteåren (var 10 år före 2023).
Var köpare faller på fällor med Beckham. Sex-månadersfönstret är hårt. Att missa det förlorar regimen för hela boendecykeln. Utländsk anställningsinkomst är skattskyldig i Spanien även under Beckham — detta är det enskilt mest förvirrade elementet.
10. Juridisk due diligence — de sju misslyckandena som fortsätter återkomma
Det juridiska due diligence-ramverket för spansk fastighet är moget och täcker samma sju riskområden i nästan varje transaktion:
1. Kustlag (Ley de Costas 22/1988) servitut-intrång. Vissa 70- och 80-talsfrontlinje-strand-villor byggda före strikt tillämpning sitter delvis inom det allmänna domänens kust-servitut. Rivningsexponering eller utebliven förnyelse av strandfrontstillstånd.
2. Byggnadslicens och bebyggbarhetsdefekter. Vissa fastigheter har otillåtna utbyggnader, poolhus eller källaromvandlingar som aldrig registrerats hos Ayuntamiento. Köparen ärver den juridiska exponeringen.
3. Samfällighets-stadgerestriktioner. Korttidsuthyrningsförbud, husdjursförbud, exteriör-modifieringsförbud begravda i samfällighetsstadgar (estatutos).
4. Utestående samfällighetsavgifter och derramas. Köparen är gemensamt ansvarig för obetalda samfällighetsavgifter från föregående 12 månader.
5. Utestående IBI och basura. De senaste 4 årens obetalda IBI/basura kopplas till fastigheten.
6. Obetalt bolån eller embargon. Fastighetsregistret-noten (nota simple) avslöjar varje belastning, bolån, lien, embargo och rätt-av-väg som påverkar fastigheten.
7. Energicertifikat (CEE) frånvarande eller utgånget. Krävs för försäljning av Real Decreto 390/2021.
11. Signeringsdagen — vad lämnar kontot
Den spanska escritura-dagen är den enskilt högst-stakes händelsen i transaktionen.
| Post | Typisk andel av deed-pris | Betalad till |
|---|---|---|
| Köppris-saldo | 90 % (efter 10 % arras hållna i escrow) | Säljare |
| Notarieavgift (uppskattning) | 0,4 % | Notarie |
| Fastighetsregister-avgift (uppskattning) | 0,3 % | Fastighetsregister |
| ITP eller IVA + AJD | 7 % (andrahands) / 11,2 % (nybyggnation) | AEAT / Junta |
| Juridisk avgift | 1,0–1,5 % | Köparens advokat |
| Bank-överföringsprovisioner och FX-marginal | 0,3–1,0 % | Bank |
| Bolånekostnader (om tillämpligt) | 1,0–2,0 % | Långivare |
Praktisk mekanik. Spanska notarier behandlar avslutsdeeds med bank-certifierade checkar (cheque bancario). Köparens advokat arrangerar checkarna dragna mot medel pre-deponerade i ett spanskt bankkonto. SEPBLAC anti-penningtvätt-dokumentation levereras vid notarien: källa-av-medel-deklaration, slutägar-deklaration och skattskriven-certifikat.
12. Innehavsstruktur — personnamn, spanskt SL, utländskt bolag, trust
Standardinnehavsstrukturen för spansk bostadsfastighet av en HNW icke-bosatt är personligt ägande med makan, splittrande kapitalandel för att optimera både förmögenhetsskatte- och arvsexponering.
Personnamn (ensam eller gemensam). Direkt ägande. Enklast. ITP/IVA, IBI, plusvalía, IRNR flödar genom individen.
Spanskt SL (aktiebolag). Innehav via en spansk Sociedad Limitada introducerar 25 % bolagsskatt på uthyrningsinkomst (kontra 19 %/24 % IRNR), momsåtervinning på kommersiell aktivitet och bolagskandskydd-fördelar för ansvar.
Utländskt bolag (UK Ltd, BVI, US LLC). Spanien behandlar de flesta utländska bolag som skatte-transparenta eller imputerar look-through.
Trust. Spanien erkänner inte juridiskt trust-strukturer för skatteändamål.
Den ärliga sammanfattningen: för 1–15 M€ bostadsfastighet hållen för personlig/familjebruk är personligt gemensamt namn med make/maka nästan alltid det rätta svaret.
13. Arvsskatt — Andalusiens 99 % lättnad och EU-cross-border-reglerna
Spansk arvsskatt (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD) är regional. Andalusiens regim är den mest gynnsamma i Spanien för direktarvingar:
Andalusiens 99 % bonificación för makar och direkt-linje-arvingar/förfäder (Grupp I och II förmånstagare) på arv över 1 M€ (tröskeln under vilken en separat 100 % bonificación tillämpas upp till 1 M€ per förmånstagare). På en 5 M€ villa-arv från förälder till vuxen barn bosatt i Andalusien kan den beräknade skattebasen vara 1,2 M€ och 99 % bonificación reducerar räkningen från ~280 000 € till ~2 800 €.
EU-cross-border-ramverk. Under EU-domstolens fall C-127/12 (Kommissionen mot Spanien, 2014) tvingades Spanien att utvidga regionala arvslättnader till EU/EEA-bosatta på lika villkor med spansk-bosatta. Svenska bosatta arvingar kvalificerar sig på lika villkor.
Uträknat exempel. Andalusien-bosatt svensk far dör, lämnar 5 M€ Marbella-villa till svensk-bosatt vuxen son. Skattebas ~1,2 M€. Sonen kvalificerar för Andalusiens 99 % bonificación. ISD-räkning ~2 800 €.
14. Modelo 720 — utlandstillgångsdeklarationen för bosatta
Spanska skattskrivna måste deklarera sina utländska tillgångar årligen via Modelo 720, styrd av Real Decreto 1558/2012. Tre tillgångskategorier utlöser filing om innehaven överstiger 50 000 € i någon kategori:
- Utländska bankkonton med 50 000 €+ aggregat saldo.
- Utländska värdepapper, aktier, livförsäkring med 50 000 €+ aggregat värde.
- Utländsk fastighet med 50 000 €+ aggregat värde.
Filings-fönster: 1 januari till 31 mars året efter skatteåret.
Beckham-regim-undantag. Beckham-lagsboende är inte skyldiga att fila Modelo 720 under regimen, eftersom de beskattas endast på spansk-källa-inkomst.
15. Vivienda turística-licensiering — uthyrningslicensregimen i Andalusien
Korttidsuthyrning av en Marbella-fastighet kräver registrering i Andalusiens turistregister (Registro de Turismo de Andalucía, RTA) under Decree 28/2016 och efterföljande reformer.
16. Spanskt Golden Visa — tillbakadraget april 2025, alternativ
Det spanska Golden Visa investerings-rutt-boendet (500 000 € fastighetsinvestering) drogs tillbaka den 3 april 2025 av Real Decreto-ley 1/2025. Nya ansökningar stängdes; befintliga Golden Visa-innehavare behåller bosättning under tidigare villkor.
Alternativa boenderoutes för fastighetsköpare 2026:
- Digital Nomad Visa (Ley 28/2022). Mest använda post-Golden Visa-rutt. Kräver 2 800 €/månad bevisad fjärrinkomst från icke-spansk arbetsgivare.
- Icke-lukrativt visa. Kräver bevisad passiv inkomst 27 800 €/år primärsökande + 7 000 €/år per anhörig.
- EU-medborgare behåller obegränsade bosättningsrättigheter — detta gäller svenska medborgare.
17. Cross-border-fördrag — dubbelbeskattningsramverket
Spanien har omfattande dubbelbeskattningsfördrag (DTA) med alla OECD-länder. Spanien-Sverige DTA är standard OECD-modell.
18. AML, KYC och källa-av-medel — vad SEPBLAC kräver
Anti-penningtvätts-efterlevnad för spanska fastighetsköp styrs av Ley 10/2010 och EU:s 5:e Anti-penningtvätts-direktiv transponerat via Real Decreto-ley 11/2018.
Standarddokumentation som krävs av notarien vid avslut:
- Pass eller nationell ID för alla parter.
- NIE-certifikat.
- Skattskriven-certifikat (TRC) från köparens hemjurisdiktion (Skatteverket för svenska skattskrivna).
- Källa-av-medel-deklaration.
- Slutägar-deklaration.
- Bank-certifierade checkar.
19. Var köpare och ägare faller på fällor — återkommande misslyckanden
Syntesiserade från Muses 2023–2025 transaktionsdatabas (n=147 stängda transaktioner). Fem misslyckanden återkommer:
- Underskattar transaktionskostnaden med 4–7 procentenheter.
- Missar Beckhams sex-månadersansökningsfönster.
- Ärver obetald IBI, samfällighetsavgifter eller derramas från föregående ägare.
- Håller uthyrningsfastighet som icke-EU-bosatt.
- Missar valor de referencia vid signering.
20. Muses tillvägagångssätt för skatte- och juridisk samordning
Vi är inte advokater eller skatterådgivare. Vad vi gör:
- Triagerar köparens skatteposition under de första 30 minuterna.
- Rekommenderar en spansk abogado fiscal från vårt vettade nätverk.
- Samordnar skatte/juridisk/notarie-tidslinjen end-to-end.
- Briefer köparens hemjurisdiktions-rådgivare.
- Lämnar över till gestoría för pågående årliga filings post-completion.
Vanliga frågor
1. Vad är den totala transaktionskostnaden på en 5 M€ Marbella-andrahandsvilla för en icke-bosatt? Ungefär 450 000–540 000 € över rubrikpriset, eller 9,0–10,8 %.
2. Vad är skillnaden mellan ITP och IVA? ITP (7 % Andalusien) gäller andrahands. IVA (10 %) plus AJD (1,2 %) gäller nybyggnation.
3. Har Andalusien verkligen noll förmögenhetsskatt? För skattskriven förmögenhet i Andalusien: ja, 100 % Patrimonio bonificación nollar räkningen. Men statliga Solidaridad åsidosätter detta för netto-spansk-förmögenhet över 3 M€.
4. Vad är Beckham-lagen och vem kvalificerar? Speciell skatteregim för nya spanska skattskrivna: 24 % schablon PIT på spansk-källa-inkomst upp till 600 K€, utländsk passiv inkomst undantagen, sex-årsfönster. Behörighet kräver ingen tidigare spansk bosättning i föregående 5 år och ansökan inom 6 månader från ankomst.
5. Var Spaniens Golden Visa verkligen tillbakadraget? Ja — Real Decreto-ley 1/2025 av 3 april 2025 drog tillbaka investerings-rutt Golden Visa.
6. Hur filas Modelo 210? Online via AEAT-portalen med digitalt certifikat, eller via en gestoría för ägarens räkning.
7. Vad händer om jag missar en skattedeadline? Tillägg under Ley General Tributaria 58/2003: 1 % per månad försening upp till 12 månader (12 % maximum) före AEAT-meddelande, sedan 15 % om du självkorrigerar, 20 % om AEAT utfärdar kompletterande taxering.
8. Vad är plusvalía municipal och när gäller den? Kommunal skatt på markvärdesökning vid försäljning, gåva eller arv. Post-författningsdomstolsreform kan säljaren välja mellan verklig och objektiv metod.
9. Hur beräknas kapitalvinstskatt för icke-bosatta vid försäljning? 19 % (EU/EEA, inklusive Sverige) eller 24 % (icke-EU) på (försäljningspris minus justerad anskaffningskostnad). 3 % IRNR-retention vid slutförande.
10. Finns det några arvsskattebesparingar i Andalusien? Ja. 99 % bonificación för direktarvingar, förfäder och makar på arv över 1 M€; 100 % bonificación upp till 1 M€ per förmånstagare. EU/EEA-bosatta (inklusive svenska arvingar) kvalificerar på lika villkor.
11. Vad är valor de referencia och varför spelar det roll? Catastro publicerar ett regionalt referensvärde för varje fastighet sedan 2022. ITP gäller det högre av deed-priset eller valor de referencia.
12. Kan jag hålla spansk fastighet genom ett utländskt bolag? Ja, men sällan fördelaktigt. Spanska skatte-look-through-regler gäller.
13. Vad är Modelo 720? Årlig utlandstillgångsdeklaration för spanska skattskrivna — utländska bankkonton, värdepapper, fastighet över 50 K€ per kategori.
14. Behöver jag betala IRNR om min Marbella-fastighet är tom (inte uthyrd)? Ja. Spanien behandlar varje icke-bosatt-hållen fastighet som genererande imaginär uthyrningsinkomst lika med 1,1 % (eller 2 %) av cadastralt värde, beskattad till 19 % eller 24 %.
15. Vad är IBI-satsen i Marbella? 0,42 % av cadastralt värde 2026. 2 940 €/år på en 2 M€-villa med 700 K€ cadastralt värde.
16. Hur lång tid tar slutförandet från accepterat anbud? Standard 8–14 veckor.
17. Kan jag få bolån i Spanien som icke-bosatt? Ja. Icke-bosatta bolån max vanligen 60–70 % LTV, 1,5–2,0 procentenheter högre ränta.
18. Behöver jag en spansk advokat eller kan min hemlandsadvokat hantera det? Spansk advokat (abogado) är icke förhandlingsbar.
19. Vad är SEPBLAC källa-av-medel-granskning och hur förbereder jag mig? Anti-penningtvätt-granskning av spansk övervakare. Tillhandahåll kontoutdrag, tidigare tillgångsförsäljningsdokument, lönedokument, arvsdokumentation.
20. Vad är skillnaden mellan Modelo 210 typ C0 och typ 01? C0 är pasarens-uthyrning-imputerad-inkomst-filing för icke-uthyrda fastigheter. 01 är verklig-uthyrning-inkomst-filing för uthyrda fastigheter.
21. Kan jag dra av kostnader från uthyrningsinkomst? EU/EEA-bosatta (inklusive Sverige) kan dra av vanliga kostnader. Icke-EU-bosatta betalar 24 % på brutto-uthyrningsinkomst utan avdrag.
22. Vilka dokument behöver jag för att starta köpprocessen? Pass, NIE (ansök via spanskt konsulat eller i Spanien), skattskriven-certifikat från Skatteverket, källa-av-medel-dokumentation och ett spanskt bankkonto.
23. Kan jag köpa från utanför Spanien via Fullmakt? Ja. Utfärda en spanskspråkig POA vid närmaste spanskt konsulat.
24. Finns det några 2026-skatteändringar jag bör känna till? Tre strukturella poster: (1) Beckham-behörighet utökad 2023-reform nu mogen, (2) Solidaridad-extra-skatt förlängd på obestämd tid, (3) Andalusien 100 % Patrimonio bonificación förnyad för 2026. Spanskt Golden Visa tillbakadraget april 2025.
25. Var kan jag få en omfattande ordlista över spanska skattetermer? Vår [ordlista över Marbella-fastighetstermer] täcker varje spansk skatteakronym, juridisk term och process.
Vidta åtgärd
Sök aktuellt lager på /properties, boka ett möte på /offices. För svensktalande köpare se även SV-landningssidan.
För uppföljningsläsning när din skatteposition är klar:
- Marbella property buying complete guide 2026 — förvärvspelaren
- Marbellas områdesguide 2026 — zonpelaren
- Flytta till Marbella — internationell köparguide 2026 — flyttpelaren
- Selling Marbella property complete guide 2026 — säljarsidans pelare
Detta dokument granskas kvartalsvis. Senast uppdaterad 2026-05-16 för att inkludera post-Golden-Visa-bosätningsramverket, 2025–2026 Andalusien-bonificación-förnyelser, CJEU Modelo 720-reformuppföljning och den senaste Beckham-behörighetsvägledningen från AEAT.
Friskrivning. Denna guide är informativ och inte skatte- eller juridisk rådgivning. Spansk skattelag ändras ofta och bekräftelse av en kvalificerad spansk abogado fiscal är väsentlig före varje strukturerad transaktion. Muse Marbella är en fastighetsförmedlare, inte en reglerad skatte- eller juridisk rådgivare. För svensktalande köpare rekommenderas koordinering med svensk skatterådgivare avseende SINK-skatten och eventuell utträdesskatt vid flytt från Sverige.