Налоговый календарь недвижимости Марбельи 2026: все сроки, которые нельзя пропустить
Испанский налог на недвижимость не сложен — он плохо распределён. Шесть разных органов выпускают свои сроки в течение календаря, с пенями 5–20 % за пропущенные даты. Большинство нерезидентов узнаёт об этом, когда юрист при перепродаже извлекает три года накопленных штрафов.
Прямой ответ
Нерезидент-собственник одного объекта в Марбелье подаёт декларации или платит по 6–8 отдельным налоговым событиям в год. Годовой денежный отток на вилле за €2 млн — примерно €8 000–22 000 по IBI, basura (вывоз мусора), коммунальным сборам и подоходному налогу нерезидентов (IRNR / Modelo 210). Пени за пропущенные сроки составляют 5–20 % от неуплаченной суммы по испанскому Общему налоговому закону (Ley General Tributaria). Настройте автосписания и одну gestoría (налогово-учётный консультант) для всех подач; стоимость (€300–800/год) ничтожна на фоне риска штрафов.
Календарь 2026 в общем виде
| Срок | Налог / сбор | Получатель | Типичная стоимость (вилла €2 млн) |
|---|---|---|---|
| Q1 (янв–март) | Modelo 210 квартальный (арендный доход за предыдущий квартал) | AEAT (Налоговое агентство Испании) | €0–4 000 |
| Q1 | Годовая оценка коммунальных сборов / сезон собраний по derrama (специальные сборы) | Администрация урбанизации | €1 800–12 000 |
| Первая неделя апреля | Modelo 210 квартальный (арендный доход за Q1) | AEAT | €0–1 500 |
| Апрель–май | Продление страховок (здание / содержимое / ответственность) | Страховщик | €600–4 500 |
| 1 июня | Modelo 210 годовая декларация по вменённой аренде (несдаваемые объекты) | AEAT | €600–2 400 |
| Первая неделя июля | Modelo 210 квартальный (арендный доход за Q2) | AEAT | €0–1 500 |
| Сент–ноябрь | IBI (налог на недвижимость, мэрия Марбельи) | Ayuntamiento de Marbella | €1 500–6 500 |
| Сент–ноябрь | Basura (сбор за вывоз мусора) | Ayuntamiento de Marbella | €120–600 |
| Первая неделя октября | Modelo 210 квартальный (арендный доход за Q3) | AEAT | €0–1 500 |
| Переменно | Plusvalía Municipal (только при продаже или наследовании) | Ayuntamiento de Marbella | €0 в обычный год |
| Переменно | Налог на богатство (Patrimonio) для крупных собственников | AEAT | €0, если Андалусия освобождает; перепроверять |
| Конец года | Modelo 720 (декларация о зарубежных активах для резидентов Испании) | AEAT | €0 при соблюдении |
Детали
IBI и basura
Impuesto sobre Bienes Inmuebles — годовой налог Марбельи на недвижимость, в 2026 г. установлен на уровне 0,42 % от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость обычно составляет 30–50 % от рыночной). Вилла рыночной стоимостью €2 млн с кадастровой стоимостью €700 тыс. платит примерно €2 940/год по IBI. Basura начисляется параллельно: квартира €120–280/год, вилла €280–600/год. Счета выпускаются в сентябре; оплата в ноябре. Пеня за просрочку 5–20 % плюс проценты. Настройте автосписание в офисе Recaudación (Plaza de los Naranjos).
Коммунальные сборы и derramas
Ежемесячные или ежеквартальные платежи за общее обслуживание (сады, бассейн, охрана, лифты, фасад). Урбанизация среднего уровня — €150–450/мес; La Zagaleta и аналогичные закрытые комплексы — €350–1 500/мес; премиальная первая линия с консьержем — €600–2 500/мес. Derramas (специальные сборы на нестандартные работы) утверждаются на общем собрании (обычно март–апрель), варьируются от €0 до €15 000+ в годы крупных работ. Получите права по доверенности с первого дня.
IRNR / Modelo 210 — подоходный налог нерезидентов
Modelo 210 — крупнейший источник несоблюдения для собственников-нерезидентов. Две отдельные подачи:
Годовая декларация по вменённой аренде (несдаваемые объекты): испанское государство вменяет условный арендный доход в размере 2 % от кадастровой стоимости (1,1 %, если кадастровая стоимость пересматривалась за последние 10 лет), облагается по 24 % для не-ЕС / 19 % для ЕС/ЕЭП. Пример: €700 тыс. кадастровая × 2 % = €14 000 × 24 % = €3 360/год. Подаётся до 1 июня за предыдущий год.
Квартальная декларация по арендному доходу (фактически сдаваемые объекты): подаётся в первую неделю января/апреля/июля/октября за арендный доход, полученный в предыдущем квартале. Те же ставки. Собственники из ЕС/ЕЭП вычитают расходы (коммунальные сборы, IBI, проценты по ипотеке, ремонт); собственники из не-ЕС платят с валового арендного дохода без вычетов. Подача обязательна даже при нулевом арендном доходе за квартал (декларация «нет дохода»).
Plusvalía Municipal (только при продаже)
Налог мэрии Марбельи на прирост кадастровой стоимости земли за период владения. Взимается при продаже (или наследовании / дарении). Рассчитывается как годы владения × кадастровая стоимость земли × применимая ставка. На объекте за €2 млн, владевшемся 15 лет, plusvalía обычно составляет €8 000–25 000. Платит продавец, если контракт arras не переносит обязательство на покупателя.
Подаётся в течение 30 дней после подписания escritura.
Налог на богатство (Patrimonio) и Modelo 720
Андалусия применяет 100 %-ную бонификацию, фактически устраняя налог на богатство для резидентов, — но национальный Налог солидарности на крупные состояния вернул порог свыше €3 млн чистого состояния. Modelo 720 (декларация о зарубежных активах свыше €50 000) применяется только к налоговым резидентам Испании; подаётся до 31 марта. Перепроверяйте оба ежегодно с Вашим юристом.
Где собственники чаще всего ошибаются
Пропуск годовой подачи Modelo 210 по вменённой аренде. Безусловно самое часто пропускаемое обязательство. Собственники-нерезиденты, не сдающие объект, всё равно должны IRNR с вменённого арендного дохода. Пеня: 5 % в течение 3 месяцев, 10 % в течение 6 месяцев, 15 % в течение 12 месяцев, 20 % после, плюс проценты.
Подача в неверной категории. Объект, сдаваемый один квартал и пустующий три, требует ОДНОВРЕМЕННО квартальный Modelo 210 (за арендный доход того квартала) И годовой Modelo 210 по вменённой аренде (за пустующие кварталы пропорционально). Собственники-нерезиденты регулярно подают только одно и получают доначисления годы спустя.
Автосписания на закрытые счета. Собственники, сменившие банк или закрывшие испанский счёт без обновления автосписания по IBI/basura, накапливают трёхлетний долг. Hacienda (Налоговая инспекция Испании) в итоге накладывает арест на объект. Подтверждайте автосписания ежегодно.
Пропуск доверенностей на собрания urbanización. Без доверенности или присутствия сообщество может проголосовать за derramas, обязательные для Вас. Назначайте доверенное лицо (юрист, gestoría, сосед) на каждое собрание.
Подачи с валютными потерями. Собственники из не-ЕС, оплачивающие с зарубежных счетов, теряют 1–2 % на FX каждый квартал. Откройте испанский счёт с годовым пополнением в EUR — см. нашу стратегию валютного обмена.
Когда обращаться в Muse
Первый год владения. Мы координируем работу с одной gestoría в Марбелье, которая ведёт весь годовой стек (автосписание IBI, Modelo 210 квартальный + годовой, доверенность на собрания, отслеживание derrama) за €600–1 500/год. Дешевле, чем один пропущенный квартал.
FAQ
Могу ли я подать Modelo 210 сам онлайн? Да — Sede Electrónica AEAT принимает Modelo 210 с цифровым сертификатом или Cl@ve PIN. Практично для разовых подач; утомительно для квартальных. Большинство собственников-нерезидентов делегируют.
А если я покупаю в середине года? IBI за год покупки делится пропорционально между покупателем и продавцом с даты завершения сделки. Modelo 210 по вменённой аренде начинает действовать с даты завершения. IBI за предыдущий год — полное обязательство продавца, но прикрепляется к объекту, если не оплачено — см. наш чек-лист due diligence.
Есть ли пени за неуплату коммунальных сборов? Да. Сообщества могут начислять пени за просрочку (обычно 1–2 % в месяц) и в итоге могут выставить объект на торги для покрытия неоплаченных сборов спустя 5+ лет. Первый сигнал — «carta de impago» (письмо о неуплате) — отвечайте в течение 14 дней.
Должен ли я испанский налог на прирост капитала при продаже? Да — нерезиденты платят 19 % (ЕС/ЕЭП) или 24 % (не-ЕС) с прироста капитала при продаже. Покупатель удерживает 3 % от цены продажи как удержание IRNR, перечисляемое напрямую в Hacienda. Окончательный расчёт продавцом в течение 4 месяцев. См. наш разбор комиссий при покупке по контексту базы транзакционных издержек.
Владеете недвижимостью в Марбелье? Транзакционный отдел Muse Marbella организует годовое налоговое сопровождение с проверенной gestoría, включая автосписания, Modelo 210 квартальный + годовой и доверенности на собрания. Основатель Max Bykov лично рассматривает каждое обращение. Смотрите объекты в Марбелье, чтобы начать дело.
Связанные материалы
- Испанская доверенность на покупку недвижимости — стоимость и процесс 2026 | Muse Marbella
- Техническое обследование недвижимости в Марбелье 2026 | Muse Marbella
- Чек-лист due diligence недвижимости в Марбелье 2026 | Muse Marbella
- Чек-лист дня закрытия сделки с недвижимостью в Марбелье 2026 | Muse Marbella
- NIE для покупателей недвижимости в Марбелье — процесс и стоимость 2026 | Muse Marbella