День закрытия сделки в Марбелье: полный чек-лист 2026
Подписание escritura (нотариальный акт купли-продажи) занимает 45 минут. Работа, которая должна быть завершена к моменту, когда Вы выйдете из кабинета — ключи, коммунальные услуги, страхование, передача дел в общине собственников — это то, что отличает чистое завершение сделки от шестинедельного аврала после неё. Большинство покупателей узнают об этом с неправильной стороны.
Прямой ответ
День закрытия в Марбелье — это один нотариальный приём продолжительностью 30—60 минут, но не менее восьми отдельных рабочих процессов должны сойтись к моменту подписания: средства на эскроу-счёте, сертификаты NIE, справка об отсутствии задолженности по IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — налог на недвижимость), справка по общественным сборам, энергетический сертификат, обновлённая в течение 7 дней nota simple (выписка из реестра прав), выдача ипотечного транша (если применимо) и протокол передачи ключей. Стоимость ведения всего этого через одного адвоката по сделкам включена в юридические расходы 1,0—1,5 %, описанные в нашем разборе расходов на покупку. Неформальное проведение сделки оставляет покупателя без защиты на недели исправлений.
До подписания: 7 документов, которые должен подготовить Ваш адвокат
| Документ | Кто выдаёт | Когда | Почему важно |
|---|---|---|---|
| Обновлённая nota simple | Registro de la Propiedad (Реестр собственности) | Менее 7 дней до подписания | Подтверждает отсутствие новых обременений, арестов или продаж после due diligence |
| Certificado de comunidad de propietarios | Администратор общины | Менее 30 дней | Доказывает отсутствие задолженности по общественным сборам |
| Certificado de IBI / basura | Ayuntamiento de Marbella (мэрия) | Менее 30 дней | Долги по налогу на недвижимость следуют за объектом, а не за продавцом |
| Certificado energético (CEE) | Лицензированный оценщик | Действителен 10 лет | Обязателен для продажи; штрафы €300—600 при отсутствии |
| ITE / cédula de habitabilidad | Архитектор / Junta de Andalucía | Зависит от возраста объекта | Подтверждает, что объект соответствует стандартам пригодности для проживания |
| План удержания 3 % IRNR (налог на доходы нерезидентов) | Адвокат / gestoría (бюро административных услуг) | День подписания | Покупатель обязан удержать 3 % с продавцов-нерезидентов |
| Банковский чек (cheque bancario) | Испанский банк покупателя | День подписания | Нотариус требует банковский чек или предварительно подтверждённый банковский перевод |
Испанские нотариусы отказывают в удостоверении без обновлённой nota simple. Принесите две — одну на фирменном бланке, одну цифровую с портала Colegio de Registradores.
У нотариуса: последовательность подписания
| Шаг | Время | Действие |
|---|---|---|
| 1 | 0—10 мин | Нотариус проверяет всех участников, NIE и доверенности |
| 2 | 10—25 мин | Нотариус зачитывает escritura вслух (на испанском; переводчик при необходимости) |
| 3 | 25—35 мин | Покупатель передаёт банковский чек(и); продавец подписывает расписку |
| 4 | 35—45 мин | Обе стороны подписывают каждую страницу escritura |
| 5 | 45—55 мин | Нотариус выдаёт copia simple (рабочую копию) и подаёт электронное уведомление в Registro |
| 6 | 55—60 мин | Передача ключей — физические ключи, пульты от гаража, коды ворот, коды сигнализации |
Покупатель, не говорящий по-испански, по закону имеет право привлечь присяжного переводчика (traductor jurado). Стоимость: €200—500 за часовой нотариальный приём. Без него нотариус может отказать в проведении или зафиксировать оговорку «no comprende», ослабляющую правовую позицию покупателя в дальнейшем.
В течение 24 часов после подписания
| Задача | Ответственный | Стоимость | Риск при пропуске |
|---|---|---|---|
| Подача декларации AJD/ITP в Junta de Andalucía | Адвокат / gestoría | Включено в юридические расходы | Срок 30 дней; пени и штрафы 5—20 % после |
| Электронная регистрация в Registro de la Propiedad | Нотариус (автоматически) | Регистрационный сбор €600—8 000 по скользящей шкале | Объект юридически не Ваш до внесения в реестр |
| Активация страхования здания и имущества | Покупатель | €600—4 500 в год | Объект под ипотекой должен быть застрахован с даты выдачи транша |
| Уведомление администратора общины о смене собственника | Покупатель / адвокат | €0 | Продолжающаяся переписка со старым собственником; пропуск собраний |
В течение 30 дней после подписания
Перевод Endesa / электричества (€0—25), HCS или Acosol — водоснабжения (€0—60), открытие прямого дебета IBI в мэрии, регистрация basura, подача удержания 3 % IRNR в Hacienda (Modelo 211, через адвоката), активация лицензии STR при сдаче в аренду (Junta de Andalucía VFT, €100—400) и уведомление общины об изменениях в использовании. Протокол по каждому поставщику смотрите в нашем руководстве по переводу коммунальных услуг.
Где покупатели обычно ошибаются
Не тот чек. Испанские нотариусы требуют cheque bancario (банковский чек, выписанный с испанского счёта покупателя), а не личный чек или подтверждение международного перевода. Переводы должны быть получены и подтверждены на испанском счёте покупателя как минимум за 24—48 часов до подписания. Покупателей, переводящих средства утром в день закрытия, регулярно разворачивают.
Забытое удержание 3 % с продавцов-нерезидентов. Если продавец — нерезидент, покупатель по закону обязан удержать 3 % и заплатить их напрямую в Hacienda (испанскую налоговую службу) в течение одного месяца через Modelo 211. Невыполнение делает покупателя лично ответственным. Подтвердите статус резидентства продавца апостилированным certificado fiscal как минимум за 30 дней до подписания.
Сроки активации страхования. Объекты под ипотекой должны быть застрахованы с момента выдачи транша. Трёхдневного разрыва достаточно для отказа в выплате, если что-то случится. Полис должен действовать с 00:01 дня подписания, а не со следующего дня.
Пропуск передачи дел в общине. Продавец обычно присутствует на том же нотариальном приёме, но редко приносит приветственный пакет общины — карты доступа в бассейн, коды бич-клуба, пульты от гаражных ворот, программирование домофона, инструкции к сигнализации. Настаивайте на письменной описи до перехода ключей. Версия этого списка для этапа до подписания arras (задатка) — в нашем чек-листе due diligence.
Забытое обновление Catastro. Catastro (кадастровый реестр, отдельный от Registro de la Propiedad) обновляется новым собственником. Неподача Modelo 902-N в течение двух месяцев означает, что счёт IBI продолжает приходить продавцу, а Вы обнаруживаете неоплаченный долг через 18 месяцев.
Когда обращаться в Muse
За неделю до подписания, а не утром в день сделки. Проверка дела перед завершением занимает 90 минут и регулярно выявляет недостающие сертификаты, неподанные планы удержания IRNR или просроченные nota simple, которые иначе вынудят перенести подписание.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я подписать по доверенности? Да. Испанская доверенность, оформленная в любом консульстве или у нотариуса по всему миру и должным образом апостилированная, позволяет Вашему адвокату подписать от Вашего имени. Смотрите наше руководство по доверенности.
Что произойдёт, если продавец опоздает или не явится? Нотариус отменяет слот. Задаток (arras penitenciales) обычно защищает покупателя — продавец теряет двойную сумму arras при срыве сделки. Ваш адвокат запускает договорную штрафную оговорку в течение 7 дней.
Юридически ли ключи мои в момент подписания? Владение переходит при подписании (traditio ficta), но зарегистрированное право собственности переходит, когда Registro вносит акт (обычно 5—25 рабочих дней). На практике — для страхования, коммунальных услуг, проживания — триггером является дата подписания.
Что если я обнаружу дефект после подписания? Испанский закон о скрытых дефектах (vicios ocultos, ст. 1484 Гражданского кодекса) даёт 6 месяцев на предъявление претензий продавцу за дефекты, которые предотвратили бы или существенно повлияли на покупку. Документируйте всё в дни после подписания.
Закрываете сделку по недвижимости в Марбелье? Muse Marbella проводит полную проверку дела перед завершением с двумя нашими предпочтительными бюро по сделкам, бесплатно для покупателей, которых мы представляем. Основатель Max Bykov лично проверяет каждый бриф. Просмотрите актуальные объявления Марбельи, чтобы начать оформление дела.
Связанные материалы
- Испанская доверенность на покупку недвижимости — стоимость и процесс 2026 | Muse Marbella
- Налоговый календарь Марбельи 2026 — все сроки | Muse Marbella
- Техническое обследование недвижимости в Марбелье 2026 | Muse Marbella
- Чек-лист due diligence недвижимости в Марбелье 2026 | Muse Marbella
- NIE для покупателей недвижимости в Марбелье — процесс и стоимость 2026 | Muse Marbella