GUÍA DEL PROCESO DE VENTA EN MARBELLA Y ESPAÑA

Guía del Proceso de Venta de Propiedades en Marbella y España

Vender una propiedad en España requiere una comprensión completa de todos los aspectos legales y fiscales para garantizar una transacción fluida y rentable. Veamos las etapas clave del proceso, desde la preparación de la propiedad hasta la liquidación final con el comprador.

1. Preparación de la Propiedad para la Venta

Antes de poner una propiedad en el mercado, es recomendable realizar un análisis preliminar y seguir algunos pasos importantes:

• Valoración. Se recomienda contratar a un tasador profesional o un agente inmobiliario para determinar un precio competitivo.
• Documentación. Asegúrese de contar con todos los documentos necesarios:
  • Escritura Pública (título notarial de propiedad)
  • Nota Simple (extracto del Registro de la Propiedad)
  • Certificado de eficiencia energética (obligatorio para todas las transacciones)
  • Certificado que confirme la ausencia de deudas en servicios públicos o impuestos.
• Presentación de la propiedad. Pequeñas reparaciones, despersonalización y fotografías de calidad pueden aumentar el atractivo del inmueble.

2. Búsqueda de Comprador y Firma del Acuerdo Preliminar

Una vez que la propiedad está en venta, comienza la fase de negociación:

• Agente o venta directa. En España, la mayoría de las transacciones se realizan a través de agencias inmobiliarias, con comisiones que suelen oscilar entre el 3% y el 6% del precio de la propiedad.
• Reserva de la propiedad. Tras llegar a un acuerdo con el comprador, se firma un contrato preliminar y se paga un depósito (normalmente el 10% del precio).

Importante: Si el comprador se retira, el depósito permanece con el vendedor. Si el vendedor cancela el trato, debe devolver el doble del depósito.

3. Escritura Notarial y Transferencia de Propiedad

Una vez completadas todas las verificaciones, ambas partes establecen una fecha para firmar el contrato principal ante notario.

• El vendedor proporciona todos los documentos que confirman la ausencia de deudas pendientes.
• El comprador paga el importe restante mediante transferencia bancaria o cheque.
• En la notaría, se firma la Escritura de Compraventa (contrato de compraventa), convirtiendo al comprador en el nuevo propietario.

4. Impuestos y Gastos de Venta

1. Impuesto sobre la Ganancia de Capital (Impuesto sobre la Renta de No Residentes / IRPF)

• Residentes en España pagan un impuesto del 19% al 26% sobre la ganancia obtenida en la venta.
• No residentes están sujetos a un 19% sobre la diferencia entre el precio de compra y venta.
• Los gastos como honorarios notariales, registro, comisiones de agencia inmobiliaria y reformas pueden deducirse para reducir el impuesto.

2. Impuesto Municipal de Plusvalía

• Se calcula según el incremento del valor catastral del suelo durante el período de propiedad.
• Cuanto más tiempo se posea la propiedad, mayor será el impuesto.
• En algunos casos (si no hay ganancia), este impuesto puede evitarse.

3. Retención del 3% para No Residentes

Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3% del precio de la propiedad y transferirlo a la Agencia Tributaria. Este monto puede reembolsarse si no existe ganancia imponible.

5. Finalización de la Transacción y Transferencia de Propiedad

Después de firmar la escritura notarial, el vendedor entrega las llaves, se liquidan los pagos finales y el comprador registra la propiedad en el Registro de la Propiedad.

¿Qué Más Tener en Cuenta?

• Facturas de servicios públicos: El vendedor debe actualizar los datos de pago con los proveedores.
• Cuenta bancaria: Si el vendedor no tiene otros activos en España, se recomienda cerrar la cuenta después de la transacción.
• Asistencia legal: Especialmente importante para no residentes, para evitar errores y costes innecesarios.

Conclusión

Vender una propiedad en Marbella y España requiere prestar atención a los detalles legales y fiscales. Una planificación adecuada, la ayuda de expertos y el conocimiento de la normativa garantizarán una transacción exitosa y sin complicaciones.

Cofundador

Max Bykov

Max Bykov - founder of Muse Real Estate A lo largo de más de una década en el sector inmobiliario, Max Bykov se ha consolidado como un profesional con un profundo conocimiento del mercado y una visión estratégica. Viviendo en España durante 14 años, ha conocido la Costa del Sol en profundidad, construyendo sólidas relaciones con actores clave del sector, desde promotores a asesores legales. En 2024, fundó Muse Real Estate, una agencia centrada en un enfoque analítico, transparencia en las transacciones y soluciones personalizadas. Gracias a sus años de experiencia y a su gran capacidad de liderazgo, ha creado un equipo capaz de trabajar eficazmente tanto con clientes privados como con grandes inversores. Max tiene una formación académica que ha conformado su mentalidad analítica y su capacidad para elaborar estrategias a largo plazo. Su forma de trabajar se basa en la precisión, la atención al detalle y la capacidad de equilibrar las ventajas comerciales con las necesidades del cliente. En un mercado que cambia rápidamente, no se centra en operaciones rápidas, sino en asociaciones sostenibles y en el valor a largo plazo de cada adquisición.